建商土地存量 都更比重遽升--2010/05/24--工商時報

建商土地存量 都更比重遽升

2010-05-24

工商時報

【記者蔡惠芳／台北報導】

　大台北都會區一地難尋，加上大型金控、保險業紛紛加入「搶地」戰局，土地買賣市場已進入賣方寡占局面，推波上市櫃建商紛紛湧入都市更新，迄今上市櫃建商至少一半以上的土地存量來源，都仰賴都市更新。

　初步統計，包括國揚、太設、全坤建、中工、冠德、基泰、興富發、日勝生、華固、台開、鄉林、長虹、三圓、信義房屋、潤泰新及大漢等上市櫃建商，手中土地幾乎有一半要申請都更。

　其中，全坤建更是都更「大戶」，至少握有台北市、台北縣12件都更案在手，都更案占土地存量來源比重更逾9成。

　值得觀察的趨勢是，未來都更潮流已從台北市精華地段，一路向外蔓延，尤其台北縣板橋、中和、新店等一線地段，也躍居炙手可熱的都更戰場。

　吳敦義日前在立法院表示，政府會依各區域不同的情況，採取「溫和有效」的房市措施，在台北都會區，會提高土地供給率、並暫停標售台北市精華地段國有地，緩和房價；在中南部，則會從提高民眾購屋能力著手。不過，全坤興副總經理廖學新表示，土地買賣市場已幾乎難以切入，都更勢必是未來建商取得土地原料的主流。

　華固建設總經理洪嘉昇表示，大台北都會區一地難尋，在保險業加入「搶地」戰局後，土地價格更是水漲船高，因此上市櫃建商不能只是砸錢買地，而必須提高都市更新案源比重，藉由當前建築業普遍現金滿滿在手、自有資金充裕的時機，加速都更整合速度。朝台北縣進行都更整合，是未來趨勢。

　三圓建設總經理王光祥表示，都更和ECFA一樣，都是非走不可的路。不過，台灣的都市更新法令，儘快跟國際接軌，也有利於吸引香港商、中國大陸和國際資金，引進投入台灣的都市更新。

社論－都市更新：新都市顯學？-社論-工商時報20100220

社論－都市更新：新都市顯學？
2010-02-20
工商時報
【本報訊】


　政府為了促進都市土地有計畫地再開發利用，復甦都市機能、改善居住環境，提出都市更新政策，在都市計劃範圍內鼓勵實施重建、整建或維護措施，並予以適當的獎勵，立意可說非常良善。但實施迄今近12年，不僅成效不佳，反而把都市（特別是台北市）老舊、低樓層房屋炒熱，屋主惜售、抬高售價，而一些投資客、投機客更爭相追逐，助長房地產價格的高漲，使都市更新變成現代的新都市顯學。這種現象並不合理，亟待相關主管單位正視，避免成為另一種民怨。

　都市更新自民國87年開始實施，截至目前為止，以台北市而言共申請332案，只通過76案；台北縣共申請330案，只通過96案，而每一都更案平均所需時間約7.7年。何以都市更新困難重重，主要因素在於下列幾點： 　

第一，整合困難：都市更新為達其政策目的，設有最低面積1,000平方公尺（300坪）的限制。但由於都市地少人稠，每人土地持份有限，在此情況下，要整合數十戶共同願意都更，並一致同意分配方式，頗不容易。 　

第二，地主與實施者，想法不同、認知不一：一般地主期望都更後能分配到比較大的坪數、比較好的位置，而實施者則想獲得比較高的利潤，雙方立場差異甚大，協調極為不易，再碰到釘子戶則是難上加難了。 　

第三，都更獎勵不符地主需求：依都市更新條例、實行細則及地方自治條例規定，容積獎勵的上限為法定容積率的1.5倍或法定容積率乘0.3倍再加原容積率。惟因透過權利變換地主的分攤額，再加上目前公設比加大，地主分回的實際可用坪數少於現住坪數，導致參與都更意願不高，特別是土地持分少的地主通常興趣缺缺。 　

第四，都市更新法規不利於地主：都市更新案係由土地所有人提供土地，建築開發商（實施者）提供資金與技術，依更新前所有權人土地權利價值與建築開發商提供的資金、技術比例，共同分配更新後土地及建物。而如何評定更新前土地及投入資金與技術的價值，以作為更新後雙方分配的依據，就取決於評估基準日，與委託專業估價師查估價格。依都市更新條例第29條第一項及台北市所頒都市更新權利變換實施辦法第八條之規定，估價師概由實施者委託；既由實施者委託，當然可能由實施者左右其查估的結果。再者，將評估基準日由實施者指定，實施者可將權利變化計劃與都市更新事業計劃一併報核，將地主土地評估基準日的! 時! 程提早。加上審核程序冗長，在房地產價格變動快速的情況下，評估基準日地主之土地價格與實施者提出之資金、技術價值，時間落差可能超過一年以上，對土地提供之地主極為不利。因為法規的不周全，往往造成糾紛而影響都更之進程。

　都市更新之政策原為政府之美意，但實施迄今卻問題重重，不但參與都更的地主認為被剝削，更成為被有心人炒作的題材，且成為助漲都市房產價格的幫兇。為解決此問題，首要做法應是修正都市更新條例及其施行細則，暨地方所頒都市更新權利變換實施辦法等相關自治法規，增加必要的地主容積獎勵；其次則為導正地主與實施者之間有關權益分配的不公平規定。但釜底抽薪之計，乃是提高現行法定容積率，讓可建面積提高以減低房地產持有成本，進而抑制目前過高的房地產價格。

學者：打造世界城 不能蓋豪宅牟利-曹秀雲／台北報導-中國時報20100320

學者：打造世界城 不能蓋豪宅牟利
2010-03-20 中國時報 【曹秀雲╱台北報導】
　205兵工廠 大翻身▲高雄205兵工廠鄰近捷運站潛力十足，建商已取得兩筆土
地將建住宅。（謝明祚攝）
　衛武營衛武營▲衛武營廣達67公頃，已變更為休閒都會公園、國家劇場、特
定休閒商業區，圖為都會公園內闢有廣達5公頃的生態池。（鄭緯武攝）
　馬英九總統指示國防部釋出西岸軍營公有地，引起市場注目。專業者都
市改革理事長暨淡江大學教授黃瑞茂表示，新釋出營區公有地應該保留，建設
為公共休閒等空間，讓城市變得更可居，以打造台北成為「世界城市」，而不
是拍賣土地，讓建商蓋豪宅牟利。
　黃瑞茂說，政府常講要讓台北成為全球化都市，具有競爭力，但從台北
空間設備嚴重不足問題觀察，「政府做得實在太少了！」
　台大城鄉所博士生、前任都市改革組織祕書長張維修說，北市仁愛路空
軍總部等軍方營區公有地釋出，這是解決北市房價問題不合理的最後空間籌
碼，未來引導民間投入開發時，必須附帶條件，要求須釋出一定比例，作為綠
地與廣場，且提供小坪數社會住宅，供一般民眾承租或購屋。
　張維修表示，他同意經建會副主委黃萬翔的政策意見：國有地是國家土
地儲備，要用來平衡房價，因此解決當前高房價問題，除了要檢討貨幣政策及
銀行房貸成數或利率外，還有土地實價交易稅，增值稅等問題要一併處理。
　除此之外，張維修建議，政府應參照美國紐澤西州及大陸作法，將公有
地釋出開發時，須附帶條件，要求得標者須釋出一定比例，如四分一是綠地廣
場，二分之一是提供小坪數社會住宅。
　張維修說，大陸對公有地釋出開發時，要求採取三：七比例，三成可作
為豪宅，但七成提供小坪數（每戶廿九坪）平價住宅，供一般民眾承租與購
屋，讓城市裡有富人，也有窮人，大家混雜共同生活在一起。所謂社會住宅，
張維修說，是指哪些負擔不起或遭到歧視的老人、同性戀者等，均有機會承租
房屋。
　黃瑞茂強調，若國防部能釋出更多新的土地，除了強調不能賣，不該為
建商牟利服務外，他建議將新增土地規畫，作為公園、展覽空間、演藝廳、學
校兒童表演空間等公共設施，「利用空間來支撐社區生活、休憩需要」同時，
他提醒，政府應注意老齡化趨勢，該有更多照顧老齡化需求設備，更不能避談
「貧宅」問題，政府必須要推出更多改善作法。
　黃瑞茂表示，「每個人都有接近城市的權利！」炒得火熱豪宅問題，反
應出台北發展是從一個投機城市，變成一個充滿豪宅的魔鬼城市，是在為建商
服務，開消費者玩笑。若政府沒有利用新增土地把台北做更積極化改變，讓城
市有調整機制，變得像個可居住的城市，否則就沒有公平正義可言。