假投資 真投機 房貸利率低 炒房客增--2010/06/06--蘋果日報

假投資 真投機 房貸利率低 炒房客增

10年來 利率降幅7成4 房價卻漲1倍

【江碩涵╱台北報導】銀行利率低，讓大台北房價直漲、交易量大增。各種利多，刺激投資人進場投資不動產、各地房價被墊高，北市中古屋均價10年來漲幅高達1.09倍、北縣則漲0.88倍。學者分析，房價高漲看似帶動經濟景氣，政府大放利多消息，民間上行下效，「假投資之名，行投機之實的人大幅增加。」

根據永慶房屋統計，北市中古屋平均房價從2000年每坪21.7萬元上漲至2010年每坪45.5萬元，漲幅高達1.09倍；北縣房價從2000年每坪11.5萬元上漲到2010年每坪21.6萬元，漲幅達0.88倍，大台北房屋交易量則增加21.79~41%。然而5大公股銀行購屋貸款利率卻從2000前的6.522%一路下降到2010年的1.635%，下降幅度達74.93%，銀行放款利率愈降愈低。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析， 05年《經濟學人》即預言美國房地產市場即將泡沫，直到06年美國房地產市場交易價量到巔峰，隨即08年金融海嘯、美國二次房貸風暴，全球游資擠向亞洲新興國家與中國。

投資成短線炒作

台灣經濟深受美國影響，銀行放款利率愈來愈低，多餘游資都流向不動產市場，房地產成為被炒作商品。莊孟翰表示，兩岸關係和解也成為房地產炒作的元素之一，政府不斷釋放簽定ECFA等利多消息，鼓勵房地產投資，都帶動相關業者炒房產，加上去年遺產稅、贈與稅降低至10%，「大幅降低不動產投資成本。」
莊孟翰分析，以經濟學角度來看，投資報酬率低於5%的產品不適宜投資，但根據統計，去年北市房屋租金投資報酬率僅2.38%，「投資已不再重視長期收益，變成短線炒作。」知名部落客綠綠大分析，中央銀行寬鬆的貨幣政策加上政府支撐房地產景氣，是使大台北房價居高不下的主因。
短期內大台北房價難跌，但受到歐洲債信問題、南北韓情勢緊張衝擊全球股市，台灣股市持續震盪，連帶影響近期房市交易降溫。

恐面臨資金問題

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，去年來房市熱，投資人交易頻繁，甚至不少自住客開始進場承接投資客物件；但最近市場氣氛詭譎，交易量逐月下降，全球經濟局勢將影響台灣房價走勢，「未來若升息，投資客將面臨資金調度問題。」

歷年放款利率、房價、交易量變化

※註：5大公股銀行包含台灣銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行及第一銀行，放款利率以當年12月為準。2010年資料統計至4月底
※資料來源：中央銀行、內政部地政司、永慶房屋

建商土地存量 都更比重遽升--2010/05/24--工商時報

建商土地存量 都更比重遽升

2010-05-24

工商時報

【記者蔡惠芳／台北報導】

　大台北都會區一地難尋，加上大型金控、保險業紛紛加入「搶地」戰局，土地買賣市場已進入賣方寡占局面，推波上市櫃建商紛紛湧入都市更新，迄今上市櫃建商至少一半以上的土地存量來源，都仰賴都市更新。

　初步統計，包括國揚、太設、全坤建、中工、冠德、基泰、興富發、日勝生、華固、台開、鄉林、長虹、三圓、信義房屋、潤泰新及大漢等上市櫃建商，手中土地幾乎有一半要申請都更。

　其中，全坤建更是都更「大戶」，至少握有台北市、台北縣12件都更案在手，都更案占土地存量來源比重更逾9成。

　值得觀察的趨勢是，未來都更潮流已從台北市精華地段，一路向外蔓延，尤其台北縣板橋、中和、新店等一線地段，也躍居炙手可熱的都更戰場。

　吳敦義日前在立法院表示，政府會依各區域不同的情況，採取「溫和有效」的房市措施，在台北都會區，會提高土地供給率、並暫停標售台北市精華地段國有地，緩和房價；在中南部，則會從提高民眾購屋能力著手。不過，全坤興副總經理廖學新表示，土地買賣市場已幾乎難以切入，都更勢必是未來建商取得土地原料的主流。

　華固建設總經理洪嘉昇表示，大台北都會區一地難尋，在保險業加入「搶地」戰局後，土地價格更是水漲船高，因此上市櫃建商不能只是砸錢買地，而必須提高都市更新案源比重，藉由當前建築業普遍現金滿滿在手、自有資金充裕的時機，加速都更整合速度。朝台北縣進行都更整合，是未來趨勢。

　三圓建設總經理王光祥表示，都更和ECFA一樣，都是非走不可的路。不過，台灣的都市更新法令，儘快跟國際接軌，也有利於吸引香港商、中國大陸和國際資金，引進投入台灣的都市更新。

首購新屋 退居三峽林口 北市只有大坪數豪宅 沒有低價屋 --2010/05/24蘋果

首購新屋 退居三峽林口

北市只有大坪數豪宅 沒有低價屋

2010年05月24日蘋果日報

【楊茲珺╱台北報導】台北市今年預售市場，由80坪以上的換屋或豪宅產品撐場，統計至5月5日止，台北市80坪以上的新案戶數已達1415戶，比2006年全年還多。業者分析，目前連大台北第2圈也開始吹大坪數風，中產階級想在千萬元以下預算內購買30~40坪新屋，目前只有三峽、林口、基隆等地才有。

M型房市

住展房屋網統計，2007年為台北市大坪數住宅推案戶數高峰，達2582戶；2008年因金融海嘯，豪宅建案踩緊急煞車，僅剩1470戶；2009年因景氣回溫而增加至2075戶，今年又推案火力全開，才5月供給即達1415戶。

建商迎合富人推案

玄奘大學財務金融系副教授花敬群觀察，若以家戶所得3成作為支貸標準計算，目前台北市約有40%高價住宅，卻僅不到2成的家戶負擔得起，顯示供給過剩。此外，中低價位住宅供給嚴重短缺，台北市所得排序較低的30%家戶，僅負擔得起台北市6.8%的住宅，所得屬中位數以下的家戶，也只能負擔市場上12.3%的住宅。
建商一窩蜂推豪宅，「順應市場」是最大因素。信義代銷協理呂信銓說，目前台北市預售屋每坪均價60萬元來算，3~4房的30~40坪產品，加上車位，總價勢必破2000萬元，超出一般雙薪家庭負擔。因此台北市建商乾脆放大產品坪數、拉高總價，坪數60坪起跳、80坪以上更為大宗，迎合金字塔頂端客戶。
呂信銓表示，北市建案基地不大、戶數不多，只要鎖定這群口袋深的族群即可。以目前中正區80坪、每坪120萬元的「南海苑」為例，僅26戶，開賣2個月已售7.5成，景美的「岳泰峰範」規劃62~139坪，每坪70~90萬元，銷售也逼近5成。

無殼蝸牛一致看空

北市房市也出現有屋階級與無殼蝸牛之間對立的氣氛。信義房屋光復信義店長黃振興指出，最近1~2個月，無不動產的人一致看空，但稍有身家的人卻持續買進，大安、信義、中山，及持續有利多的松山區與南港區，都是這些族群樂於掃貨的地段，買來後多是整理後再出租，等待未來增值。
台灣房屋總經理彭培業表示，目前台北縣第1圈，如板橋、新店等新屋也快要突破每坪50萬元，首購族若想買總價千萬元以下、3~4房格局的新屋，只能往3線區域移動，像是林口、三峽、基隆等。

北縣抑房價 擬以容積換減價-林金池╱北縣報導-中國時報20100304

北縣抑房價 擬以容積換減價
¡P 2010-03-04
¡P 中國時報
¡P 【林金池╱北縣報導】

　　房價 高得嚇人　▲台北縣因升格房價已高漲，政府擔心民怨四起，北縣府將研擬抑制房價措施，圖為新板特區建案林立，房價均不貲。（本報資料照片/林金池攝）

　房價節節高漲，這多民眾大喊買不起，為改善高房價情形，北縣將採取一系列抑制房價作為，精華地區將採提高容積，換取建商提供低於市價三成以上的房屋；非精華地區則增加供給量，採取以量制價的方式，藉此有效降低北縣高漲房價，相關配套預計最快年底實施。

　台北縣政府城鄉局代局長陳耀東指出，縣長周錫瑋去年底曾提出抑制房價方案，希望能以「以量制價」，將北縣房價控制在一定範圍內。

　城鄉局經過內部研議後，決定採取「因地制宜、因人而異」等兩種方案齊頭並進。

　因地制宜 非精華區可加速開發

　陳耀東說，所謂「因地制宜」，主要考量北縣共有廿九行政區，板橋與瑞芳的房價不可能一樣，因此在非精華區部分，如樹林、三鶯等區域，將加速開發，釋出更多土地給建商蓋平價住宅。

　因人而異 顧及中低收入戶需求

　精華區房價部分，擬採取增加容積率獎勵，要求建商提供一定比例，低於市價三成的房子，比方說，新板特區市價每坪五十萬，建商就必須出售每坪卅五萬以內的房屋，又如新莊副都心市價每坪卅六萬，建商就必須提供每坪卅萬以內的房子。

　他強調，房價是種相對的概念，並不是絕對的數字，中低收入戶想買的房屋，與中產階級想買的物件完全不同，有人喜歡每坪十萬的平民住宅，但有許多中產階級，為了環境與學區，可能希望負擔每坪卅萬左右的房子，因此，抑制房價措施採取「因人而異」的方案。　　　他說，目前城鄉局研議的抑制房價方案，將採取這兩種方向進行，平價住宅可能會以距離市中心較遠的捷運周邊區域為主，精華地區除獎勵容積，也會有加速都市更新等配套措施。

　陳耀東強調，現階段抑制房價措施只是草案研究階段，除了跨局處研議配套措施，也會將草案報請縣長同意，若一切順利，最快也要年底才可能上路。