容積提高至2倍？黃南淵：官員沒良心--2010/05/06-聯合報

容積提高至2倍？黃南淵：官員沒良心

2010/05/06

【聯合晚報╱記者陳雲上╱台北報導】 為加速都市更新，台北市政府擬將都更的容積獎勵提高至2倍! 前營建署長黃南淵上午痛陳，「政府官員要有良心！台北市住宅密度還不夠密嘛？生活品質都沒了！如果這樣還敢加碼提高容積率，那就去做」。為了這事，他還專程向副總統蕭萬長報告了這個違反都更精義的政令萬萬不可行。 前營建署長黃南淵上午出席第一金控、台灣營建研究院舉辦的「都市更新論壇--城市進化方程式」研討會，公開點名批評「都市更新條例」87年完成至今的12年內，政府從來沒有使用公權力來解決釘子戶問題，造成都更案至今還在原地打轉。加上台灣人民、建商又太貪心，只想要自己房子增值賺大錢，結果樓層愈蓋愈高，完全沒有考慮到造成附近交通阻塞、道路寬度、公園綠化不足，連鄰居的日照權力，私人生活空間都不顧，這樣的「都市更新」完全失去了提高更美好、舒適生活空間的真義。 黃南淵以「台灣愛心大使」陳樹菊為例，要「台灣人不要太貪心! 」要懂得知福、惜福。像日本都市更新已經進化到「都市再生」、英國的都更也都要50英畝到100英畝的大面積整合開發，人們進行都更，50坪的房子只想要將生活品質提高、多個停車位、有公園綠地。台灣的都更，50坪房子，想要換二棟、甚至三棟的新房子，其他的不考慮，也不管新大樓增加後大樓住戶增加、道路寬段要增加，公園綠地也要增加，這些後遺症要由別人承擔。 他表示，目前台灣提供都更的容積獎勵已遠高於日本，卻還想要增加至2倍。別的不提，台北市目前平均每人公園用地只有3、4坪，日本每人平均公園用地是30、40坪，日本還要求新增的容積獎勵中要有20%增闢公園使用，台灣只想要容積倍增，樓層愈蓋愈高、愈密。他說，像板橋新建大樓那麼密集、住戶間的穿透空間都沒了，這種房子怎麼住人、未來真要給子孫如此糟糕的生活環境嗎? 黃南淵說，容積要有一定的原則，山坡地開發也一樣，林肯大郡事件後，他規定山坡地坡度每增加5公尺，住宅就要退2公尺，以防止坡度增加的水壓引發倒塌危險，像這回北二高走山一樣，如果當初道路工程都有按規定做，就不會發生走山的事了。

台北都更新政策 邊緣弱勢靠邊站--2010/05/05--苦勞網

台北都更新政策　邊緣弱勢靠邊站

Brandon

苦勞網特約記者

台北市政府日前大張旗鼓宣布都市更新新政策，針對屋齡30年以上無電梯老舊公寓，提高容積率獎勵最高至2倍，高喊「1坪換1坪」、「還有停車位」口號，以期達到加速都更、市容換新目的。但如果仔細探究，此政策一旦落實，數十萬在台北城勞心勞力但卻身無恆產的族群，才是因此得更靠邊站的弱勢邊緣。

根據北市府都發局統計，前述專案適用對象大約20萬戶，若以每戶3到4人計算，「受惠」台北市民達60到80萬人，占全台北市人口比率23到30%，有評論說此政策為選舉考量，不能說沒道理。

此外，新政策引發的各界討論，質疑或叫好聲皆有，但核心基本問題是：誰獲利？誰受損？

首先，即使每個都更案皆如公部門理想試算，20萬戶一坪換一坪，甚至多出停車位，但這群「受惠」的逾60萬台北市民，絕非全部都是政治人物口中的邊緣或弱勢族群，簡單的質疑是，多少不事生產包租公在其中？若真要助邊緣弱勢，為何不訂排富條款或以更精準方式限制都更之後的利益分配？

其次，現居台北國工作生活的人數，其實早已逾300萬，在此黃金寶地身無恆產而必須租屋或借住的受薪打工學子們，實際人數未見統計，但數十萬應該合理。這群平日在台北生活但不一定有投票權的「市民」，在此政策出台之後，這群人的居住成本勢必被迫提高，或者必須遷往鄰近的台北縣或者桃園基隆，交通成本一併增加，誰受損的答案，顯而易見。

公務員不會煉金術，泥土變黃金絕難在現代社會發生，容獎率提高的改建利益，建商自能多分大餅，差別只是與原住戶間的利益分配問題。至於也有質疑的外部成本如居住品質，更不會是主導政策的城鄉所學者所思所考。都市更新的美夢人人可以作，但不思解決居住權商品化的本質問題，僅僅自我感覺良好認為新都更政策提高供給量有利房價穩定，最終結果只會讓多數民眾受累而不自知，建商和房仲業者樂得笑呵呵。

他們為什麼一定要買房子--2010 / 05 /01 住展雜誌 第344期

他們為什麼一定要買房子 住展雜誌 第344期

2010 / 05/ 01 編輯部

台北縣市居民，現在只要一提到房價，就是無奈與抱怨，高房價的民怨陰影，似乎在短期內已揮之不去。很多人都很好奇，房價已經這麼高，現在究竟是誰在買房子？難道他們不知道現在房價很貴嗎？為何不等到降價時再買？為什麼要選在這個時候買房子？

本文就採訪了幾位，現在正進場買房子的消費者！

大台北地區房價飆高，讓多數人都大感無奈，還沒住進來的，大嘆住不進來了！已經住在裡面的，也是心事重重，換屋可能得要換到台北以外了，面對攀高的房價，好像大家都不怎麼開心。

大家都不開心，政府應該就要關心了。於是乎，打壓房價的政策，每天登上新聞重要版面，成為社會大眾的焦點新聞。大家更關心的是，究竟這些政策會不會讓房價真的下跌？

政策成效為何，需要時間檢驗，但是仍有許多人，選在高房價時代購屋，他們對買房子有什麼不同的想法，一起來聽聽。

大安法拍創天價 長期持有不怕買貴

王先生(40~45歲)
二○一○年三月初，以每坪九十一‧五萬高價標下大安區法拍屋，轟動一時。

一件平凡的事，在無意中卻成為媒體焦點，這也讓我頗無奈，媒體一直來挖，為何要用超出行情的價格標下這間法拍屋，其實我的動機很單純，只是願意相信的人並不多。

我真的只是想要換屋！

每天清晨六點，就要叫醒在熟睡中的兩個寶貝，看他們雙眼迷濛地在六點半出門，讓我真的好捨不得，真想讓他們多睡一點；另一方面，由於跟母親同住，舊房子只有不到四十坪的三房，居住空間真的有點不夠，於是我開始換房子的規劃。

我本身從事房地產業約五年多，深知地點的重要性，加上兩個小孩目前就讀復興小學，順理成章地從附近區域找屋。大安區華廈每坪大約是八十五萬左右，但不是說你有錢就買得到，我找了大約半年，都沒有很合適的房子出現，所以才會想說從法拍屋著手。

這間法拍屋出現的時候，的確讓我眼睛一亮，SOGO敦南館後面的地點十分合適，剩下就只是價格問題。我知道這間房子很稀有，一定會有很多人來搶標，於是我抱著一定要買到的決心，以每坪九十萬以上的價格得標買下。

很多人都認為這個價格不可思議，高出區域行情大約一成，甚至有人認為以後可能會跌價；我自己從事房地產業，這個價格是高是低我心裡有數。其實價高價低我不是很在意，因為我是要買來自住的，我打算至少住十年，十年後如果還是一坪九十萬，沒有漲價，那也無所謂，換個角度想，等於這十年我不用付房租，就可以住在這裡；如果跌價，也沒有關係，我認為現在能達到我要求的使用價值最重要。

我賣掉市府捷運站勤功國宅的舊房子，地點正對著未來的統一阪急百貨及捷運站與信義計畫區，因為他的地點好，即便房子破舊，住了十二年，房價還是飆漲了四倍多，單價七十萬，買方看屋後三小時就決定要買，我明白告訴他這個價格也是天價，買方也是不以為意，他認為地點好最重要，「地點」的威力可見一斑；我用這筆獲利拿來買大安區這間法拍屋，一樣是以地點為優先考慮。

房價以後會漲還是跌，這不是我現在該去煩惱的問題，至少我先完成換屋規劃，讓家人有更舒適的居住空間。你問我現在買房子時間對不對？每個人觀點不同，「地點優先、長期持有、不怕買貴、量力而為」，這十六字箴言，送給想要買房子的朋友。

存錢存錢 該買的時候要有錢可買

許小姐(25~30歲)

二○○九年十月以五百五十萬買下林口「竹城埼玉」，準備當五月新娘了！

結婚要準備的事情真的很多，準備過程中最令我開心的是，終於買下一間屬於自己的新房子。

老公是林口在地人，所以我們的新房也是計劃買在林口，離婆家近一些。林口是新開發區域，其實目前都還很空曠，生活機能也不算太好；但是我們看好林口的未來，三、五年後應該會挺發達的。

這裡離桃園機場不算遠，出國、回國都方便；最重要的是房價現在不貴，去年十月買的時候，一坪大約是十一萬，總價五百多萬，我都還沒住進去，聽說現在已經漲到一坪十三、十四萬了，心裡挺開心的，即便現在不會賣。

我的娘家在台北市大直，問我想不想住在台北市？當然是千百個願意，但是大直的房子實在是很貴買不起，買不起究竟是房價漲太多，還是我的薪水漲太少？

台北市房價很高，但我認為貴一定有貴的理由，要多數人都認同才會變貴，怪只怪自己的薪水漲得不夠快吧！

買房子除了實現一個家的夢想之外，最開心的，是在必須買房子的時候，有錢可以買房子。我和我老公從一畢業就開始規劃存錢買房子，雖然每個月可以存的錢有限；但是點滴累積起來，存了六、七年之後，也已經是上百萬，足夠作為我們買房子的頭期款。

而且現在每個月的貸款，大約就是我們總收入的三分之一，房貸壓力不算大，都在我們可負擔的範圍。結婚一定要有個屬於自己的窩，才會有安全感，以前都是租房子，一點歸屬感也沒有，房東管東管西，三不五時還會來看看，感覺很不自由，所以當時我就告訴自己一定要存錢買房子。

台北房價太貴，我買在林口也很開心啊！並不一定都要住在台北市，但是一定要買房子。將來如果我有能力存更多錢，我還是會再拿來買房子，感覺上，買房子比較會賺錢，即便賠錢也不會賠太多，這是媽媽給我的觀念，我想是錯不了的。

用名牌換門牌 才能晉身有殼族

陳先生(35~40歲)

擺脫七年無殼鍋牛，把房租換算成跌價，就不用怕房價下跌

其實兩、三年前我就一直在看房子，那時五、六百萬的永和公寓，我都覺得很貴，家人也認為不便宜，但我如果當時有買下，現在至少漲三成了。

本來我也是下不了決定，看房價這樣漲，真的是買不下手，後來是我跟我的老闆談過後，改變了我的想法。

老闆跟我說，能買就趕快買，日後如果繳不起就賣掉，房價是漲是跌很難預料，不可掌握的事就不要想太多，反正是自己要住的。居住的問題安定之後，等於解決一件大事，不用再分心在家事上，這樣才可以在事業上往前衝。

我接受老闆的建議，是啊，不可掌握的事何必想太多，想太多也是無益，更何況我現在還沒有小孩，趁牽絆不多的時候趕緊買個房子，也是強迫自己儲蓄。

這七年來我繳的房租算一算，竟然也有上百萬，換句話說，如果我七年前買一間一千萬的房子，租房子等於是讓房價在七年後跌一成；但是台北市這七年中，報紙說房價實際上是上漲了六成，一來一回相差七成，一千萬的房子，七成就是七百萬，要辛苦賺幾年才有這七百萬啊！我為什麼不買房子？

我的個性算是風險考量型的，當然我也會想，如果房價下跌，會是怎樣的狀況？我認為，台北市房價下跌空間頂多是兩成，我打算住十年，十年跌兩成，再扣掉原本若是租屋會損失的一成，結果是一成。也就是說，實際上房價只有跌一成，十年跌一成，平均一年跌百分之一，我想我還負擔得起，最壞不過是這樣。

我現在這個房子買在士林區承德路，雖然是舊房子，捷運站也要走個十到十五分鐘，但是生活機能很好，離陽明山又很近，放假時想要上山休閒很方便，這是我想要的生活。

以前唸書時，我也算是個「玩咖」，都沒想過要存錢；但是上班後我逐漸改變想法，不買房子，錢是留不住的。不存錢就是要花錢，無論是出國去玩、買手機、買電腦、買名牌包、吃吃喝喝，這些錢其實都是可以省下來的，不玩不買，少吃少喝，日子還是可以過的，將省下來的錢拿去買房子，成為我的朋友中，有買房子的那三成，往M型右端走的感覺，才是我真正的大快樂。

◎ 採訪後記

最後這位陳先生告訴我，他認為房價貴不是太大的問題，他的朋友買不起房子的，都是因為沒有自備款，雙薪家庭負擔現在的低利房貸，並不是太大的問題。

他語重心長的說，沒有自備款其實跟個人的個性有關，有些人生性比較樂天，重視及時行樂，所以根本不存錢，賺多少花多少；但是依他觀察，他們對高房價的抱怨也是最大聲、最為不滿。

陳先生說，即便現在房價馬上降兩成，他們還是買不起的，所以他認為不全然是房價高低的問題，房價只佔了二分之一的問題。市中心房價貴，我可以選擇買便宜一點、遠一點的、小一點的，其實都是可以買的。

他認為政府現在的措施都是在抑制房價上漲，這只是解決部分問題，應該要想辦法鼓勵儲蓄，儲蓄不足才是真正的問題所在，有足夠的存款、買來自用，根本不用太煩惱現在的房價問題。

似乎真的跟個性有關。踏實的個性，讓他們一開始就選擇放棄物質享受，一步步接近他們的夢想。這是人生的選擇，用名牌換門牌，他們要的是另一種眼光。

居住問題無解 政府繳白卷 -【李佳璇、劉可強】-2010-04-15 中國時報

觀念平台－居住問題無解 政府繳白卷

2010-04-15 中國時報 【李佳璇、劉可強】

　居住問題是現代社會最主要的公共議題，亦即任何執政者必須面對的核心議題，台灣政府幾十年來卻在此繳了白卷。「居住」不僅是個人基本需求，其背後更環環相扣地涉及國家發展、國土規劃、土地政策、所得分配、政商關係、階級權益、文化變遷、經濟建設、都市永續。居住權利的不均等，是眾多社會問題的總和。政府所提出的住宅政策，容我們窺探它如何看待人民權利，及其提供未來生活圖像的能力。　政府過去主導著將居住問題等同於住宅市場，促成住宅商品化、豪宅化的扭曲現象，繼而，使得無殼蝸牛重出江湖提出警示。對此，官員卻仍以「健全市場」為口號，滑開了自身的責任與市場的不能，迴避人民的切身焦慮。對此我們認為至少有幾點必須辯明。

　首先，無住屋運動不能被狹隘解讀為少數群眾、北部觀點，而居住問題更該具備差異性的思維。居住問題的類型確然在不同地域有所差異，重要的是，不分族群規模大小，居住權利根本的公共性涉及所有人民最基本的權利。原住民是最顯著的芒刺，八八水災的救災、安置與重建過程如照妖鏡般凸顯了政府長期對於社會少數的生存、文化與社區情感，乃至於國土規劃，與居住權之社會意義的冷漠、無感、無能力。

　再者，住宅政策的改革不應被粗暴地簡化為打壓房市，社會利益共享亦非對富者的強制。若將合理滿足大眾居住需求的基本立場無限上綱為侵害人民財富，只是將住宅政策、居住權利等問題框限於市場經濟角度中，全無思考其他面向之可能。將有限的土地資源拱手讓給競爭操作，單只鼓勵以大型開發、財富炫耀為訴求的房地產業，就是放棄政府有效平衡自由市場不當規劃與開發的責任，造就永無休止的都市問題的同時，政府亦將自食苦果。

　職是，我們首要的建議就是擱下全面市場化、健全市場等級的迷思。住宅形式是時代主要社會力量的折衝，在豪宅化、市場競爭的氣氛中，應設法回到個人需求的層面，思考居住的複雜性。政府既該側重住宅的異質性，也該幫助讓各類型的租屋者，從市場的淘汰者、隔離與歧視，拿回好品質租屋需求的權利，甚至重新喚回公有出租公寓的政策。

　居住的權利問題是社會關係的反映，包括社群文化與生產關係。為了關注個人家庭差異，政府應對混合使用做出肯定與規定，尤其是同社區中不同等級住宅共存在，社會階層多元並存於鄰里，避免住宅的單一化傾向。我們認為，漸進地、合理地解決這塊土地多元的人民基本居住需求，包括要求開發商的混合興建及合理獲利，更能培植足夠多元持續的住宅產業能量，也才能在成就動人城市生活環境的同時，保障社會公義。

　晚近西方的都市學人越來越重視亞洲城市，便是亞洲城市的豐富性，社區的複雜多元就是我們城市的現實。我們呼籲從社會變遷、多元尊重與進步的思維，以及文化視野，方能提出能夠適應自然與社會環境變遷、回應實際生活的政策。

　（李佳璇為台大社會住宅研究中心召委，劉可強為台大建築與城鄉研究所教授）

揭開高住宅自有率的真相-華昌宜-中時言論廣場20100407

揭開高住宅自有率的真相
2010-04-07 中國時報 【華昌宜】


　這一波房價之爭議熱潮源起於研考會的一次民調：民怨首項為高房價。但行政院在研擬平止民怨措施時又被批評為打壓房價，將使絕大多數已有住宅者的財富縮水，不利總體經濟更為政治上不智。眾聲喧嘩中，看來注重民意的閣揆左支右絀，終使政策搖擺不定。此中之猶豫其實反映了目前台灣房地產資訊不足，而使決策困難。各種被扭曲或誤解了的資訊中，可能以「住宅自有率」為最，直接影響了當局政治判斷。

　官方的「住宅自有率」是權屬登記為「自有」之住宅比率，目前約為八八％。除非無人擁有二宅或以上，這以住宅為本的權屬統計並不能轉換為以家戶為本的住宅自有率。將二者等同，不是出於美麗誤解就是知者有心扭曲。若要追究民怨根源，就應知道以家戶為本的真正住宅自有率及家戶擁宅數的分布。信不信由你，後者之統計資訊在台灣並不存在，祇能推敲估計。

　台灣目前家戶（戶藉戶）總量約等於住宅存量（均為七八○萬上下）。若以一○○戶相對於一○○宅其權屬分布為何？綜合十年前之普查、中央研究院多年前涉有住宅權屬之一次社會意向調查、以及本中心每半年一次之住宅需求電訪，筆者所能提供的最佳推估如下：台灣一○○家戶中三十戶無自宅，其中十二戶租屋或配住（宿舍），十八戶住於他人（親友，特別是父母子女）之宅或與他戶共住；其它七十戶擁有八十八宅（此為八八％「自有率」之來由），其中六十戶各有一宅，七戶各有二宅，三戶各有三宅或更多。

　如果以上估計大致不差，則房價飆漲的衝擊如何？無自宅的三十戶中可能三分之一為社經極端弱勢，早已放棄擁屋期望，政治上也屬冷漠；但其它三分之二則從有望擁宅變為絕望者，最為憤怒。另一端擁有二宅或更多的十戶顯然因財富增值為受益者。至於中間僅自有一宅者則較為複雜。他們紙面上財富增加，但難利用，因為仍然要住在其中。另一方面他們若想換屋改善居住條件，則在漲價後更為不易，所以總體而言也應是受害者。此外，他們本想投資於房地產者可能不得不縮手，而眼看此波漲價利益從手中飛去而集中於富者，而心忿不已。

　總而言之，此次民怨其來有自，並非虛構。以上評估出於台灣總體之戶宅間關係，以台北都會區來看，其民怨之比例與程度應更甚。

　對當前政策有影響力的卻是那擁二宅以上的少數人，再加以業界利益貫穿中的遊說，所以很難冀望政府在不知情下能有所作為。可是話得說回來，民主政治最後還是一票一票計算出來，民怨會有所表達。看來今年年底的選舉、甚至於兩年後的大選都已難逃房價及無殼蝸牛一議題。與其朝野在不明就裡之混沌中亂戰一場，不如把臺灣戶宅關係之實況及其民意含義攤明來談，釐清這項住宅公共政策。

　（作者為財團法人國土規劃及不動產資訊中心資深研究員）

豪宅學香港？ 籠屋呢？-謝國鐘-自由時報20100331

豪宅學香港？ 籠屋呢？
◎ 謝國鐘

三年前我跟著國內一家大建設公司的老闆到香港考察豪宅及購物中心，建在港島山坡上可望見海景的百來坪豪宅，要價快二億港幣，裡頭的裝潢充滿了歐洲皇室及現代前衛的混雜而奢華的風格，又要再花費上千萬港幣，令我們這群台灣人咋舌！

這位建設公司老闆說，除了維多利亞港的無敵海景之外，台灣豪宅空間格局的氣派程度絕對可以超越香港，但是台灣豪宅的價格卻只有香港的五分之一！言下之意，台灣的豪宅市場未來大有可為。

果然，這三年來台灣的豪宅市場不斷追高，產品規劃也愈來愈加奢華，面積從八十坪、一百坪、一五○坪到一八○坪，單坪售價從一百萬、一二○萬、一五○萬到現在已經有建商喊出每坪兩百萬了。即便如此，還是有房屋仲介公司製作了一張世界各大城市的豪宅單價比較表，台北市的房價在表上敬陪末座，只有香港、新加坡的三分之二，不及倫敦與東京的一半。

這張表故意忽略台灣的ＧＤＰ值只有香港及新加坡的一半，日本的三分之一，更忽略了倫敦及香港都是世界級富豪競相跨國置產的城市。而台北並不是。

去年ＣＮＮ報導了香港貧富差距懸殊的現象，讓人震驚的是，香港至今仍有十萬多人住在「籠屋」裡，那些籠屋真的就像養雞場的鐵籠子，兩三層的單人鐵床被密密的鐵格網包圍起來，所有個人家當都塞在床上，十九坪大的房間可以住上十七個人，共用兩間簡陋的廁所及一間浴室。即便是這種宛如戰犯集中營的惡劣條件，下舖的每個床位月租居然還要四千多塊台幣！

對照港島上動輒數億港幣的豪宅，真是讓人對香港人所追求的「中環價值」感到毛骨悚然！

ＣＮＮ說香港是世界發達城市中貧富差距最懸殊的城市，擁有最大面積的貧民窟。近來香港風起雲湧的社會運動，很大一部分就是要反對港府一味向地產主義傾斜的價值觀，犧牲了對社會弱勢族群的關懷及公義！

台灣的地產主義已經逐漸地向香港的中環價值看齊，但犧牲的，卻是政府該有的對一般百姓及弱勢族群的關懷及公義。呼籲行政院：好好地檢討城市國有地的土地政策吧！

（作者為建築師）

售樓過程下的壟斷形成：香港樓巿的經濟分析- 蕭裕均-香港獨立媒體20100331

http://www.inmediahk.net/node/1006586

售樓過程下的壟斷形成：香港樓巿的經濟分析檢視 修訂版本
週三, 2010-03-31 19:46 — kaxton

蕭裕均

近來，香港樓巿的情況實在令人不得不去探討售樓過程如何影響不同階層的住屋影響。本文嘗試利用微觀經濟學的分析工具，從中提出相關的分析模型，來理解一大問題：為何窮人不能在巿區買樓？

在探討這問題後，讀者將會發現一個驚人的事實：從微觀經濟分析出發，卻會帶來一個連微觀經濟學都不能解決的難題──階級壟斷，並必須依賴政治經濟學的階級和權力分析方能得出相關的政策方案。

順序配置模型（Sequential Allocation Model）

首先，我們把城巿空間分割成ｎ片有限土地。然後，我們根據消費者的購買力來順序分配土地予消費者。一個樓巿存在有限房屋存量的分配過程就如一個空的戲院如何順序分配座位般。第一個買家（具最高購買力，亦即最有錢者）會有ｎ個選擇；第二個買家（具第二高購買力）會有ｎ－１個選擇；如此類推，最後一位買家（具最少購買力，亦即最窮者）會面對無選擇的情況。即是，假若買樓是一個根據買家購買力而順序分配的過程，那麼最窮的買家將要在其他較有錢買家揀餘揀剩的情況下選擇，並因此變成「無選擇」的局面。

消費者剩餘（Consumer Surplus）

上述的順序配置模型，再加上微觀經濟學中的「消費者剩餘」和「生產者剩餘（Producer Surplus）」的概念，較窮消費者所面對無選擇的情況便更為明顯。

消費者剩餘是指買家的支付意願減去買家的實際支付量。消費者剩餘亦衡量了買家自己感覺到所獲得的額外利益。比如一場電影票價為２０元，可消費者對它的價值是５０元，那麼消費者剩餘是３０元。

生產者剩餘則指賣家出售一件物品或服務的價格減去賣家的成本。如電影公司提供一部電影的成本是５元，可票價是２０元。那生產者剩餘則是１５元。生產者剩餘所衡量的是生產者所得的額外利益。

生產者剩餘和消費者剩餘的總和便是「總剩餘（Total Surplus）」，通常會用來衡量一社會的經濟福利。而上述例子中，總剩餘為４５元。

其實，消費者剩餘是扣連城巿研究的區域分析（locational analysis）及福利經濟學(Welfare economics)的重要橋樑。其中，重點是要找出如何估計社會中的總消費者剩餘，和理解這剩餘如何分配到個人或某群體中。

最簡單去估計消費者剩餘的方法便是去量度需求曲線以下（under demand curve）及競爭平衡情況的價格線以上（above the competitive equilibrium price line）的面積。假設我們有一群獨特口味的消費者，他們對房屋的口味是一樣的。那麼，他們的邊際效用（marginal utility）將會是固定的，這亦會導致需求曲線從中心點往外移的情況：即消費者剩餘會隨著買家的收入增加而增加。

然而，這亦會導致另一情況：消費者剩餘會和消費者的購買力不成正比；即：最有錢的人在競投城巿中最理想的一片土地時，他只需要付比第二有錢人的出價高少許便能得到這片土地。因為收入在資本主義社會中的分佈是極度不均的，以及城巿中最理想的土地往往是極有限的，故根據上述的過程，消費者剩餘將會隨買家的購買力增加而增加，而且以不成正比的情況下增加。故此，打比方說，最有錢的人只要出價800萬便能夠得到他認為值1000萬的樓；但較窮的人則要出價490萬方能買到他認為值500萬的樓（前者消費者剩餘是200萬；後者是10萬）。

地產商的階級壟斷行為

在順序配置的競投過程下，最窮的人，因為最遲進入樓巿，通常都要面對一大群房屋供應商的類壟斷(quasi-monopoly)局面。這情況下，窮人的消費者剩餘會被發展商蠶食，倒過來變成房屋供應商的生產者剩餘（通常以租金和賣樓利潤形式出現），並進入發展商口袋裡。

這種壟斷局面的出現其實十分奇怪。本來樓巿高度競爭會令發展商的生產者剩餘減少；但正因發展商的生產者剩餘減少，發展商間為求得到較多的利潤，故不約而同地抬高房屋售價。這樣做，對較窮的買家言，他們會因價格被抬高而導致其消費者剩餘減少或沒有消費者剩餘的情況；更甚者，在房屋售價不斷被抬高的情況下，較窮買家最終會導致「毫無選擇」，被迫退出樓巿，變成買不起樓的情況。

此外，由於抬高樓價不是單一發展商的行為，而是一眾發展商作為一個「壟斷階級」的階級行為。故此，對較窮的買家（正確點說，是「收入較低的階級」）言，他們要面對的是一個階級為求利潤最大化而出現的巿場壟斷行為。

出乎意料的結論

從上述分析，我們會得出一個簡單結論：有錢人將在買樓過程中有較窮人多出很多的經濟選擇，並能輕易逃出發展商的壟斷局面；反之，窮人的經濟選擇則永遠是十分有限（可能甚至無）的。更重要的是，這意味：有錢人可以藉這賣買房屋過程來控制城巿空間，但窮人則會被困在這過程當中。

此文試從微觀經濟學的基本分析工具──消費者剩餘──出發，從中得出發展商在買樓過程中如何出現壟斷的階級行為。誠然，這結論是出乎意料和驚人的。因為傳統經濟分析均認為競爭會為消費者帶來益處。但以上的分析卻指出，樓巿買賣過程中的競爭卻只會有益於「較有錢的消費者」，而對「較窮的消費者」有害。此外，由於出現壟斷，傳統經濟學亦再難以獨立處理這問題，並唯有進入政治經濟學的領域，對政治和權力作出分析，方能得出改善壟斷局面的政策方案──而這最可能的又會是政府作為一集體力量來干預樓巿賣買過程的方案。

參考：

維基百科：http://zh.wikipedia.org/wiki/經濟剩餘

David Harvey (2009[1973]), Social Justice and the City, revised edition, The University of Georgia press, Georgia, p. 168-171.