被都更綁架？ 殷海光故居恐失色--2010/05/26--中央社

被都更綁架？ 殷海光故居恐失色

【中央社╱台北26日電】 2010.05.26 08:45 pm

台北市溫州街殷海光故居旁約2500坪的台灣大學土地，可能因某都更實施者依都更條例規定，要求台大配合改建12層住宅大樓，恐使深具人文歷史意涵的殷海光故居景觀大變。 對此，台北市政府都市發展局長丁育群表示，所有都更案件都要送「都市更新審議委員會」與「都市設計審議委員會」，若未能妥善規劃都市更新基本精神與古蹟維護，「案子一定不會過」。 丁育群強調，都更條例規定公有地必要時需配合都市更新，但更新過程會兼顧人文層面。 無殼蝸牛聯盟政策研究員張維修今天出席「都市更新的美麗與哀愁」記者會透露，位於大安區溫州街18巷、22巷、和平東路 1段 148巷和泰順街之間一塊約2500坪的土地，是日據時代的學人招待所，也是台灣早年民主運動家殷海光的故居。 張維修表示，某都更實施者在溫州街22巷旁購買一間舊公寓（土地持分極小），然後依都市更新條例第27條「都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理」的規定，要求台大「配合辦理」參與都更改建住宅大樓。 下午原本與會的台大建築與城鄉所所長夏鑄九半途回學校參與緊急會議，研商如何因應這起「依法配合辦理」事件。 張維修認為，這是明顯利用法規「綁架」公有地，在公有地旁取得民間房屋和土地持分，再援用都更條例規定，自劃一塊都更區域，只要「沾」到公有地，便援用第27條規定要求公家機關「配合辦理」，不必參與公開標售，公家機關即使再不願意也得「割愛」。 張維修告訴中央社記者，殷海光故居已被台北市政府劃為市定古績，周邊僅有幾戶台大教員宿舍，四周全是日據時代的磚牆，極具歷史、人文意境，適合作為市民活動空間，也是台北市人文特色據點。 他強調，台北市不缺都市更新單元，也不缺房地產炒作，但是極缺一塊寧靜的角落空間，在有大樹、古蹟、故事與歷史的環境下思考、慢活與自由呼吸。

房屋買賣違約暴增--2010/05/25--工商時報

• 房屋買賣違約暴增

• 2010-05-25
• 工商時報
• 【記者馬婉珍／台北報導】

　中古屋交易市場，一向以「滲漏水瑕疵」居購屋糾紛之冠，但近2個月房市混亂，竟是由「買賣違約」糾紛竄居首位，目前「買賣違約」糾紛高占所有糾紛的3成，大舉超越漏水糾紛的2成比例，房仲業法務主管透露，這是歷年來首見的怪象。

　因房價飆高，屋主耽心賣得太便宜，甘願冒著「加倍返還訂金」的風險，也堅持要解約；而買方自認買在高點而反悔的解約案例，也時有所聞，近2個月更受央行打房影響，銀行貸款限縮，簽約後才發現貸款下不來，不少買方被迫解約。

　根據21世紀不動產及東森房屋的統計，今年以來房市亂象隨處可見，屋主看好房地產後市，紛拉抬開價，當買方咬牙買下後，屋主卻因房價持續飆漲，而覺得自宅售價太便宜，所以寧願加倍返還訂金，也堅持要解約。

　21世紀不動產調查，法務室接收的申訴案件中，向來以「滲漏水糾紛」占所有糾紛的2成比例最高，但今年以來，「反悔買賣」的違約糾紛占大宗，已達3成之多，超越「滲漏水瑕疵」糾紛。

　東森房屋也統計，「反悔買賣」違約糾紛的發生區域，以台北縣市最多，且光是第2季以來的「屋主反悔不賣」的件數就比第1季激增5成，贏過了「滲漏水瑕疵」糾紛竄首位。

　假設北市張先生向屋主林太太購買30坪中古屋，已支付訂金5萬元，林太太若反悔不賣，按照合約必須「加倍返還」訂金，也就是返還10萬元給張先生而已，但若重新在市場上釋出，以永慶房屋今年各月份北市房價走勢來看，1月份北市房價每坪42.8萬元，4月份時飛漲2.7萬元、達每坪45.5萬元，以林太太的30坪房子計算，小小犧牲10萬元重新出售，林太太就可多賺81萬元。

　在房價狂飆的狀態下，「賣方」占上風，因此屋主多姿態高，但買方也不是省油的燈，屋主大肆抬價，買方更擔心買貴了，不少購屋人便在支付訂金後，發現買進價格高出周邊行情，心疼荷包而反悔不買，導致付出訂金被屋主全額沒收。

　再加上央行打房的的影響，銀行貸款限縮，管制的買方如投資型購屋人、限縮型產品如小套房、熱炒都更的老公寓等，申貸時皆會受到利率或成數上的限制，因此，近2個月來，仍常見買方貸款不如預期成數、訂金被沒收，陷入違約窘境。

林明成憂心：房價脫離行情 恐泡沫化--2010/05/24--經濟日報

【經濟日報╱記者洪凱音、藍鈞達／台北報導】

國內房價飆漲，民眾平均收入卻沒有明顯成長，引發各大行庫高層擔憂，華南金控暨華南銀行董事長林明成22日表示，台灣房價已「脫離行情」，後續恐引發「泡沫化」的隱憂。

華南金控昨天舉行員工羽毛球、桌球大賽，林明成親自到現場加油。不過，對於房價飆漲，林明成顯得憂心，他指出，房子多是當地民眾所購買，合理的房價理應與當地民眾的收入成正比，也就是說收入反應房價，而非由「投資客」甚至建商所操縱。

台灣銀行董座張秀蓮也認為，銀行應該多支持「自住型」房貸戶，但對投資客仍需嚴格控管，現在台銀旗下不動產已經全數停標，就是不希望成為房價飆升的幫兇。

林明成認為，若從「收入」的觀點來看，目前房價確實有點高，已經脫離市場行情，就銀行經營的角度來看，應該要扮演好守門人角色，避免泡沫化對銀行放款的衝擊。

據房仲業統計，大台北區近兩年來的房價平均漲幅達兩成，其中又以中山區的33%最高，其次為信義區的29%。行庫高層認為，台北縣市房價仍高，銀行身為融資者的角色，應當協助民眾購屋，因此只收「合理」的授信案，也是其中一環。

有鑑於泡沬化可能發生，華銀已對房地產泡沫疑慮採取具體措施，強化借款人償債能力，過去銀行只重視貸款人收入、職業，現在連貸款人任職公司的產業前景、職業是否穩定以及資金用途等評估，都將列入評分模型中，以便銀行區隔風險，密切追蹤不動產供需情形，以了解市場性與抗跌性，隨時調整授信政策。

建商土地存量 都更比重遽升--2010/05/24--工商時報

建商土地存量 都更比重遽升

2010-05-24

工商時報

【記者蔡惠芳／台北報導】

　大台北都會區一地難尋，加上大型金控、保險業紛紛加入「搶地」戰局，土地買賣市場已進入賣方寡占局面，推波上市櫃建商紛紛湧入都市更新，迄今上市櫃建商至少一半以上的土地存量來源，都仰賴都市更新。

　初步統計，包括國揚、太設、全坤建、中工、冠德、基泰、興富發、日勝生、華固、台開、鄉林、長虹、三圓、信義房屋、潤泰新及大漢等上市櫃建商，手中土地幾乎有一半要申請都更。

　其中，全坤建更是都更「大戶」，至少握有台北市、台北縣12件都更案在手，都更案占土地存量來源比重更逾9成。

　值得觀察的趨勢是，未來都更潮流已從台北市精華地段，一路向外蔓延，尤其台北縣板橋、中和、新店等一線地段，也躍居炙手可熱的都更戰場。

　吳敦義日前在立法院表示，政府會依各區域不同的情況，採取「溫和有效」的房市措施，在台北都會區，會提高土地供給率、並暫停標售台北市精華地段國有地，緩和房價；在中南部，則會從提高民眾購屋能力著手。不過，全坤興副總經理廖學新表示，土地買賣市場已幾乎難以切入，都更勢必是未來建商取得土地原料的主流。

　華固建設總經理洪嘉昇表示，大台北都會區一地難尋，在保險業加入「搶地」戰局後，土地價格更是水漲船高，因此上市櫃建商不能只是砸錢買地，而必須提高都市更新案源比重，藉由當前建築業普遍現金滿滿在手、自有資金充裕的時機，加速都更整合速度。朝台北縣進行都更整合，是未來趨勢。

　三圓建設總經理王光祥表示，都更和ECFA一樣，都是非走不可的路。不過，台灣的都市更新法令，儘快跟國際接軌，也有利於吸引香港商、中國大陸和國際資金，引進投入台灣的都市更新。

首購新屋 退居三峽林口 北市只有大坪數豪宅 沒有低價屋 --2010/05/24蘋果

首購新屋 退居三峽林口

北市只有大坪數豪宅 沒有低價屋

2010年05月24日蘋果日報

【楊茲珺╱台北報導】台北市今年預售市場，由80坪以上的換屋或豪宅產品撐場，統計至5月5日止，台北市80坪以上的新案戶數已達1415戶，比2006年全年還多。業者分析，目前連大台北第2圈也開始吹大坪數風，中產階級想在千萬元以下預算內購買30~40坪新屋，目前只有三峽、林口、基隆等地才有。

M型房市

住展房屋網統計，2007年為台北市大坪數住宅推案戶數高峰，達2582戶；2008年因金融海嘯，豪宅建案踩緊急煞車，僅剩1470戶；2009年因景氣回溫而增加至2075戶，今年又推案火力全開，才5月供給即達1415戶。

建商迎合富人推案

玄奘大學財務金融系副教授花敬群觀察，若以家戶所得3成作為支貸標準計算，目前台北市約有40%高價住宅，卻僅不到2成的家戶負擔得起，顯示供給過剩。此外，中低價位住宅供給嚴重短缺，台北市所得排序較低的30%家戶，僅負擔得起台北市6.8%的住宅，所得屬中位數以下的家戶，也只能負擔市場上12.3%的住宅。
建商一窩蜂推豪宅，「順應市場」是最大因素。信義代銷協理呂信銓說，目前台北市預售屋每坪均價60萬元來算，3~4房的30~40坪產品，加上車位，總價勢必破2000萬元，超出一般雙薪家庭負擔。因此台北市建商乾脆放大產品坪數、拉高總價，坪數60坪起跳、80坪以上更為大宗，迎合金字塔頂端客戶。
呂信銓表示，北市建案基地不大、戶數不多，只要鎖定這群口袋深的族群即可。以目前中正區80坪、每坪120萬元的「南海苑」為例，僅26戶，開賣2個月已售7.5成，景美的「岳泰峰範」規劃62~139坪，每坪70~90萬元，銷售也逼近5成。

無殼蝸牛一致看空

北市房市也出現有屋階級與無殼蝸牛之間對立的氣氛。信義房屋光復信義店長黃振興指出，最近1~2個月，無不動產的人一致看空，但稍有身家的人卻持續買進，大安、信義、中山，及持續有利多的松山區與南港區，都是這些族群樂於掃貨的地段，買來後多是整理後再出租，等待未來增值。
台灣房屋總經理彭培業表示，目前台北縣第1圈，如板橋、新店等新屋也快要突破每坪50萬元，首購族若想買總價千萬元以下、3~4房格局的新屋，只能往3線區域移動，像是林口、三峽、基隆等。

社論－藉由都市更新創造雙贏--2010/05/08--中國時報

• 社論－藉由都市更新創造雙贏

• 2010-05-08
• 中國時報
• 【本報訊】

台北市政府日前透露，將以二倍的容積獎勵，鼓勵三十年以上的老屋改建，參與都市更新。此一政策影響廣泛，甚至已引發中央與地方的爭議。不過，深入評析此政策可以發現，不論由民眾權益、社會公益立場看，這是一個有可能創造「雙贏」的政策。

　依照北市府初步規畫，對屋齡超過三十年的老屋，如申請都市更新，在原地重建新房，市府將給予二倍的容積獎勵，區段好的地區可再外加一個停車位；依照市府的估計，台北市約有二九萬戶合乎規定的房子。市府估計如有廿萬戶提出申請，在容積獎勵加持下，可蓋出四五萬戶，增加二五萬戶，可有效緩和台北高房價問題。

　先回頭看都市更新歷史，《都更法》開宗明義，是「為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」而訂定此法。從《都市更新條例》於八七年完成立法至今已十二年，雖已完成更新的案例，但相對於龐大需要更新的老舊社區，其成效顯然未如人意。

　都更案完成者少，有兩個重要原因，第一是整合困難，釘子戶問題難妥善解決。第二是誘因不足。需要更新的老舊公寓，有不少是實施容積管制前興建，室內面積較大。如拆除改建，雖《都更條例》有給予原來容積率的優惠，但事實上許多舊屋都有許多法定之外的面積，整體而言，在容積率限制下，室內面積會變小，即使有新屋住，誘因仍不大。

　但在市府祭出二倍容積獎勵後，誘因增加，改建成功的機率可望大幅提高。如果這是一個能讓都更推動更順利、成功案例更多的政策，不論由民眾「私利」，或整體社會的「公益」而言，都值得支持。

　以民眾而言，房屋老舊帶來的居住品質不佳、公寓房屋缺乏電梯、停車場及其它公共設施等問題，縱有心改善，但因為房價高漲，大部分民眾都無能在同樣地區換住新屋。但如能因容積獎勵增加，讓都更期望實現，老屋改建成新屋，其居住品質當然能得到大幅提升。至於因此帶來的資產財富的增加，更不在話下。

　而對台北市而言，且不提如萬華、大同等老舊社區，市容相對較缺乏活力與生命，即使是菁華區的大安區，仍處處可見老舊公寓。如讓老舊房屋改建新屋，市容品質必然提升；老舊公寓都無停車場，改建後必然會增設停車場，也可緩和市區停車問題。

　至於市府提出的緩和台北房價上漲壓力的目的，以房屋的供需情勢看，確實有可能達到此目標。近年北市菁華區土地標售迭創新高，最重要的因素就在台北菁華區土地已求無可求，賣掉一塊就少一塊；建商高價標地後，當然蓋出高價的房子，甚至週邊房價也跟著水漲船高，一起上漲。但事實上，台北市有許多「呆地」，上面矗立著老舊破敗的房屋，卻無法釋出、活化再利用並帶動週遭發展。二倍容積獎勵措施，縱然短期可能因「都更紅利」增加，反而帶動房價上漲，但中長期看，由於大幅提高都更成功率，等於房屋供給增加，對緩和房價上漲應有一定的功效。

　目前對此政策的質疑，主要在提高容積率可能帶來都市居住品質的惡化；不過，此問題似不必過慮。老屋改建後仍是原居住者，容積率增加二倍，不代表增加二倍人口。更何況，長期讓三分之一民眾居住在老舊房屋內，何來居住品質？

　不過，我們也要提醒市府，市府以「舊屋免費換新屋」作為政策宣傳基調，誠然是非常口語、令人印象深刻，但此絕非事實；民眾參與都更必然要付出代價─從改建費用、搬遷費、到房屋租金等，都是開銷。市府用這種宣傳用語，比較像是不負責任的競選口號，而非政府嚴謹的政策宣導。

　雖然北市府祭出二倍容積獎勵，讓都更成功機率提高，但絕不是「水到渠成」，政府要作的事還很多。都更的專業、整合的困難、改建期的艱難與資金需求，會讓大部分民眾望之卻步。都更過程，建商與建經公司的介入雖然難免，但我們更希望都更利益能大多為住民所享，而非又流入建商口袋，因此，市府必須建立一個協助民眾完成都更的機制，此政策才可能真正落實，利益才能真正為住民與社會所共享。

北市都發局長：市民居住品質只會更好--2010/05/07--聯晚

北市都發局長：市民居住品質只會更好

2010.05.07 03:01 pm【聯合晚報╱記者吳志雲/台北報導】

台北市都市發展局局長丁育群上午表示，台北市政府針對四、五層樓老舊公寓將提高容積獎勵一事，是符合國際具競爭力城市的作法，未來實施後，無論從那一方面來看，都是正向的，台北市只會更好看、市民居住品質也會更好；對於前營建署長黃南淵昨天批北市都更一事，丁育群表示，「很意外」，他說，可能是老長官資訊不完整，才會認為北市做法不適合，他會找機會再向老長官報告詳細內容。

丁育群上午並分析指出，目前台北市30年以上、四、五層樓的老舊公寓約有29萬戶，符合條件者約占三分之二，大概20萬戶，但有意願，能在規定時間完成者，符合市府容積獎勵者大約僅有二至三萬戶。若以每戶4人計算，該計劃最多約增加12萬人，以台北市現有260萬人，加上12萬人，也不過符合台北市10年前的人口水準，因此，市民生活品質絕對不會因此變壞。

而台北市都市規劃目前是以350萬人口來設計，因此，未來即使是270萬，甚至280萬人口，對台北市而言，都屬合理的，且目前所有具競爭力的國際都市，人口都是朝增加方向規劃。

至於老舊公寓提高容積後，是否會令住宅密度太密，甚至影響綠化、居住品質等，對此，丁育群則說，過去老舊公寓的建蔽率是60%，都更後，以「住三」為例，建蔽率為45%，因此，就都市景觀來說，等於是建築物「拉高」，從過去的「矮胖型」，變「瘦高型」，建物外觀只會變的更好看。

且較原本多出的15%，市府會要求建商綠化，如此一來，不但，綠地相對增加，更朝減少排碳量目標努力，不但台北市愈來愈好看，同時，市民的生活、居住品質也會變的更好、更舒適。