假投資 真投機 房貸利率低 炒房客增--2010/06/06--蘋果日報

假投資 真投機 房貸利率低 炒房客增

10年來 利率降幅7成4 房價卻漲1倍

【江碩涵╱台北報導】銀行利率低，讓大台北房價直漲、交易量大增。各種利多，刺激投資人進場投資不動產、各地房價被墊高，北市中古屋均價10年來漲幅高達1.09倍、北縣則漲0.88倍。學者分析，房價高漲看似帶動經濟景氣，政府大放利多消息，民間上行下效，「假投資之名，行投機之實的人大幅增加。」

根據永慶房屋統計，北市中古屋平均房價從2000年每坪21.7萬元上漲至2010年每坪45.5萬元，漲幅高達1.09倍；北縣房價從2000年每坪11.5萬元上漲到2010年每坪21.6萬元，漲幅達0.88倍，大台北房屋交易量則增加21.79~41%。然而5大公股銀行購屋貸款利率卻從2000前的6.522%一路下降到2010年的1.635%，下降幅度達74.93%，銀行放款利率愈降愈低。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析， 05年《經濟學人》即預言美國房地產市場即將泡沫，直到06年美國房地產市場交易價量到巔峰，隨即08年金融海嘯、美國二次房貸風暴，全球游資擠向亞洲新興國家與中國。

投資成短線炒作

台灣經濟深受美國影響，銀行放款利率愈來愈低，多餘游資都流向不動產市場，房地產成為被炒作商品。莊孟翰表示，兩岸關係和解也成為房地產炒作的元素之一，政府不斷釋放簽定ECFA等利多消息，鼓勵房地產投資，都帶動相關業者炒房產，加上去年遺產稅、贈與稅降低至10%，「大幅降低不動產投資成本。」
莊孟翰分析，以經濟學角度來看，投資報酬率低於5%的產品不適宜投資，但根據統計，去年北市房屋租金投資報酬率僅2.38%，「投資已不再重視長期收益，變成短線炒作。」知名部落客綠綠大分析，中央銀行寬鬆的貨幣政策加上政府支撐房地產景氣，是使大台北房價居高不下的主因。
短期內大台北房價難跌，但受到歐洲債信問題、南北韓情勢緊張衝擊全球股市，台灣股市持續震盪，連帶影響近期房市交易降溫。

恐面臨資金問題

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，去年來房市熱，投資人交易頻繁，甚至不少自住客開始進場承接投資客物件；但最近市場氣氛詭譎，交易量逐月下降，全球經濟局勢將影響台灣房價走勢，「未來若升息，投資客將面臨資金調度問題。」

歷年放款利率、房價、交易量變化

※註：5大公股銀行包含台灣銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行及第一銀行，放款利率以當年12月為準。2010年資料統計至4月底
※資料來源：中央銀行、內政部地政司、永慶房屋

房屋買賣違約暴增--2010/05/25--工商時報

• 房屋買賣違約暴增

• 2010-05-25
• 工商時報
• 【記者馬婉珍／台北報導】

　中古屋交易市場，一向以「滲漏水瑕疵」居購屋糾紛之冠，但近2個月房市混亂，竟是由「買賣違約」糾紛竄居首位，目前「買賣違約」糾紛高占所有糾紛的3成，大舉超越漏水糾紛的2成比例，房仲業法務主管透露，這是歷年來首見的怪象。

　因房價飆高，屋主耽心賣得太便宜，甘願冒著「加倍返還訂金」的風險，也堅持要解約；而買方自認買在高點而反悔的解約案例，也時有所聞，近2個月更受央行打房影響，銀行貸款限縮，簽約後才發現貸款下不來，不少買方被迫解約。

　根據21世紀不動產及東森房屋的統計，今年以來房市亂象隨處可見，屋主看好房地產後市，紛拉抬開價，當買方咬牙買下後，屋主卻因房價持續飆漲，而覺得自宅售價太便宜，所以寧願加倍返還訂金，也堅持要解約。

　21世紀不動產調查，法務室接收的申訴案件中，向來以「滲漏水糾紛」占所有糾紛的2成比例最高，但今年以來，「反悔買賣」的違約糾紛占大宗，已達3成之多，超越「滲漏水瑕疵」糾紛。

　東森房屋也統計，「反悔買賣」違約糾紛的發生區域，以台北縣市最多，且光是第2季以來的「屋主反悔不賣」的件數就比第1季激增5成，贏過了「滲漏水瑕疵」糾紛竄首位。

　假設北市張先生向屋主林太太購買30坪中古屋，已支付訂金5萬元，林太太若反悔不賣，按照合約必須「加倍返還」訂金，也就是返還10萬元給張先生而已，但若重新在市場上釋出，以永慶房屋今年各月份北市房價走勢來看，1月份北市房價每坪42.8萬元，4月份時飛漲2.7萬元、達每坪45.5萬元，以林太太的30坪房子計算，小小犧牲10萬元重新出售，林太太就可多賺81萬元。

　在房價狂飆的狀態下，「賣方」占上風，因此屋主多姿態高，但買方也不是省油的燈，屋主大肆抬價，買方更擔心買貴了，不少購屋人便在支付訂金後，發現買進價格高出周邊行情，心疼荷包而反悔不買，導致付出訂金被屋主全額沒收。

　再加上央行打房的的影響，銀行貸款限縮，管制的買方如投資型購屋人、限縮型產品如小套房、熱炒都更的老公寓等，申貸時皆會受到利率或成數上的限制，因此，近2個月來，仍常見買方貸款不如預期成數、訂金被沒收，陷入違約窘境。

林明成憂心：房價脫離行情 恐泡沫化--2010/05/24--經濟日報

【經濟日報╱記者洪凱音、藍鈞達／台北報導】

國內房價飆漲，民眾平均收入卻沒有明顯成長，引發各大行庫高層擔憂，華南金控暨華南銀行董事長林明成22日表示，台灣房價已「脫離行情」，後續恐引發「泡沫化」的隱憂。

華南金控昨天舉行員工羽毛球、桌球大賽，林明成親自到現場加油。不過，對於房價飆漲，林明成顯得憂心，他指出，房子多是當地民眾所購買，合理的房價理應與當地民眾的收入成正比，也就是說收入反應房價，而非由「投資客」甚至建商所操縱。

台灣銀行董座張秀蓮也認為，銀行應該多支持「自住型」房貸戶，但對投資客仍需嚴格控管，現在台銀旗下不動產已經全數停標，就是不希望成為房價飆升的幫兇。

林明成認為，若從「收入」的觀點來看，目前房價確實有點高，已經脫離市場行情，就銀行經營的角度來看，應該要扮演好守門人角色，避免泡沫化對銀行放款的衝擊。

據房仲業統計，大台北區近兩年來的房價平均漲幅達兩成，其中又以中山區的33%最高，其次為信義區的29%。行庫高層認為，台北縣市房價仍高，銀行身為融資者的角色，應當協助民眾購屋，因此只收「合理」的授信案，也是其中一環。

有鑑於泡沬化可能發生，華銀已對房地產泡沫疑慮採取具體措施，強化借款人償債能力，過去銀行只重視貸款人收入、職業，現在連貸款人任職公司的產業前景、職業是否穩定以及資金用途等評估，都將列入評分模型中，以便銀行區隔風險，密切追蹤不動產供需情形，以了解市場性與抗跌性，隨時調整授信政策。

首購新屋 退居三峽林口 北市只有大坪數豪宅 沒有低價屋 --2010/05/24蘋果

首購新屋 退居三峽林口

北市只有大坪數豪宅 沒有低價屋

2010年05月24日蘋果日報

【楊茲珺╱台北報導】台北市今年預售市場，由80坪以上的換屋或豪宅產品撐場，統計至5月5日止，台北市80坪以上的新案戶數已達1415戶，比2006年全年還多。業者分析，目前連大台北第2圈也開始吹大坪數風，中產階級想在千萬元以下預算內購買30~40坪新屋，目前只有三峽、林口、基隆等地才有。

M型房市

住展房屋網統計，2007年為台北市大坪數住宅推案戶數高峰，達2582戶；2008年因金融海嘯，豪宅建案踩緊急煞車，僅剩1470戶；2009年因景氣回溫而增加至2075戶，今年又推案火力全開，才5月供給即達1415戶。

建商迎合富人推案

玄奘大學財務金融系副教授花敬群觀察，若以家戶所得3成作為支貸標準計算，目前台北市約有40%高價住宅，卻僅不到2成的家戶負擔得起，顯示供給過剩。此外，中低價位住宅供給嚴重短缺，台北市所得排序較低的30%家戶，僅負擔得起台北市6.8%的住宅，所得屬中位數以下的家戶，也只能負擔市場上12.3%的住宅。
建商一窩蜂推豪宅，「順應市場」是最大因素。信義代銷協理呂信銓說，目前台北市預售屋每坪均價60萬元來算，3~4房的30~40坪產品，加上車位，總價勢必破2000萬元，超出一般雙薪家庭負擔。因此台北市建商乾脆放大產品坪數、拉高總價，坪數60坪起跳、80坪以上更為大宗，迎合金字塔頂端客戶。
呂信銓表示，北市建案基地不大、戶數不多，只要鎖定這群口袋深的族群即可。以目前中正區80坪、每坪120萬元的「南海苑」為例，僅26戶，開賣2個月已售7.5成，景美的「岳泰峰範」規劃62~139坪，每坪70~90萬元，銷售也逼近5成。

無殼蝸牛一致看空

北市房市也出現有屋階級與無殼蝸牛之間對立的氣氛。信義房屋光復信義店長黃振興指出，最近1~2個月，無不動產的人一致看空，但稍有身家的人卻持續買進，大安、信義、中山，及持續有利多的松山區與南港區，都是這些族群樂於掃貨的地段，買來後多是整理後再出租，等待未來增值。
台灣房屋總經理彭培業表示，目前台北縣第1圈，如板橋、新店等新屋也快要突破每坪50萬元，首購族若想買總價千萬元以下、3~4房格局的新屋，只能往3線區域移動，像是林口、三峽、基隆等。

安心成家專案 加碼-仇佩芬、江慧真、單厚之／專訪-中時20100415

安心成家專案 加碼至2萬戶

2010-04-15
中國時報
【仇佩芬、江慧真、單厚之／專訪】
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　▲為了解決房價過高的問題，行政院長吳敦義昨日在受訪時表示，政府「青年安心成家」專案將加碼，盡最大可能幫助想成家的民眾購屋。（攝影中心設計構成）
　都會區房價過高，成為重大民怨之一。行政院長吳敦義昨天證實，「青年安心成家」專案將再加碼一倍，全年名額共兩萬戶；未來更將採取彈性額度，意即若申請人數超過兩萬，只要符合申請條件，政府一樣會核准。新方案將在今日的行政院院會中討論，定案後正式公布。
　吳敦義說，他很了解目前大台北都會區房價「可能過高」，政府也正著手解決相關問題。吳敦義說，他從求學時就自我期許「安得廣廈千萬間，庇得寒士盡歡顏」，雖短期無法立即實現，但房市問題一定會優先解決。
　今年度「青年安心成家」專案申請將於本月十六日截止，其中貸款補助的一萬戶額度也已額滿。吳敦義昨天接受本報專訪時表示，政府將在今年「青年安心成家」專案的一萬戶名額之外，再加碼一萬戶。
　此方案日前已由吳敦義率經建會向馬英九總統報告，並拍板定案。
　「青年安心成家」專案提供四十五歲以下青年購屋貸款利息及租屋補助，其中購屋享有兩年兩百萬貸款零利率，租屋則享受為期兩年的每戶每月三千六百元租金補助。
　吳敦義說，他同時指示內政部，兩萬戶滿額之後，若還有人申請，政府同樣核准，「從別的地方省錢」，幫助有需要的年輕人安家。吳敦義說，政府推出兩萬戶「安心成家」專案，就算有兩萬八千戶甚至三萬五千戶申請，「我也一樣滿足他」。吳敦義說，政府會盡最大可能幫助想成家的年輕朋友，「政府能幫助，為什麼不幫呢？」幾億一定可以調得出來。
　至於新增補助的財源自何而來，吳敦義表示，現在市場「頭寸」很多，「拿來做這個生意也很好」，已經請財政部與公營行庫協調，提供貸款幫助。
　吳敦義指出，目前房市問題是游資過多，一定要引導；供給太少，要增加；資訊不透明，必須公開透明，避免炒作，交易也要合理。另外，交通要適度發展，讓交通便利來改變時間和空間距離的觀念。
　在增加房市供給方面，吳敦義表示，目前行政院除規劃在機場捷運Ａ７站興建平價住宅外，同時規劃在新莊副都心的機場捷運Ａ５、Ａ６站，以及Ａ９站、板橋浮洲、中和灰瑤等地段興建平價住宅；除部分區域的交通設施仍待加強外，其餘均位在捷運沿線，希望藉此幫助有需求的民眾順利購屋。

雨遮1坪5、60萬「又不是土匪」-單厚之、江慧真、仇佩芬／專訪-中國時報20100415

雨遮1坪5、60萬「又不是土匪」
2010-04-15
中國時報
【單厚之、江慧真、仇佩芬／專訪】
　高房價成為民眾心中之痛，行政院長吳敦義昨天重話批評建築業把公設和可使用面積用同樣的價格販售，「草繩跟螃蟹一樣價錢」，「雨遮一坪也五、六十萬，又不是土匪！」
　內政部去年推動修改預售屋定型化契約，將公設、陽台與室內可使用面積分開標示，吳敦義昨天表示，他很激賞內政部的主張，室內可使用面積和陽台、雨遮應該分開登記，並以不同價格販售，每個人會使用到的樓梯間、樓梯間等公設要住戶分攤是合理，但屬於設附加設施的公設已經計算在成本之內，不應該要住戶分攤。
　對於自己因為豪宅稅被指為「卡卡院長」，吳敦義也無奈的說，他支持開徵豪宅稅，因為符合社會道德，但是要對兩、三百戶豪宅課徵豪宅稅，台北市政府手中的政策工具就已經足夠，沒有道理為此提高房屋稅、地價稅，讓上百萬戶平民住宅受加稅之痛，全台一百多萬店家更可能因此全掛。
　吳敦義說，自己就像導演一樣，「演員ＮＧ的時候該喊卡就要卡」。雖然財政部預估只有公告現值一百萬以上的三十四萬戶會加稅，但是很難一一向民眾解釋，雖然自己的房屋有五、六百萬，但公告現值不到一百萬，完全不會受到影響，最後政策還沒有推行，就搞得大家人心惶惶，所以他才要求財政部再研究看看。

揭開高住宅自有率的真相-華昌宜-中時言論廣場20100407

揭開高住宅自有率的真相
2010-04-07 中國時報 【華昌宜】


　這一波房價之爭議熱潮源起於研考會的一次民調：民怨首項為高房價。但行政院在研擬平止民怨措施時又被批評為打壓房價，將使絕大多數已有住宅者的財富縮水，不利總體經濟更為政治上不智。眾聲喧嘩中，看來注重民意的閣揆左支右絀，終使政策搖擺不定。此中之猶豫其實反映了目前台灣房地產資訊不足，而使決策困難。各種被扭曲或誤解了的資訊中，可能以「住宅自有率」為最，直接影響了當局政治判斷。

　官方的「住宅自有率」是權屬登記為「自有」之住宅比率，目前約為八八％。除非無人擁有二宅或以上，這以住宅為本的權屬統計並不能轉換為以家戶為本的住宅自有率。將二者等同，不是出於美麗誤解就是知者有心扭曲。若要追究民怨根源，就應知道以家戶為本的真正住宅自有率及家戶擁宅數的分布。信不信由你，後者之統計資訊在台灣並不存在，祇能推敲估計。

　台灣目前家戶（戶藉戶）總量約等於住宅存量（均為七八○萬上下）。若以一○○戶相對於一○○宅其權屬分布為何？綜合十年前之普查、中央研究院多年前涉有住宅權屬之一次社會意向調查、以及本中心每半年一次之住宅需求電訪，筆者所能提供的最佳推估如下：台灣一○○家戶中三十戶無自宅，其中十二戶租屋或配住（宿舍），十八戶住於他人（親友，特別是父母子女）之宅或與他戶共住；其它七十戶擁有八十八宅（此為八八％「自有率」之來由），其中六十戶各有一宅，七戶各有二宅，三戶各有三宅或更多。

　如果以上估計大致不差，則房價飆漲的衝擊如何？無自宅的三十戶中可能三分之一為社經極端弱勢，早已放棄擁屋期望，政治上也屬冷漠；但其它三分之二則從有望擁宅變為絕望者，最為憤怒。另一端擁有二宅或更多的十戶顯然因財富增值為受益者。至於中間僅自有一宅者則較為複雜。他們紙面上財富增加，但難利用，因為仍然要住在其中。另一方面他們若想換屋改善居住條件，則在漲價後更為不易，所以總體而言也應是受害者。此外，他們本想投資於房地產者可能不得不縮手，而眼看此波漲價利益從手中飛去而集中於富者，而心忿不已。

　總而言之，此次民怨其來有自，並非虛構。以上評估出於台灣總體之戶宅間關係，以台北都會區來看，其民怨之比例與程度應更甚。

　對當前政策有影響力的卻是那擁二宅以上的少數人，再加以業界利益貫穿中的遊說，所以很難冀望政府在不知情下能有所作為。可是話得說回來，民主政治最後還是一票一票計算出來，民怨會有所表達。看來今年年底的選舉、甚至於兩年後的大選都已難逃房價及無殼蝸牛一議題。與其朝野在不明就裡之混沌中亂戰一場，不如把臺灣戶宅關係之實況及其民意含義攤明來談，釐清這項住宅公共政策。

　（作者為財團法人國土規劃及不動產資訊中心資深研究員）

照顧無殼族 中市擬建出租國宅-盧金足╱台中報導-20100401

中國時報 C1/中部都會．運動
2010/04/01照顧無殼族 中市擬建出租國宅【盧金足╱台中報導】　　


台中房地產發燒，來自台北的富豪團昨天浩浩蕩蕩到七期看豪宅。六十名投資者個個身價上億，台中市長胡志強親自當房市推銷員。推銷七期外，胡志強也為無殼蝸牛首度提出買屋不買地方案，研擬土地國有，政府或建商蓋屋，租屋期限最長九十九年，解決買不起屋問題。　


　台中縣市合併、ＥＣＦＡ等多項利多下，大台中房地產行情看漲，上周歌劇《杜蘭朵》在台中演出，兩場節目吸引約四萬名觀眾欣賞，大量頂尖北客到台中參與藝術饗宴，意外帶來看屋熱潮。　　


台北富豪團訪七期胡志強化身推銷員　
　昨天來自台北的投資考察團到七期尋找標的物，胡志強強調台中市不會開徵豪宅稅，不是為選舉喊卡，而是沒必要，所以也不會去打壓房價，應該由市場決定。　　


他說，台中市建築投資公會調查，台中市新房子售價，最便宜的一坪八萬八千元，但豪宅有的一坪賣四、五十萬，就像有人要吃牛排，有人吃餛飩麵，是自由市場決定。　


　胡志強首度提出，研擬「買屋不買地」新購屋方案，購屋者只買地上權，政府或建商蓋屋，提供民眾住者有其屋，已在英國、新加坡實施，市民即使沒有財力，也能以租屋圓夢，租期甚至長達九十九年，這是可以思考的方向。　　

公有地蓋屋賣地上權租期可長達99年　　
他強調，台中市考慮推出「市辦國宅」策略，不會傷害房地產市場，實際來解決更多人居住問題，讓弱勢族群都能擁有居住場所。　

　被富豪團列為第一站參觀豪宅個案「東方之冠」，建商李明潭透露，因為贊助杜蘭朵活動，看屋北客激增，成交表現亮眼成績，現在台北市豪宅每坪都已超過百萬天價，七期行情約為四十萬，看好大量資金湧入台中獵屋。

大陸強力對付高房價-【社論】-世界日報/A05版 20100220

《社論》

大陸強力對付高房價


【社論】
中國國務院為整頓房地產市場，於上月10日宣布「關於促進房地產市場平穩健康發展的11條措施（簡稱國11條）」，正式揭開抗高房價的政策。隨後在12日晚間突然宣布調高存款準備率0.5個百分點，也被解釋為抑制房價的配套措施，一直到以維護高房價的杭州市委書記突遭撤換。在在說明中共當局對當前房價泡沫化的高度關切。

「國11條」從房屋市場之供需及房屋融資多方面著手希望達到抑制過高房價的問題。供需上從對土地囤積的限制下手，一直到價格標示，以及平價住宅的大量提供，目標在三年內解決1,540萬戶低收入住房困難家庭的住屋問題。融資上則對居民首次貸款購買普通自住房的支持，以及嚴格對二套購屋房貸的管理，抑制投機性購房需求。其中，已利用貸款購屋，又申請購買第二套房之貸款者之付款比率不得低於40％。

緊接著國務院住建部宣布今年6項主要任務。其中，今年開工建設的保障性住房將比去年增加三分之一；另外，限價房、公共租賃房和安置住房規模將比去年增加一倍，以解決中等偏下收入家庭的住屋困難問題。並對「國11條」之增加城市住房規畫及房貸融資信用管理作更細緻的規畫與落實。

在中國政府大手筆救市措施下，信貸增長有相當比率流向房地產，這是造成房屋泡沫的最主要原因，中國社科院研究員曹建梅的估計，2009年1至11月房地產業人民幣4.8兆元的資金來源中，約有3兆元來自銀行貸款。去年大陸前20大房地產商之銷售金額高達5,231億元，比2008年翻了一倍。上海房地產均價已突破每平方公尺人民幣1.5萬元；北京四環內的商品房將在今年突破每平方公尺人民幣4萬元的紀錄。

在中國經營任何產業，政府政策是一個關鍵的影響因素，因此，在國務院各部委聯手公布「國11條」及隨之而來的各項措施已造成今年初以來房市的抑制效果。同時杭州市委書記的突遭撤換，更是政府宣示抗高房價政策的強烈訊號，預期房市泡沫將不再繼續擴大，但這麼重的出手，會不會又對房地產業造成過重的衝擊與傷害？會不會又外溢成為金融體系的風險？都是後續值得觀察的重點。

綜觀「國11條」的思路，主要係在打擊投機性住房需求。在土地國有的中國大陸，自然可以從土地的立項與批准中，著手去調整國有土地釋放作為住房的數量與時間，同時也可以如住建部的措施把住房土地區分為商品房、保障性、限價房，如此才可對不同類型之住房的供需帶來調整。不過，房市背後的資金問題才是泡沫與否的充要條件。因此，在加強房貸融資管理的同時，必須引導達成「軟著陸」，才不會造成「硬著陸」的傷害。

近年來，各國政府經常以貨幣政策作為對抗不景氣的手段，其結果往往為因應不景氣和失業問題，而調降利率、放鬆銀根，導致房市在豐沛資金供應下出現泡沫現象。為了解決泡沫又出重手抑制，往往又導致「硬著陸」的後果。金融海嘯即源於要抑制美國房地產泡沫而拉高利率，卻使藉助次貸擴充對房地產吹起的融資泡沫被戳破，進而引發全體金融體系陷入崩潰的危機。中國政府對抗高房價也要慎防對剛剛擺脫衰退陰影的復甦經濟造成另一波的衝擊。

【2010-02-20/世界日報/A05版/綜合】

房市狂飆 中國以日本為鑑-江雅綺-旺報 20100402

房市狂飆 中國以日本為鑑
2010-04-02 旺報 【江雅綺】
　歷史上，中國和日本有複雜的命運交錯，雖然各項民意調查顯示，近年來中國民眾對日本反感逐漸下降，不過去年中共建國60周年，兩部大片《南京！南京！》以及《風聲》，選擇重現抗日戰爭時期的血淚歷史，說明雙方之間糾結的民族歷史情結，雖舊仍新。

　微妙的是，隨著中國經濟實力擴張，今年日本穩坐20多年的世界第二，很可能被中國取而代之。尤其中國經濟崛起連帶造成房地產價格飆漲，此情此景，日本似曾相識。

　東京房地產大泡沫

　由日本房地產研究所提供的數據，當年日本的住房地價，在1990－1991年左右達到高峰，隨後一路下跌。而首都東京土地價格在1955－1987年，保持年均增長16%的速度。

　到1990年，日本房地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當於當時全球股市總市值的2倍。要解釋東京當年的資產泡沫之巨大，一言以蔽之，在1990年，僅東京一地的地價總值，就相當於當時整個美國地價總值。

　若以和一般人息息相關的房價和租金來比較，追蹤東京的租售比指標，可以由日本房產研究所的資料看出，東京的住房租售比先於其他城市2－3年上漲，並於1987－1988年最先達到年租售比1:60倍的高峰。隨後不久，住房租售比直線下跌，由於租金水準下降的不多，即是房價崩潰的呈現。

　按物業公司的統計，北京目前已達1:43倍的年租售比，直追東京1987年的水準。而世界22個主要大城市的年租售比均值為22.33倍，如果北京完全重蹈東京的足跡，那麼房價飆漲還有1、2年左右，隨後很可能開始下跌，直至恢復到世界大城平均水準。

　泡沫破滅重創經濟

　當年日本政府未及時為房市降溫，待價格失控，隨後採用貨幣緊縮政策。1988－1990年，提高利率3.5個百分點。結果導致大量房地產貸款違約，最終使泡沫崩潰，股價和房地產價格同時暴跌，重創了日本經濟。泡沫破裂後，許多日本居民成為千萬「負」翁，消費緊縮，總和結果即是日本經濟的持續低迷，直至今日無法完全恢復。

　雖然中美常被相提並論，但真正與中國近在咫尺的，卻是日本。許多人擔憂，過高的資產價格，可能讓中國崛起夢碎，步上日本後塵。

　不過，今日中國比日本確實不同，其一是不動產資源主要仍掌握在國家手中，其二是只要官方放棄依賴房產推動GDP成長，房市調控政策力道可以立時加大。如能以日本為鑑，中國當可避免重蹈覆轍。（作者為專欄作家）

德國讓人民買得起房子-劉明德-中國時報 20100402

德國讓人民買得起房子
2010-04-02 中國時報 【劉明德】
　有自己的房子不應算奢侈，而是生活的基本需求。然而，台灣房價之高已成為「十大民怨」之首。為了抑制房價，政府研擬過很多方案，主要分為兩個面向，一個是提高稅負，例如：課徵豪宅稅、提高房屋稅、地價稅的稅率；另一個是增加供給，例如：在林口Ａ７站區、淡海新市鎮等公有地推出平價住宅。這些方法難有效果。前者是因房屋稅、地價稅的稅基低，所以，提高稅率對投機客所能產生的嚇阻作用有限。後者將稍後說明。

　世界各國之中穩定房價做得最好的，德國可以算是其一。根據統計，金融海嘯爆發之前，德國物價水準平均每年漲幅二％，而名義房價每年只上漲一％，也就是說扣掉通貨膨脹，德國房價實際以每年一％的速度在縮水。為什麼德國可以做到「房價十年不漲」？因為德國政府視住宅政策與教育、醫療一樣，都是社會福利的一環，因為德國政府把買得起房、租得起房視為人民的基本需求，因為德國政府不把房地產視為推動經濟成長的主要產業或稅收的主要來源，因為德國基本法第二十條第一項明訂「聯邦德國是一個民主和社會福利的聯邦國家」，而且，他們做到了。

　我國官方的房地產政策有三大盲點。第一，視房地產為一般商品，以為增加供給，就能降低價格。然而，房地產不是一般商品，不斷增加供給的結果，並無法降低房價，只會增加空屋率，此外，還會造成土地資源的浪費、不當使用、造成未來在土地的使用、徵用成本更加高昂。

　以台灣各縣市都存在高空屋率的情形來看，房屋的供給已經供過於求，再加上少子化因素影響，房價不應上漲，而應下跌。然而，實際上，房價，特別是台北的房價還是不斷追高，可見，這當中，並不是供需法則，而是人為因素，也就是政府的政策起著推波助瀾的作用，例如之前的國有土地標售，和投機客主導。

　第二，視房地產為經濟成長的火車頭。財政部長李述德強調，「營造業是經濟火車頭，財政部不會打壓。」既然是火車頭，當然要越有力越好，結果房價當然越來越高，一般薪水階級望屋興嘆。把房地產做為經濟的火車頭有非常大的風險，一旦房市泡沫破滅，經濟就直走下坡，日本的泡沫經濟、○七年美國的次貸危機、○八年的全球金融海嘯都與房地產市場過熱脫離不了關係。

　第三，以為有土地就是要蓋房子，不蓋就是沒有地盡其利、無法增加ＧＤＰ。一個城市不可能全部都是房子，而沒有空地、綠地、廣場、河流、公共空間。有人說，還要增加房屋供給，這種方案對於地狹人稠的台灣而言，更是扭曲了「地盡其利」的意義。到過德國首都柏林的人都知道，在柏林的市中心就有一個大動物公園（Groser Tiergarten），這個公園多大呢？二一○公頃，而我們的大安森林公園只有廿六公頃。如果台北市都是房子，相信這樣的規畫，不只沒有美感可言，台北市民也會因為置身於水泥叢林，會製造更多的精神病患、憂鬱患者。

　台灣的房價之高不是供需出了問題，而是政府不當政策以及投機客、投資客哄抬的結果。如果，央行的貨幣供給不要氾濫、利率不要那麼低、游資不要那麼多、熱錢能夠管制；如果房地產交易要承擔重稅、投機房地產要課以刑事責任，我不相信，台北的房價打不下來。

　（作者為政治大學地政系畢業、德國柏林自由大學政治學博士）

售樓過程下的壟斷形成：香港樓巿的經濟分析- 蕭裕均-香港獨立媒體20100331

http://www.inmediahk.net/node/1006586

售樓過程下的壟斷形成：香港樓巿的經濟分析檢視 修訂版本
週三, 2010-03-31 19:46 — kaxton

蕭裕均

近來，香港樓巿的情況實在令人不得不去探討售樓過程如何影響不同階層的住屋影響。本文嘗試利用微觀經濟學的分析工具，從中提出相關的分析模型，來理解一大問題：為何窮人不能在巿區買樓？

在探討這問題後，讀者將會發現一個驚人的事實：從微觀經濟分析出發，卻會帶來一個連微觀經濟學都不能解決的難題──階級壟斷，並必須依賴政治經濟學的階級和權力分析方能得出相關的政策方案。

順序配置模型（Sequential Allocation Model）

首先，我們把城巿空間分割成ｎ片有限土地。然後，我們根據消費者的購買力來順序分配土地予消費者。一個樓巿存在有限房屋存量的分配過程就如一個空的戲院如何順序分配座位般。第一個買家（具最高購買力，亦即最有錢者）會有ｎ個選擇；第二個買家（具第二高購買力）會有ｎ－１個選擇；如此類推，最後一位買家（具最少購買力，亦即最窮者）會面對無選擇的情況。即是，假若買樓是一個根據買家購買力而順序分配的過程，那麼最窮的買家將要在其他較有錢買家揀餘揀剩的情況下選擇，並因此變成「無選擇」的局面。

消費者剩餘（Consumer Surplus）

上述的順序配置模型，再加上微觀經濟學中的「消費者剩餘」和「生產者剩餘（Producer Surplus）」的概念，較窮消費者所面對無選擇的情況便更為明顯。

消費者剩餘是指買家的支付意願減去買家的實際支付量。消費者剩餘亦衡量了買家自己感覺到所獲得的額外利益。比如一場電影票價為２０元，可消費者對它的價值是５０元，那麼消費者剩餘是３０元。

生產者剩餘則指賣家出售一件物品或服務的價格減去賣家的成本。如電影公司提供一部電影的成本是５元，可票價是２０元。那生產者剩餘則是１５元。生產者剩餘所衡量的是生產者所得的額外利益。

生產者剩餘和消費者剩餘的總和便是「總剩餘（Total Surplus）」，通常會用來衡量一社會的經濟福利。而上述例子中，總剩餘為４５元。

其實，消費者剩餘是扣連城巿研究的區域分析（locational analysis）及福利經濟學(Welfare economics)的重要橋樑。其中，重點是要找出如何估計社會中的總消費者剩餘，和理解這剩餘如何分配到個人或某群體中。

最簡單去估計消費者剩餘的方法便是去量度需求曲線以下（under demand curve）及競爭平衡情況的價格線以上（above the competitive equilibrium price line）的面積。假設我們有一群獨特口味的消費者，他們對房屋的口味是一樣的。那麼，他們的邊際效用（marginal utility）將會是固定的，這亦會導致需求曲線從中心點往外移的情況：即消費者剩餘會隨著買家的收入增加而增加。

然而，這亦會導致另一情況：消費者剩餘會和消費者的購買力不成正比；即：最有錢的人在競投城巿中最理想的一片土地時，他只需要付比第二有錢人的出價高少許便能得到這片土地。因為收入在資本主義社會中的分佈是極度不均的，以及城巿中最理想的土地往往是極有限的，故根據上述的過程，消費者剩餘將會隨買家的購買力增加而增加，而且以不成正比的情況下增加。故此，打比方說，最有錢的人只要出價800萬便能夠得到他認為值1000萬的樓；但較窮的人則要出價490萬方能買到他認為值500萬的樓（前者消費者剩餘是200萬；後者是10萬）。

地產商的階級壟斷行為

在順序配置的競投過程下，最窮的人，因為最遲進入樓巿，通常都要面對一大群房屋供應商的類壟斷(quasi-monopoly)局面。這情況下，窮人的消費者剩餘會被發展商蠶食，倒過來變成房屋供應商的生產者剩餘（通常以租金和賣樓利潤形式出現），並進入發展商口袋裡。

這種壟斷局面的出現其實十分奇怪。本來樓巿高度競爭會令發展商的生產者剩餘減少；但正因發展商的生產者剩餘減少，發展商間為求得到較多的利潤，故不約而同地抬高房屋售價。這樣做，對較窮的買家言，他們會因價格被抬高而導致其消費者剩餘減少或沒有消費者剩餘的情況；更甚者，在房屋售價不斷被抬高的情況下，較窮買家最終會導致「毫無選擇」，被迫退出樓巿，變成買不起樓的情況。

此外，由於抬高樓價不是單一發展商的行為，而是一眾發展商作為一個「壟斷階級」的階級行為。故此，對較窮的買家（正確點說，是「收入較低的階級」）言，他們要面對的是一個階級為求利潤最大化而出現的巿場壟斷行為。

出乎意料的結論

從上述分析，我們會得出一個簡單結論：有錢人將在買樓過程中有較窮人多出很多的經濟選擇，並能輕易逃出發展商的壟斷局面；反之，窮人的經濟選擇則永遠是十分有限（可能甚至無）的。更重要的是，這意味：有錢人可以藉這賣買房屋過程來控制城巿空間，但窮人則會被困在這過程當中。

此文試從微觀經濟學的基本分析工具──消費者剩餘──出發，從中得出發展商在買樓過程中如何出現壟斷的階級行為。誠然，這結論是出乎意料和驚人的。因為傳統經濟分析均認為競爭會為消費者帶來益處。但以上的分析卻指出，樓巿買賣過程中的競爭卻只會有益於「較有錢的消費者」，而對「較窮的消費者」有害。此外，由於出現壟斷，傳統經濟學亦再難以獨立處理這問題，並唯有進入政治經濟學的領域，對政治和權力作出分析，方能得出改善壟斷局面的政策方案──而這最可能的又會是政府作為一集體力量來干預樓巿賣買過程的方案。

參考：

維基百科：http://zh.wikipedia.org/wiki/經濟剩餘

David Harvey (2009[1973]), Social Justice and the City, revised edition, The University of Georgia press, Georgia, p. 168-171.

走出供需法則的住宅政策－名人觀點－中國時報20100331

名人觀點－

走出供需法則的住宅政策

　　　

2010-03-31 中國時報 【夏鑄九】

　　　　　

　黃樹仁教授〈迷途的無殼蝸牛〉一文，廣泛論及都市規畫、交通規畫、經濟學、社會學各領域，並以經濟學供需法則為核心，主張解放關渡平原保留地作為新市鎮、搭配捷運來增加住宅供給，以市場機制解決當前嚴峻住宅問題，卻迴避對住宅政策全盤檢討、更缺乏國土規畫通盤思考，必須予以回應。

　首先，一個未對住宅商品化有所質疑者，很容易簡單套用經濟學原理的供需法則解釋房地產此一「商品」為何漲價？吳揆日前發言也認為都會區土地供給有限、需求增加，自然帶動價格上漲，因此擬推出郊區平價住宅為疏解民怨之道。然即使是經濟學原理，都未曾把土地視為一般商品、未曾認為土地可以透過大量生產來調節供需。經濟學中的土地供給是有限而沒有彈性的，其供給曲線甚至是一條固定的垂直線。

　再者，今日房價問題，豈是土地供給量不足、購屋自住者需求增加造成？十年來北縣市透過標售變賣的國有土地數量逾十三萬坪，可建築面積至少五十萬坪，加以台灣人口成長率、所得水準雙雙下跌，為何仍不足以抑制房價？正因這些變賣的國土，淪為建商財團豪宅賭局籌碼，僅僅助長了投機性資金炒作，而欲購屋自住者則從來未曾取得這場供需遊戲的門票。其結果是，市井小民被投機性資金宰割、買不起房子，空屋率卻不斷飆高並進而成為投機者向銀行低利貸款的擔保品，風險轉移給全民。而國家因應此困境時，甚至深恐房價下跌，不斷推出向投機性資金靠攏政策，面對此一由國家機器介入破壞、只准作多不准作空的市場，論者還能繼續套用經濟學初學者眼中最簡單的供需原理？

　其次，〈迷〉文對都市規畫與交通規畫見解，即以新市鎮搭配捷運解決都市住宅問題，除過於簡化、亦未見六○年代以來都市社會運動對其影響。其一，應記取珍.雅各在《美國大城市的生與死》中對以都市擴張解決都市住宅問題所造成能源浪費、基礎設施浪費、土地浪費的警告；其二，透過郊區新市鎮搭配捷運之套餐即使發達了新市鎮，在都市擴張基調下，反而是強化〈迷〉文作者所批判「大台北都市中心」及作為「次居住核」繞著大台北都會區叢生此一迴路，下場將如首爾，其城鄉差距嚴重到全國一半人口集中在失控的首爾大都會區，房市泡沫與中產貧窮化問題自不在話下；其三，都市中無住屋者被迫離鄉背井搬離城市、落腳郊區、增加通勤金錢與時間成本，在在都是美國六○年代都市計畫失敗的慘痛教訓。更遑論以農地、自然保留地解決都市住宅議題，所顯示對國土規畫的無視。

　不論住宅商品化議題，農地、農村、農民的三農議題，不同階級「接近城市的權力」，均是〈迷〉文作者身在社會學界所不能忽略的社會正義議題，而不能化約為慈善式的所謂道德訴求。期望能跳出簡單供需法與對道德敏感之迷，共同為實現住宅作為基本人權努力。

　（作者為台灣大學建築與城鄉研究所教授兼所長）

北縣抑房價 擬以容積換減價-林金池╱北縣報導-中國時報20100304

北縣抑房價 擬以容積換減價
¡P 2010-03-04
¡P 中國時報
¡P 【林金池╱北縣報導】

　　房價 高得嚇人　▲台北縣因升格房價已高漲，政府擔心民怨四起，北縣府將研擬抑制房價措施，圖為新板特區建案林立，房價均不貲。（本報資料照片/林金池攝）

　房價節節高漲，這多民眾大喊買不起，為改善高房價情形，北縣將採取一系列抑制房價作為，精華地區將採提高容積，換取建商提供低於市價三成以上的房屋；非精華地區則增加供給量，採取以量制價的方式，藉此有效降低北縣高漲房價，相關配套預計最快年底實施。

　台北縣政府城鄉局代局長陳耀東指出，縣長周錫瑋去年底曾提出抑制房價方案，希望能以「以量制價」，將北縣房價控制在一定範圍內。

　城鄉局經過內部研議後，決定採取「因地制宜、因人而異」等兩種方案齊頭並進。

　因地制宜 非精華區可加速開發

　陳耀東說，所謂「因地制宜」，主要考量北縣共有廿九行政區，板橋與瑞芳的房價不可能一樣，因此在非精華區部分，如樹林、三鶯等區域，將加速開發，釋出更多土地給建商蓋平價住宅。

　因人而異 顧及中低收入戶需求

　精華區房價部分，擬採取增加容積率獎勵，要求建商提供一定比例，低於市價三成的房子，比方說，新板特區市價每坪五十萬，建商就必須出售每坪卅五萬以內的房屋，又如新莊副都心市價每坪卅六萬，建商就必須提供每坪卅萬以內的房子。

　他強調，房價是種相對的概念，並不是絕對的數字，中低收入戶想買的房屋，與中產階級想買的物件完全不同，有人喜歡每坪十萬的平民住宅，但有許多中產階級，為了環境與學區，可能希望負擔每坪卅萬左右的房子，因此，抑制房價措施採取「因人而異」的方案。　　　他說，目前城鄉局研議的抑制房價方案，將採取這兩種方向進行，平價住宅可能會以距離市中心較遠的捷運周邊區域為主，精華地區除獎勵容積，也會有加速都市更新等配套措施。

　陳耀東強調，現階段抑制房價措施只是草案研究階段，除了跨局處研議配套措施，也會將草案報請縣長同意，若一切順利，最快也要年底才可能上路。

趙藤雄開砲：有錢買好房子 是罪惡嗎？-記者游智文-聯合晚報20100312

趙藤雄開砲：有錢買好房子 是罪惡嗎？
【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】
2010.03.12 03:52 pm

遠雄集團董事長趙藤雄。報系資料照政府財經部會全面出手抑制房價，遠雄集團董事長趙藤雄忍不住開砲，他說，所有的部會都把焦點放在這裡，政府難道沒有其他正事可做嗎? 房價打下來，失業率就能降低嗎?GDP 能提高嗎? 民眾就有購屋能力嗎?政府已經過頭了!
他表示，這幾天沒有聽到業界的聲音，一來現在的氣氛，就算業者講了，政府不見得聽得進去，二來業者也怕冒出頭來被打壓，但他覺得政府運用這麼多的資源在這件事上，實在是讓人無言可問天。
趙藤雄表示，如果國內房市真有泡沫危機，政府這樣做還有道理；但是事實上國內購屋痛苦指數是全亞洲各城市最低的，和中國大陸比起來更多差多了，政府只因為有人開價喊到一坪二、三百萬元，就去做民怨調查，得出一個房價是民怨第一名的結果，然後就全面打壓。但最源頭根本不是一個事實的數據，政府不去了解實際成交價，卻什麼都不幹，只做壓房價，這讓人怎麼能接受?
他說，事實是除了台北市、台中市少數幾個豪宅個案，其他房價並沒想像那麼高，而且這些房子又多是台商在買，主要是遺贈稅降到10%，海外所得今年起將課稅，引發資金回流的短期市場效應，這些產品占不到市場千分之一，這些人更是少數，政府卻動用這麼多人力來關注他們，實在無法讓人理解。
從實務面來說，政府要把房價打下來，但現在房屋自有率很高，多數人最主要的財產就是房子，政府把房價打下來，有人是贏家嗎? 民眾財富一旦縮水，就會失去消費信心，接著失業率就會提高，然後進入新一波惡性循環。
趙藤雄說，財經部會能做的，該做的事很多，像是怎麼增加就業機會、怎麼提高民眾薪資所得，怎麼讓台灣回到四小龍之首，重新贏回尊嚴，都是老百姓關心的事，但這些都看不出有什麼作為，卻大仗勢打房價，只想讓有錢人覺得買一間好房子是一種罪惡，對不起社會，這樣國家要怎麼向上提升?
【2010/03/12 聯合晚報】

財政部長護主：房稅分級制 「卡」得好-仇佩芬╱台北報導-中國時報20100330

財政部長護主：房稅分級制 「卡」得好
2010-03-30 中國時報 【仇佩芬╱台北報導】



　財政部研擬房屋稅率分級方案，上周遭行政院長吳敦義喊卡，引起外界
質疑政府無力控制持續飆高的都會房價。財政部長李述德昨天特地到行政院舉
行記者會，連稱此決定「卡得好」，還說外界對吳敦義的批評不公平，「我們
看了都很心痛」。

　房屋稅分級制方案突然逆轉，媒體質疑財政部受到吳敦義的壓力臨時叫
停。李述德昨天特別澄清，「案子還沒有到我桌上」，尚未形成政策，沒有喊
卡的問題。他強調，相關政策都還在研究，外界說法對吳敦義不公平，財政部
的業務，由財政部長負全責。

　但他隨即又說，在賦改會提出研究之後，財政部向吳敦義報告此方案，
吳敦義指示，此事牽涉百姓負擔，必須慎重，「不是喊卡」，「大家講得好像
院長都做錯了，其實不是這樣」。

　李述德一再強調，吳敦義認為，「好的政策需要好的時機」，房屋稅調
整方案「內容好，但時機不好」，目前經濟才剛復甦，此時不是好的加稅時
機。

　又如吳敦義下令暫停台北市國有精華地標售，李述德也認為，這是解決
問題，「卡得好、卡得正確」。李述德有些激動地說，「院長喊卡，該喊的一
定要喊，該卡的一定要卡」；媒體批評吳敦義事事喊卡，「我們看了都很心
痛」。

　李述德解釋，房屋稅稅基由地方政府認定，稅率則是全國一致；稅基與
稅率不宜同時調整，是吳敦義考量到不宜讓民眾感到一再加稅之痛。吳敦義同
時也認為，南北情況不同，稅率一體適用，無法有地區性分別，應再斟酌。

　然而何時才是調整房屋稅率的「好時機」，被媒體逼急的李述德直言：
「我怎麼可能說得出來？」他表示，方案還會繼續研議，等經濟指標回升，房
屋買賣熱絡，或許可以重新考慮。

　房屋稅迭遭爭議，吳敦義也特別發佈新聞稿澄清，房屋課稅價值評定為
地方政府權責，對地方擬課豪宅稅從未喊卡；但鑑於目前經濟景氣尚未完全復
甦，因此指示應該同理心照顧庶民生活，對自用住宅不應加稅。

高房價背後的危機-夏鑄九-蘋果日報20100330

高房價背後的危機（夏鑄九）

2010年03月29日蘋果日報

看現場...

高房價成為民怨之首，根本問題在於過去10餘年來，藍綠政權只有住宅商品化下的弱肉強食豪宅政策，沒有讓庶民安身立命的住宅政策；只有以「活化」、「有效利用」、「刺激經濟」、「都市更新」之名來變賣國土，而沒有國土規劃。在土銀無法承受惡性炒作的承貸風險，以及信義聯勤、一品苑等變賣國土一再炒高房價的惡例下，驚動吳揆，陸續推出郊區平價國宅與暫緩標售精華國有地等政策，試圖解決民怨，終於使得國土和住宅問題亂象浮上檯面。

幾年以來政府用來視為「政績」的活絡房市、地價上漲、高層建築，如今變成「民怨之首」、「票房毒藥」，還喚醒了無殼蝸牛聯盟上街抗議。

住宅等級劃分階級

因為不管是「穩定房市6大方案」抑或是「14項健全房市措施」，只見政府以修法費時、課徵不易等藉口來逃避面對房地產炒作的交易所得稅和實價課稅問題；利用郊區平價住宅來轉移市區高房價的焦點，變相協助房地產資本開闢疆土，把住宅的等級區位劃分理所當然地視為社會階級隔離工具；甚至吳院長接見建商代表時承諾都市更新繼續實施，暗助建商得以利用《都市更新法》27條的規定，作為國有土地暫停標售期間取得土地的公開秘密管道，最後連建商大膽刊登廣告嘲諷國有土地停售政策。
吳院長說，「不是每個人都能在台北擁有喜歡的房子。」
這恰巧反映了官員們脫離社會現實的台北觀點，而忽略不見在集體炒作的氣氛下，員林、台東等地區也出現一坪30萬的房地產，這發生在公共設施和就業、就學環境未提升，薪資所得大幅降低的社會猶不可思議。換句話說，高房價問題是普遍性的問題，房地產資本在各縣市掠奪的災情不一，只是台北縣市尤其激烈。從這個角度來看，台灣社會的藍綠對立和南北差距不過是政治動員下的魔術，真正撕裂台灣社會的是貧富兩極分化的險境。

改革貧富差距為要

住宅是民生必需品，不能以一般商品視之，如果政府讓需要住宅的人民只能到市場上任建商和投資客宰割，為了一個家，一個遮風避雨之處，必須背負20年房貸，把國家社會栽培他的青春時光都葬送在房地產業的利益之上，那麼還談什麼產業科技發展，文化藝術提升，生活品質提高呢？
歷史學家畢仰高（Lucien Bianco）的重要研究指出，國民黨當年在大陸的失敗，不是不知道農民百年來的壓迫和不滿，而是錯把農村問題當作現代化的問題；國民黨也不是沒改革，而是改革只做表面工夫、預算不足、官員和地主勾結以及少數改革試點不足以影響廣大農村和農民。
更關鍵的是，農村改革政策背後真正的目的還是要控制農村鞏固權力，以至於最後失去民心，使得革命成為歷史必然之路。
顯然，今天高房價引發的民怨高度還不足以使得我們進入革命的前夜，那麼對歷史頗有研究的吳院長，是否應該提早更深刻地面對台灣當前兩極分化的住宅課題，提出具有進步價值和改革意義的解決方案，否則，一波又一波集結中的社會力量，將對即將到來的五都選舉和總統大選帶來重大挑戰。

作者為台灣大學建築城鄉研究所所長

改善台北市房價過高 經建會：政府儲備台北市郊土地 適時推出平價住宅-中廣-新聞20100317

政府儲備台北市郊土地 適時推出平價住宅

時間：2010/3/17 19:56 撰稿‧編輯：徐忠佑 　　新聞引據： 採訪

台北市房價持續飆高，民眾購屋負擔沉重。圖為台北市仁愛路著名的豪宅帝寶。(資料照片) 　　行政院經濟建設委員會今天(17日)邀集建商召開「穩定房市政策」會議。在會議上經建會提出政府儲備台北市市郊土地的構想，藉由改善鄰近的生活機能，適時推出合宜的平價住宅，以提高房屋的供給量，解決民眾買不起房子的恐慌。 　　如何改善台北市房價居高不下的問題，經建會特地邀集建商討論對策，經過多次討論，經建會官員與建商達成共識，未來將由政府出面透過政策手段，儲備台北市郊區的土地，適時推出平價住宅，提高房屋供給量，並藉由改善生活機能的作法，提升民眾入住的意願，解決民眾買不起房子的問題。 　　經建會副主委黃萬翔：『(原音)我們政府不一定要買土地，可以透過土地開發，政府可以賺到土地；要有哪些設施，大概多大規模，在什麼區域，我們大概把幾個標準弄出來，然後去選；例如我剛才講的淡海以外，就是萬大捷運區，大概40幾分鐘內不管你多遠都會到(台北市中心)。』 　　至於與會不動產業者的意見，黃萬翔則轉述，建商呼籲外界不要任意將擁有兩棟房屋的人當作炒作房地產的投機客，因為很多人都是在換屋的過程中，無法馬上將原有的房子脫手賣掉，造成擁有兩棟房屋的狀況，希望政府不要因此刻意要求銀行降低房貸的成數。

打贏高房價下的階級戰爭-黃琴雅、鄭育容-財訊324期20100317

打贏高房價下的階級戰爭

• 文／黃琴雅、鄭育容

房價貴不貴？富人「喊進」，中產變「新貧」階級

台北都會房價向上提升，台北中產階級向下沉淪？年薪百萬元的中產階級買不起房子，與海外比價的有錢人卻覺得台北房價便宜，讓台灣社會階級正在重新劃分。高鐵通車前北市房價是高市的二倍，如今差距變成五倍。大量人口在台北就業，卻在台北買不起房子。「房屋」這個原本提供人民遮風避雨的棲身之所，現在卻成了社會經濟地位的象徵。房價飆漲讓許多中產階級感到「有產」遙不可及。一場加劇的階級戰爭已因房價高漲點燃火苗，其實，只要轉個念頭，就可能戰勝高房價，就像捷運多一站，房價就少了一半，買房不變屋奴，讓你不會淪為「新貧」階級！

台北市大安區羅斯福路四段、靠近台灣大學附近的「基泰台大」住宅建案，喊出每坪二百萬元的天價。其實二○○九年九月建商原本要以一百萬元開價，卻因為還未公開就出現四倍的超額認購，看好漲勢的建商馬上停賣，經過半年的「沉澱」，開價漲了一倍。

住在距「基泰台大」不遠處、靠近溫州街台大教職員宿舍的台大經濟系教授林向愷，聽到鄰居身價非凡，只能望屋興嘆。即將退休的他，是一般社會大眾認定的「中產階級」，他正面臨搬離台大教職員宿舍後，已買不起台大附近房子的窘境。

階級1：中產「有殼」階級的憂慮！

台大教授林向愷養老屋大貶值
央行總裁彭淮南換屋夢難圓

林向愷不是沒有為退休做準備，一九九三年淡水捷運未通車前，他以每坪二十二萬元買下淡水漁人碼頭附近一間面海的房子，打算作為退休的居所，四十坪共八八○萬元。這十七年來，大安區房價漲了兩倍，台大附近的中古屋行情也從當時的每坪三十多萬元，漲到現在的五、六十萬元，而他在淡水那戶遠離捷運的房子卻反倒跌了三成，每坪只剩十五萬元，若賣掉只能拿回六百萬元，僅買得起「基泰台大」的一間三坪廁所。

「我想要跟現在一樣的生活品質，除了去搶劫外，沒有別的辦法！」一位台大教授將淪為房產「新貧階級」，只因當年的買屋抉擇，現在要被逐出大安區、甚至台北市，「那種因為買不起，被一波波往外推的感覺很惡劣！」林向愷無奈至極，「政府眼中只有頂端與最底層，沒有為中產階級提出合理的房價政策。」

如果大學教授的哀怨還不夠凸顯台北房價的高不可攀，央行總裁彭淮南這幾年也在想換大一點的房子，好讓國外工作的兒孫回來團聚。他在台北市優質住宅區的麗水街住了二十七年，做了十二年總裁、月薪十八萬元、存款六百多萬元，曾向友人抱怨住家附近的房子連他都買不起了！央行在去年十月下旬就率政府部門之先回應高房價問題，提出希望銀行不要貸款給投資客等「彭三條」的軟性政策喊話，最近又對銀行進行一連串房貸信用管制，看來彭總裁對高房價確實頗有感觸。

看著台北市豪宅、標售土地不斷創新、帶動房價，像林向愷買在郊區的有屋階級，或是彭淮南想換屋的中產階級比比皆是，他們不斷在「繼續待在年久失修、空間不大的市區老房子」，或「乾脆改變生活作息，搬到郊區買新屋」之間困惑著，然而，這群「比上不足，比下有餘」的有產階級，相對剝奪感已油然而生。

階級2：中產「無殼」階級的恐懼！

單身熟女置產、樂活難兩全
年輕夫妻房奴、孩奴雙肩重擔

一位有著穩定中等收入、年薪百萬元的台北單身熟女，一直過著租屋的生活，她喜歡吃美食、樂於上中高檔餐廳嘗鮮，更愛每隔二、三年就換個租屋環境，為自己尋找生活新鮮感。這兩年，她終於開始看屋，卻愈看愈焦慮，市區已經買不起，捷運沿線的郊區也已漲價許多，買屋對她而言形同要開始過苦日子！同樣是單身熟女的前青輔會主委鄭麗君，就常跟友人抱怨房價高、買不起房子。

而年薪數百萬元的台北縣公立醫院復健科醫生陳威達，已看屋看了五年，眼睜睜看著房價節節高漲，卻遲遲無法下決心買。他看過的台北南港中古屋已炒到每坪三十萬元以上，預售屋也喊出每坪百萬元的誇張價；至於他有興趣的新莊地區房價，則在短短半年內漲了三成，他現在不僅已買不下手，更對房價如此沒完沒了地往上飆覺得不可思議，他想在大台北從「無殼蝸牛」階級脫身，已經難上加難。

曾幾何時，結婚購屋、買房養老，這些過去被視為理所當然的人生路途，為 如今走來卻是荊棘遍布？

上班族心中遮風避雨的「家」，卻是有錢人眼中的「投資商品」、資產配置的工具。第一代台商在海外打拚多年有成後，回鄉置產是人情之常，台北精華區、台中七期的豪宅群，正是他們彰顯成就之處，加上在低利率時代，爛頭寸過多的銀行，不願意收受五千萬元以上的存款，有錢人與台商從海外匯回來的錢無處可去，房地產就成了他們「存錢」的重要工具，他們買房不太需要貸款，像市場名媛何麗玲買台北帝寶，就沒有貸一毛錢。如今被當成民怨的對象，他們有話要說。（全文未完 更多內容請看342期財訊雙週刊）

迷途的無殼蝸牛-黃樹仁-中時20100329

迷途的無殼蝸牛｜言論新聞｜中時電子報
迷途的無殼蝸牛

• 2010-03-29
• 中國時報
• 【黃樹仁】

無殼蝸牛們最大的問題在於，視線始終侷限於台北，被台北都會中心的生活經驗蒙蔽了視野。

　台北都會區房地產價格高漲，再度引起無殼蝸牛的憤怒。但也再度顯示無殼蝸牛運動的缺乏方向感。以道德訴求代替經濟分析，無法對症下藥。爽了自己，卻無補於實際。

　為何房價高漲？因為游資過多，利率偏低，資金湧入房地產市場。而土地與稅務法令使財團圈地養地有暴利可圖，自然使財團樂於炒作房地產。

　無殼蝸牛運動的主要訴求，在於透過法令限制財團圈地養地。這些都是企圖以行政手段干預市場運作。雖然會產生效果，基本上卻是逆勢而行，成果有限。無殼蝸牛們最大的問題在於，視線始終侷限於台北，被台北都會中心的生活經驗蒙蔽了視野。

　同樣的法令，同樣寬鬆的資金市場，台中、高雄的房價始終遠低於台北。財團們似乎只熱心於炒作台北的土地，對台中、高雄卻相對興趣缺缺。為什麼？當然不是因為他們不想賺台中人與高雄人的錢，而是因為他們知道台中與高雄的錢不好賺。事實上，過去二十年曾有幾個政商集團在台中與高雄炒作土地，結果不但沒賺到錢，反而搞垮了自己。

　為什麼台中與高雄的土地不容易炒作？因為土地供應相對寬鬆，甚至供過於求，要炒作也無從炒作。非常簡單的經濟學供需原理。

　無殼蝸牛運動的最根本問題，就在於拒絕面對這最基本的供需原理，只重道德訴求與政治訴求。道德訴求可以使人自我感覺良好，卻不會解決問題。

　論者或謂，台北都會土地供給不足，無法改變。這是胡說。台北市目前的住宅用地總共不過四千多公頃，而關渡平原卻仍有幾百公頃的土地被凍結，沒有充作住宅用地。距離台北市中心五十公里範圍內，台北縣與桃園縣的都市邊緣，幾千公頃農地上已經滿布違規工廠、賣場、假農舍，飽受工業廢水與生活用水的汙染，無法供作安全的農業生產，卻沒有被規畫為都市住宅用地。如果將這些已被嚴重汙染的城郊農地規畫為住宅用地，台北都會區的住宅用地供給大增，趨近台中與高雄的水準，則台北都會區的平均地價自然不會遠高於台中高雄。政府應該做的，正是將這些農地轉變為住宅用地，大幅增加台北桃園大都會區的建地供給，自然可以抑制房價。

　論者或謂，台北人不喜歡離開市區。因此淡水與林口新市鎮開發多年，吸引不到居民與建商，反而浪費政府開發資金。這種說法忽略了淡水與林口新市鎮土地，對台北都會區居民而言，是無效的土地供給。因為沒有捷運。

　台中與高雄土地之所以比台北便宜，不僅是供應充足，且是交通便捷。便捷到騎機車就已充分，以致於高雄捷運經營困難。但台北都會區已大到不是機車與公車可應付，須仰賴捷運通學通勤。而政府短視到拒絕新市鎮與捷運齊頭並進，導致新市鎮發展失敗。政府總認為，必須等新市鎮居民住滿，有充分客源，才值得建捷運。殊不知，在台北都會區，沒有捷運，新市鎮就不會成功。不同時建捷運，新市鎮的投資確實是浪費。但只要有捷運，新市鎮就會成功。

　要抑制台北的土地炒作，根本之計，在於擴大有效的住宅用地供給。政府應該將台北、桃園兩縣都市邊緣已經高比例違規作工廠、賣場、住宅使用的幾千公頃假農地變更為新市鎮住宅用地。並且在開發新市鎮之同時，建造捷運。新市鎮的捷運線可能會虧損幾年，但低廉的住宅與方便的交通自然會吸引建商與居民。居民飽和，捷運就會賺回來。

　為壓抑炒作，住宅用地不分新舊，都應該限期建築使用，以免地主與財團養地套利。無殼蝸牛這主張是正確的。但更重要的其實是，大幅增加有效的住宅用地供給。新市鎮與捷運齊頭並進，讓龐大的供給淹死企圖炒作的財團，一如台中與高雄的故事。（作者為台北大學社會學系副教授兼系主任）