林明成憂心：房價脫離行情 恐泡沫化--2010/05/24--經濟日報

【經濟日報╱記者洪凱音、藍鈞達／台北報導】

國內房價飆漲，民眾平均收入卻沒有明顯成長，引發各大行庫高層擔憂，華南金控暨華南銀行董事長林明成22日表示，台灣房價已「脫離行情」，後續恐引發「泡沫化」的隱憂。

華南金控昨天舉行員工羽毛球、桌球大賽，林明成親自到現場加油。不過，對於房價飆漲，林明成顯得憂心，他指出，房子多是當地民眾所購買，合理的房價理應與當地民眾的收入成正比，也就是說收入反應房價，而非由「投資客」甚至建商所操縱。

台灣銀行董座張秀蓮也認為，銀行應該多支持「自住型」房貸戶，但對投資客仍需嚴格控管，現在台銀旗下不動產已經全數停標，就是不希望成為房價飆升的幫兇。

林明成認為，若從「收入」的觀點來看，目前房價確實有點高，已經脫離市場行情，就銀行經營的角度來看，應該要扮演好守門人角色，避免泡沫化對銀行放款的衝擊。

據房仲業統計，大台北區近兩年來的房價平均漲幅達兩成，其中又以中山區的33%最高，其次為信義區的29%。行庫高層認為，台北縣市房價仍高，銀行身為融資者的角色，應當協助民眾購屋，因此只收「合理」的授信案，也是其中一環。

有鑑於泡沬化可能發生，華銀已對房地產泡沫疑慮採取具體措施，強化借款人償債能力，過去銀行只重視貸款人收入、職業，現在連貸款人任職公司的產業前景、職業是否穩定以及資金用途等評估，都將列入評分模型中，以便銀行區隔風險，密切追蹤不動產供需情形，以了解市場性與抗跌性，隨時調整授信政策。

公告地價 改每年1次-2010/04/27-工商時報

• 公告地價 改每年1次

• 2010-04-27
• 工商時報
• 【記者崔慈悌／台北報導】

為抑制房價炒作，內政部長江宜樺昨天表示，內政部已規劃修正平均地權條例，將公告地價由每3年改為每年公告1次，並授權地方政府在局部地區房價不正常飆漲時，可即時調整公告現值。

　現行國內不動產有公告現值、公告地價和實際交易價格3種不同的評鑑價格，即使是豪宅也因公告現值、公告地價和市價有落差，以致實際負擔的稅負與房價不成比例。

　江宜樺昨天在立法院內政委員會接受立委質詢時指出，內政部目前正著手修法，基本方向是，公告地價由現在的每3年公告1次，改為每年公告1次，至於每年固定1次的公告現值，則會授權地方政府可以彈性機動調整，也就是說，當地區、特別是局部地區房價不正常飆漲時，地方政府就可以即時調整公告現值。

　對國民黨立委賴士葆質疑立法院上會期曾作成決議，要求內政部和金管會要在不影響個人隱私情況下，定期公布房地產的交易資訊，使價格透明化，以避免業者亂喊價，詢問江宜樺「什麼時候可以做到？」

　江宜樺指出，該案已經在1、2個月前交辦下去，希望3個月內將如何公布等細節，以及配套措施研擬出來並向行政院提出報告後，再正式提出定期公布房地產交易資訊的施行辦法。他強調，這些措施並非要打壓房市，因為政府尊重市場機制，但資訊必須公開透明，讓民眾能了解實際狀況，才能避免部份有心人士利用資訊的不透明炒作房價、牟取暴利。

北市昆明街、景美商圈地段擬標售--2010/04/26 聯合報

北市昆明街、景美商圈地段擬標售

【聯合報╱記者邱金蘭／台北報導】 近來房市熱絡，由存保公司（RTC）代管的中聯信託名下一筆位於台北市昆明街的大面積土地，近來成為各建商及企業競爭目標。除了國內知名餐飲連鎖業海霸王集團有意購買，同時洽詢的還有多家建商，存保公司決定辦理公開標售。 這筆不動產總共有七個樓層，土地面積約600坪，建物面積6,000多坪，底價8.22億元。除了經營企業外，也可能結合附近住戶一起推動都更計畫。 中聯信託經營不善被金融重建基金（RTC）接管後，中聯信託本身已由國泰世華銀行承受，RTC手中還有多筆中聯不動產待售，過去原本不好賣，但最近不動產行情飆漲，多組投資人看中位於台北市昆明街的不動產，紛紛上門詢問。 財金官員昨日表示，這筆不動產在北市西門町附近，現狀是廢棄保齡球館，整幢建物有八、九層，中聯信託擁有地下3樓到地上4樓，主要是過去承受的不動產擔保品。最近房地產行情太好，投資人希望存保直接出售。存保決定辦理公開標售，預計5月5日上午開標。 財金官員表示，這塊不動產，投資人得標後除了開店外，也可以推動更都，頗具開發價值。存保公司 景美商圈的一筆中聯信託不動產，曾多次標售後流標，隨著房市行情熱絡，最近也有多組投資客主動洽詢。財金官員說，中聯另有一筆位於仙跡岩下的不動產，土地面積85坪，建物面積956坪，存保公司決定辦理公告標售，標售底價為2億1,612萬元。 不動產位於景美商圈，屬大樓的一、二樓，過去多次標售都沒有人要，最近卻有不少投資客、建設公司詢問。 【記者邱金蘭／台北報導】政府遏止房價飆漲動作頻頻，但房市熱絡似乎不受影響金融重建基金（RTC）接管問題金融機構，也一併承接不少不動產，目前尚未處理的帳面價值合計有300億元，存保公司趁這一波房地產行情，加緊處分腳步。 除了中聯信託的不動產外，價值最高的就是慶豐銀行的總行大樓及敦北金融中心，市價至少有80億元以上，由於慶豐銀行標售後日前已完成交割，RTC正展開相關作業，準備辦理標售。 這兩筆不動產，其中敦北金融中心，慶豐銀行擁有最佳的1樓、2樓及地下1樓，有壽險業者想直接買下。另一筆位於北市南陽街的慶豐銀總行大樓，有壽險公司趁機推動都更計畫。

朱立倫：房市炒作應道德勸說

 朱立倫：房市炒作應道德勸說
【中央社記者謝佳珍台北20日電】

行政院副院長朱立倫今天接受非凡電視台專訪表示，房地產有炒作問題，建管及相關主管單位有責任對少數炒作者道德勸說。

朱立倫談到23日將召開國土活化會議表示，過去的缺點是公有土地只會賣，造成國有土地喪失或標售造成土地價格飆漲。

他說，政府決定不出售台北市重要精華區土地，原則上，所有權繼續保有在國家手中，至於是由國家開發或以設定地上權方式，會根據不同地段作整體規劃，絕不會標售造成炒作，讓國家資產不見。

朱立倫指出，政府經過半年時間，登錄、整理國有土地，總計國有土地市值約新台幣21兆元，這些屬全國人民，不會平白消失，不管未來誰執政都會傳承這些資產。

談到國有土地活化，他舉台北市建國啤酒廠為例說，建國啤酒廠已閒置10年，沒有活化，但政府決定不標售啤酒廠土地，而由台灣菸酒公司整體規劃，保有原有文化園區，興建菸酒公司營運總部，有的部分還可以租售或作為住宅等其他使用。

主持人詢問目前房地產是否有炒作問題？朱立倫說，「當然有」，市面上有超過8兆元游資，成為投機工具，且有少部分精華區被人用假消息或炒作方式，從原先1坪100萬元喊到200萬元、300萬元。

朱立倫表示，炒作內容絕非事實，建管或相關主管單位有責任對少數炒作者道德勸說。

他說，房地產市場本質應回到供需面，大部分老百姓希望買得起房子，政府有責任提高供給量，且加快公共建設。未來5年，北台灣將完成10條捷運網絡，計121.3公里，加上現有捷運92.9公里，未來交通更便捷，才能進行站區開發，帶動發展。

朱立倫認為，大家不能接受不合理的炒作，目前有少部分地區有炒作嫌疑及明顯泡沫化危險；對少部分精華區的泡沫化，政府會透過各種方式讓其走向合理。

談到未來新北市規劃，朱立倫說，新北市的發展要從大台北整體發展來看，新北市優勢很多，還有5/6土地沒有開發，開發彈性很大。

居住問題無解 政府繳白卷 -【李佳璇、劉可強】-2010-04-15 中國時報

觀念平台－居住問題無解 政府繳白卷

2010-04-15 中國時報 【李佳璇、劉可強】

　居住問題是現代社會最主要的公共議題，亦即任何執政者必須面對的核心議題，台灣政府幾十年來卻在此繳了白卷。「居住」不僅是個人基本需求，其背後更環環相扣地涉及國家發展、國土規劃、土地政策、所得分配、政商關係、階級權益、文化變遷、經濟建設、都市永續。居住權利的不均等，是眾多社會問題的總和。政府所提出的住宅政策，容我們窺探它如何看待人民權利，及其提供未來生活圖像的能力。　政府過去主導著將居住問題等同於住宅市場，促成住宅商品化、豪宅化的扭曲現象，繼而，使得無殼蝸牛重出江湖提出警示。對此，官員卻仍以「健全市場」為口號，滑開了自身的責任與市場的不能，迴避人民的切身焦慮。對此我們認為至少有幾點必須辯明。

　首先，無住屋運動不能被狹隘解讀為少數群眾、北部觀點，而居住問題更該具備差異性的思維。居住問題的類型確然在不同地域有所差異，重要的是，不分族群規模大小，居住權利根本的公共性涉及所有人民最基本的權利。原住民是最顯著的芒刺，八八水災的救災、安置與重建過程如照妖鏡般凸顯了政府長期對於社會少數的生存、文化與社區情感，乃至於國土規劃，與居住權之社會意義的冷漠、無感、無能力。

　再者，住宅政策的改革不應被粗暴地簡化為打壓房市，社會利益共享亦非對富者的強制。若將合理滿足大眾居住需求的基本立場無限上綱為侵害人民財富，只是將住宅政策、居住權利等問題框限於市場經濟角度中，全無思考其他面向之可能。將有限的土地資源拱手讓給競爭操作，單只鼓勵以大型開發、財富炫耀為訴求的房地產業，就是放棄政府有效平衡自由市場不當規劃與開發的責任，造就永無休止的都市問題的同時，政府亦將自食苦果。

　職是，我們首要的建議就是擱下全面市場化、健全市場等級的迷思。住宅形式是時代主要社會力量的折衝，在豪宅化、市場競爭的氣氛中，應設法回到個人需求的層面，思考居住的複雜性。政府既該側重住宅的異質性，也該幫助讓各類型的租屋者，從市場的淘汰者、隔離與歧視，拿回好品質租屋需求的權利，甚至重新喚回公有出租公寓的政策。

　居住的權利問題是社會關係的反映，包括社群文化與生產關係。為了關注個人家庭差異，政府應對混合使用做出肯定與規定，尤其是同社區中不同等級住宅共存在，社會階層多元並存於鄰里，避免住宅的單一化傾向。我們認為，漸進地、合理地解決這塊土地多元的人民基本居住需求，包括要求開發商的混合興建及合理獲利，更能培植足夠多元持續的住宅產業能量，也才能在成就動人城市生活環境的同時，保障社會公義。

　晚近西方的都市學人越來越重視亞洲城市，便是亞洲城市的豐富性，社區的複雜多元就是我們城市的現實。我們呼籲從社會變遷、多元尊重與進步的思維，以及文化視野，方能提出能夠適應自然與社會環境變遷、回應實際生活的政策。

　（李佳璇為台大社會住宅研究中心召委，劉可強為台大建築與城鄉研究所教授）

房市狂飆 中國以日本為鑑-江雅綺-旺報 20100402

房市狂飆 中國以日本為鑑
2010-04-02 旺報 【江雅綺】
　歷史上，中國和日本有複雜的命運交錯，雖然各項民意調查顯示，近年來中國民眾對日本反感逐漸下降，不過去年中共建國60周年，兩部大片《南京！南京！》以及《風聲》，選擇重現抗日戰爭時期的血淚歷史，說明雙方之間糾結的民族歷史情結，雖舊仍新。

　微妙的是，隨著中國經濟實力擴張，今年日本穩坐20多年的世界第二，很可能被中國取而代之。尤其中國經濟崛起連帶造成房地產價格飆漲，此情此景，日本似曾相識。

　東京房地產大泡沫

　由日本房地產研究所提供的數據，當年日本的住房地價，在1990－1991年左右達到高峰，隨後一路下跌。而首都東京土地價格在1955－1987年，保持年均增長16%的速度。

　到1990年，日本房地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當於當時全球股市總市值的2倍。要解釋東京當年的資產泡沫之巨大，一言以蔽之，在1990年，僅東京一地的地價總值，就相當於當時整個美國地價總值。

　若以和一般人息息相關的房價和租金來比較，追蹤東京的租售比指標，可以由日本房產研究所的資料看出，東京的住房租售比先於其他城市2－3年上漲，並於1987－1988年最先達到年租售比1:60倍的高峰。隨後不久，住房租售比直線下跌，由於租金水準下降的不多，即是房價崩潰的呈現。

　按物業公司的統計，北京目前已達1:43倍的年租售比，直追東京1987年的水準。而世界22個主要大城市的年租售比均值為22.33倍，如果北京完全重蹈東京的足跡，那麼房價飆漲還有1、2年左右，隨後很可能開始下跌，直至恢復到世界大城平均水準。

　泡沫破滅重創經濟

　當年日本政府未及時為房市降溫，待價格失控，隨後採用貨幣緊縮政策。1988－1990年，提高利率3.5個百分點。結果導致大量房地產貸款違約，最終使泡沫崩潰，股價和房地產價格同時暴跌，重創了日本經濟。泡沫破裂後，許多日本居民成為千萬「負」翁，消費緊縮，總和結果即是日本經濟的持續低迷，直至今日無法完全恢復。

　雖然中美常被相提並論，但真正與中國近在咫尺的，卻是日本。許多人擔憂，過高的資產價格，可能讓中國崛起夢碎，步上日本後塵。

　不過，今日中國比日本確實不同，其一是不動產資源主要仍掌握在國家手中，其二是只要官方放棄依賴房產推動GDP成長，房市調控政策力道可以立時加大。如能以日本為鑑，中國當可避免重蹈覆轍。（作者為專欄作家）