假投資 真投機 房貸利率低 炒房客增--2010/06/06--蘋果日報

假投資 真投機 房貸利率低 炒房客增

10年來 利率降幅7成4 房價卻漲1倍

【江碩涵╱台北報導】銀行利率低，讓大台北房價直漲、交易量大增。各種利多，刺激投資人進場投資不動產、各地房價被墊高，北市中古屋均價10年來漲幅高達1.09倍、北縣則漲0.88倍。學者分析，房價高漲看似帶動經濟景氣，政府大放利多消息，民間上行下效，「假投資之名，行投機之實的人大幅增加。」

根據永慶房屋統計，北市中古屋平均房價從2000年每坪21.7萬元上漲至2010年每坪45.5萬元，漲幅高達1.09倍；北縣房價從2000年每坪11.5萬元上漲到2010年每坪21.6萬元，漲幅達0.88倍，大台北房屋交易量則增加21.79~41%。然而5大公股銀行購屋貸款利率卻從2000前的6.522%一路下降到2010年的1.635%，下降幅度達74.93%，銀行放款利率愈降愈低。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析， 05年《經濟學人》即預言美國房地產市場即將泡沫，直到06年美國房地產市場交易價量到巔峰，隨即08年金融海嘯、美國二次房貸風暴，全球游資擠向亞洲新興國家與中國。

投資成短線炒作

台灣經濟深受美國影響，銀行放款利率愈來愈低，多餘游資都流向不動產市場，房地產成為被炒作商品。莊孟翰表示，兩岸關係和解也成為房地產炒作的元素之一，政府不斷釋放簽定ECFA等利多消息，鼓勵房地產投資，都帶動相關業者炒房產，加上去年遺產稅、贈與稅降低至10%，「大幅降低不動產投資成本。」
莊孟翰分析，以經濟學角度來看，投資報酬率低於5%的產品不適宜投資，但根據統計，去年北市房屋租金投資報酬率僅2.38%，「投資已不再重視長期收益，變成短線炒作。」知名部落客綠綠大分析，中央銀行寬鬆的貨幣政策加上政府支撐房地產景氣，是使大台北房價居高不下的主因。
短期內大台北房價難跌，但受到歐洲債信問題、南北韓情勢緊張衝擊全球股市，台灣股市持續震盪，連帶影響近期房市交易降溫。

恐面臨資金問題

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，去年來房市熱，投資人交易頻繁，甚至不少自住客開始進場承接投資客物件；但最近市場氣氛詭譎，交易量逐月下降，全球經濟局勢將影響台灣房價走勢，「未來若升息，投資客將面臨資金調度問題。」

歷年放款利率、房價、交易量變化

※註：5大公股銀行包含台灣銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行及第一銀行，放款利率以當年12月為準。2010年資料統計至4月底
※資料來源：中央銀行、內政部地政司、永慶房屋

林明成憂心：房價脫離行情 恐泡沫化--2010/05/24--經濟日報

【經濟日報╱記者洪凱音、藍鈞達／台北報導】

國內房價飆漲，民眾平均收入卻沒有明顯成長，引發各大行庫高層擔憂，華南金控暨華南銀行董事長林明成22日表示，台灣房價已「脫離行情」，後續恐引發「泡沫化」的隱憂。

華南金控昨天舉行員工羽毛球、桌球大賽，林明成親自到現場加油。不過，對於房價飆漲，林明成顯得憂心，他指出，房子多是當地民眾所購買，合理的房價理應與當地民眾的收入成正比，也就是說收入反應房價，而非由「投資客」甚至建商所操縱。

台灣銀行董座張秀蓮也認為，銀行應該多支持「自住型」房貸戶，但對投資客仍需嚴格控管，現在台銀旗下不動產已經全數停標，就是不希望成為房價飆升的幫兇。

林明成認為，若從「收入」的觀點來看，目前房價確實有點高，已經脫離市場行情，就銀行經營的角度來看，應該要扮演好守門人角色，避免泡沫化對銀行放款的衝擊。

據房仲業統計，大台北區近兩年來的房價平均漲幅達兩成，其中又以中山區的33%最高，其次為信義區的29%。行庫高層認為，台北縣市房價仍高，銀行身為融資者的角色，應當協助民眾購屋，因此只收「合理」的授信案，也是其中一環。

有鑑於泡沬化可能發生，華銀已對房地產泡沫疑慮採取具體措施，強化借款人償債能力，過去銀行只重視貸款人收入、職業，現在連貸款人任職公司的產業前景、職業是否穩定以及資金用途等評估，都將列入評分模型中，以便銀行區隔風險，密切追蹤不動產供需情形，以了解市場性與抗跌性，隨時調整授信政策。