大陸強力對付高房價-【社論】-世界日報/A05版 20100220

《社論》

大陸強力對付高房價


【社論】
中國國務院為整頓房地產市場，於上月10日宣布「關於促進房地產市場平穩健康發展的11條措施（簡稱國11條）」，正式揭開抗高房價的政策。隨後在12日晚間突然宣布調高存款準備率0.5個百分點，也被解釋為抑制房價的配套措施，一直到以維護高房價的杭州市委書記突遭撤換。在在說明中共當局對當前房價泡沫化的高度關切。

「國11條」從房屋市場之供需及房屋融資多方面著手希望達到抑制過高房價的問題。供需上從對土地囤積的限制下手，一直到價格標示，以及平價住宅的大量提供，目標在三年內解決1,540萬戶低收入住房困難家庭的住屋問題。融資上則對居民首次貸款購買普通自住房的支持，以及嚴格對二套購屋房貸的管理，抑制投機性購房需求。其中，已利用貸款購屋，又申請購買第二套房之貸款者之付款比率不得低於40％。

緊接著國務院住建部宣布今年6項主要任務。其中，今年開工建設的保障性住房將比去年增加三分之一；另外，限價房、公共租賃房和安置住房規模將比去年增加一倍，以解決中等偏下收入家庭的住屋困難問題。並對「國11條」之增加城市住房規畫及房貸融資信用管理作更細緻的規畫與落實。

在中國政府大手筆救市措施下，信貸增長有相當比率流向房地產，這是造成房屋泡沫的最主要原因，中國社科院研究員曹建梅的估計，2009年1至11月房地產業人民幣4.8兆元的資金來源中，約有3兆元來自銀行貸款。去年大陸前20大房地產商之銷售金額高達5,231億元，比2008年翻了一倍。上海房地產均價已突破每平方公尺人民幣1.5萬元；北京四環內的商品房將在今年突破每平方公尺人民幣4萬元的紀錄。

在中國經營任何產業，政府政策是一個關鍵的影響因素，因此，在國務院各部委聯手公布「國11條」及隨之而來的各項措施已造成今年初以來房市的抑制效果。同時杭州市委書記的突遭撤換，更是政府宣示抗高房價政策的強烈訊號，預期房市泡沫將不再繼續擴大，但這麼重的出手，會不會又對房地產業造成過重的衝擊與傷害？會不會又外溢成為金融體系的風險？都是後續值得觀察的重點。

綜觀「國11條」的思路，主要係在打擊投機性住房需求。在土地國有的中國大陸，自然可以從土地的立項與批准中，著手去調整國有土地釋放作為住房的數量與時間，同時也可以如住建部的措施把住房土地區分為商品房、保障性、限價房，如此才可對不同類型之住房的供需帶來調整。不過，房市背後的資金問題才是泡沫與否的充要條件。因此，在加強房貸融資管理的同時，必須引導達成「軟著陸」，才不會造成「硬著陸」的傷害。

近年來，各國政府經常以貨幣政策作為對抗不景氣的手段，其結果往往為因應不景氣和失業問題，而調降利率、放鬆銀根，導致房市在豐沛資金供應下出現泡沫現象。為了解決泡沫又出重手抑制，往往又導致「硬著陸」的後果。金融海嘯即源於要抑制美國房地產泡沫而拉高利率，卻使藉助次貸擴充對房地產吹起的融資泡沫被戳破，進而引發全體金融體系陷入崩潰的危機。中國政府對抗高房價也要慎防對剛剛擺脫衰退陰影的復甦經濟造成另一波的衝擊。

【2010-02-20/世界日報/A05版/綜合】

房市狂飆 中國以日本為鑑-江雅綺-旺報 20100402

房市狂飆 中國以日本為鑑
2010-04-02 旺報 【江雅綺】
　歷史上，中國和日本有複雜的命運交錯，雖然各項民意調查顯示，近年來中國民眾對日本反感逐漸下降，不過去年中共建國60周年，兩部大片《南京！南京！》以及《風聲》，選擇重現抗日戰爭時期的血淚歷史，說明雙方之間糾結的民族歷史情結，雖舊仍新。

　微妙的是，隨著中國經濟實力擴張，今年日本穩坐20多年的世界第二，很可能被中國取而代之。尤其中國經濟崛起連帶造成房地產價格飆漲，此情此景，日本似曾相識。

　東京房地產大泡沫

　由日本房地產研究所提供的數據，當年日本的住房地價，在1990－1991年左右達到高峰，隨後一路下跌。而首都東京土地價格在1955－1987年，保持年均增長16%的速度。

　到1990年，日本房地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當於當時全球股市總市值的2倍。要解釋東京當年的資產泡沫之巨大，一言以蔽之，在1990年，僅東京一地的地價總值，就相當於當時整個美國地價總值。

　若以和一般人息息相關的房價和租金來比較，追蹤東京的租售比指標，可以由日本房產研究所的資料看出，東京的住房租售比先於其他城市2－3年上漲，並於1987－1988年最先達到年租售比1:60倍的高峰。隨後不久，住房租售比直線下跌，由於租金水準下降的不多，即是房價崩潰的呈現。

　按物業公司的統計，北京目前已達1:43倍的年租售比，直追東京1987年的水準。而世界22個主要大城市的年租售比均值為22.33倍，如果北京完全重蹈東京的足跡，那麼房價飆漲還有1、2年左右，隨後很可能開始下跌，直至恢復到世界大城平均水準。

　泡沫破滅重創經濟

　當年日本政府未及時為房市降溫，待價格失控，隨後採用貨幣緊縮政策。1988－1990年，提高利率3.5個百分點。結果導致大量房地產貸款違約，最終使泡沫崩潰，股價和房地產價格同時暴跌，重創了日本經濟。泡沫破裂後，許多日本居民成為千萬「負」翁，消費緊縮，總和結果即是日本經濟的持續低迷，直至今日無法完全恢復。

　雖然中美常被相提並論，但真正與中國近在咫尺的，卻是日本。許多人擔憂，過高的資產價格，可能讓中國崛起夢碎，步上日本後塵。

　不過，今日中國比日本確實不同，其一是不動產資源主要仍掌握在國家手中，其二是只要官方放棄依賴房產推動GDP成長，房市調控政策力道可以立時加大。如能以日本為鑑，中國當可避免重蹈覆轍。（作者為專欄作家）