假投資 真投機 房貸利率低 炒房客增--2010/06/06--蘋果日報

假投資 真投機 房貸利率低 炒房客增

10年來 利率降幅7成4 房價卻漲1倍

【江碩涵╱台北報導】銀行利率低，讓大台北房價直漲、交易量大增。各種利多，刺激投資人進場投資不動產、各地房價被墊高，北市中古屋均價10年來漲幅高達1.09倍、北縣則漲0.88倍。學者分析，房價高漲看似帶動經濟景氣，政府大放利多消息，民間上行下效，「假投資之名，行投機之實的人大幅增加。」

根據永慶房屋統計，北市中古屋平均房價從2000年每坪21.7萬元上漲至2010年每坪45.5萬元，漲幅高達1.09倍；北縣房價從2000年每坪11.5萬元上漲到2010年每坪21.6萬元，漲幅達0.88倍，大台北房屋交易量則增加21.79~41%。然而5大公股銀行購屋貸款利率卻從2000前的6.522%一路下降到2010年的1.635%，下降幅度達74.93%，銀行放款利率愈降愈低。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析， 05年《經濟學人》即預言美國房地產市場即將泡沫，直到06年美國房地產市場交易價量到巔峰，隨即08年金融海嘯、美國二次房貸風暴，全球游資擠向亞洲新興國家與中國。

投資成短線炒作

台灣經濟深受美國影響，銀行放款利率愈來愈低，多餘游資都流向不動產市場，房地產成為被炒作商品。莊孟翰表示，兩岸關係和解也成為房地產炒作的元素之一，政府不斷釋放簽定ECFA等利多消息，鼓勵房地產投資，都帶動相關業者炒房產，加上去年遺產稅、贈與稅降低至10%，「大幅降低不動產投資成本。」
莊孟翰分析，以經濟學角度來看，投資報酬率低於5%的產品不適宜投資，但根據統計，去年北市房屋租金投資報酬率僅2.38%，「投資已不再重視長期收益，變成短線炒作。」知名部落客綠綠大分析，中央銀行寬鬆的貨幣政策加上政府支撐房地產景氣，是使大台北房價居高不下的主因。
短期內大台北房價難跌，但受到歐洲債信問題、南北韓情勢緊張衝擊全球股市，台灣股市持續震盪，連帶影響近期房市交易降溫。

恐面臨資金問題

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，去年來房市熱，投資人交易頻繁，甚至不少自住客開始進場承接投資客物件；但最近市場氣氛詭譎，交易量逐月下降，全球經濟局勢將影響台灣房價走勢，「未來若升息，投資客將面臨資金調度問題。」

歷年放款利率、房價、交易量變化

※註：5大公股銀行包含台灣銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行及第一銀行，放款利率以當年12月為準。2010年資料統計至4月底
※資料來源：中央銀行、內政部地政司、永慶房屋

房屋買賣違約暴增--2010/05/25--工商時報

• 房屋買賣違約暴增

• 2010-05-25
• 工商時報
• 【記者馬婉珍／台北報導】

　中古屋交易市場，一向以「滲漏水瑕疵」居購屋糾紛之冠，但近2個月房市混亂，竟是由「買賣違約」糾紛竄居首位，目前「買賣違約」糾紛高占所有糾紛的3成，大舉超越漏水糾紛的2成比例，房仲業法務主管透露，這是歷年來首見的怪象。

　因房價飆高，屋主耽心賣得太便宜，甘願冒著「加倍返還訂金」的風險，也堅持要解約；而買方自認買在高點而反悔的解約案例，也時有所聞，近2個月更受央行打房影響，銀行貸款限縮，簽約後才發現貸款下不來，不少買方被迫解約。

　根據21世紀不動產及東森房屋的統計，今年以來房市亂象隨處可見，屋主看好房地產後市，紛拉抬開價，當買方咬牙買下後，屋主卻因房價持續飆漲，而覺得自宅售價太便宜，所以寧願加倍返還訂金，也堅持要解約。

　21世紀不動產調查，法務室接收的申訴案件中，向來以「滲漏水糾紛」占所有糾紛的2成比例最高，但今年以來，「反悔買賣」的違約糾紛占大宗，已達3成之多，超越「滲漏水瑕疵」糾紛。

　東森房屋也統計，「反悔買賣」違約糾紛的發生區域，以台北縣市最多，且光是第2季以來的「屋主反悔不賣」的件數就比第1季激增5成，贏過了「滲漏水瑕疵」糾紛竄首位。

　假設北市張先生向屋主林太太購買30坪中古屋，已支付訂金5萬元，林太太若反悔不賣，按照合約必須「加倍返還」訂金，也就是返還10萬元給張先生而已，但若重新在市場上釋出，以永慶房屋今年各月份北市房價走勢來看，1月份北市房價每坪42.8萬元，4月份時飛漲2.7萬元、達每坪45.5萬元，以林太太的30坪房子計算，小小犧牲10萬元重新出售，林太太就可多賺81萬元。

　在房價狂飆的狀態下，「賣方」占上風，因此屋主多姿態高，但買方也不是省油的燈，屋主大肆抬價，買方更擔心買貴了，不少購屋人便在支付訂金後，發現買進價格高出周邊行情，心疼荷包而反悔不買，導致付出訂金被屋主全額沒收。

　再加上央行打房的的影響，銀行貸款限縮，管制的買方如投資型購屋人、限縮型產品如小套房、熱炒都更的老公寓等，申貸時皆會受到利率或成數上的限制，因此，近2個月來，仍常見買方貸款不如預期成數、訂金被沒收，陷入違約窘境。

林明成憂心：房價脫離行情 恐泡沫化--2010/05/24--經濟日報

【經濟日報╱記者洪凱音、藍鈞達／台北報導】

國內房價飆漲，民眾平均收入卻沒有明顯成長，引發各大行庫高層擔憂，華南金控暨華南銀行董事長林明成22日表示，台灣房價已「脫離行情」，後續恐引發「泡沫化」的隱憂。

華南金控昨天舉行員工羽毛球、桌球大賽，林明成親自到現場加油。不過，對於房價飆漲，林明成顯得憂心，他指出，房子多是當地民眾所購買，合理的房價理應與當地民眾的收入成正比，也就是說收入反應房價，而非由「投資客」甚至建商所操縱。

台灣銀行董座張秀蓮也認為，銀行應該多支持「自住型」房貸戶，但對投資客仍需嚴格控管，現在台銀旗下不動產已經全數停標，就是不希望成為房價飆升的幫兇。

林明成認為，若從「收入」的觀點來看，目前房價確實有點高，已經脫離市場行情，就銀行經營的角度來看，應該要扮演好守門人角色，避免泡沫化對銀行放款的衝擊。

據房仲業統計，大台北區近兩年來的房價平均漲幅達兩成，其中又以中山區的33%最高，其次為信義區的29%。行庫高層認為，台北縣市房價仍高，銀行身為融資者的角色，應當協助民眾購屋，因此只收「合理」的授信案，也是其中一環。

有鑑於泡沬化可能發生，華銀已對房地產泡沫疑慮採取具體措施，強化借款人償債能力，過去銀行只重視貸款人收入、職業，現在連貸款人任職公司的產業前景、職業是否穩定以及資金用途等評估，都將列入評分模型中，以便銀行區隔風險，密切追蹤不動產供需情形，以了解市場性與抗跌性，隨時調整授信政策。

首購新屋 退居三峽林口 北市只有大坪數豪宅 沒有低價屋 --2010/05/24蘋果

首購新屋 退居三峽林口

北市只有大坪數豪宅 沒有低價屋

2010年05月24日蘋果日報

【楊茲珺╱台北報導】台北市今年預售市場，由80坪以上的換屋或豪宅產品撐場，統計至5月5日止，台北市80坪以上的新案戶數已達1415戶，比2006年全年還多。業者分析，目前連大台北第2圈也開始吹大坪數風，中產階級想在千萬元以下預算內購買30~40坪新屋，目前只有三峽、林口、基隆等地才有。

M型房市

住展房屋網統計，2007年為台北市大坪數住宅推案戶數高峰，達2582戶；2008年因金融海嘯，豪宅建案踩緊急煞車，僅剩1470戶；2009年因景氣回溫而增加至2075戶，今年又推案火力全開，才5月供給即達1415戶。

建商迎合富人推案

玄奘大學財務金融系副教授花敬群觀察，若以家戶所得3成作為支貸標準計算，目前台北市約有40%高價住宅，卻僅不到2成的家戶負擔得起，顯示供給過剩。此外，中低價位住宅供給嚴重短缺，台北市所得排序較低的30%家戶，僅負擔得起台北市6.8%的住宅，所得屬中位數以下的家戶，也只能負擔市場上12.3%的住宅。
建商一窩蜂推豪宅，「順應市場」是最大因素。信義代銷協理呂信銓說，目前台北市預售屋每坪均價60萬元來算，3~4房的30~40坪產品，加上車位，總價勢必破2000萬元，超出一般雙薪家庭負擔。因此台北市建商乾脆放大產品坪數、拉高總價，坪數60坪起跳、80坪以上更為大宗，迎合金字塔頂端客戶。
呂信銓表示，北市建案基地不大、戶數不多，只要鎖定這群口袋深的族群即可。以目前中正區80坪、每坪120萬元的「南海苑」為例，僅26戶，開賣2個月已售7.5成，景美的「岳泰峰範」規劃62~139坪，每坪70~90萬元，銷售也逼近5成。

無殼蝸牛一致看空

北市房市也出現有屋階級與無殼蝸牛之間對立的氣氛。信義房屋光復信義店長黃振興指出，最近1~2個月，無不動產的人一致看空，但稍有身家的人卻持續買進，大安、信義、中山，及持續有利多的松山區與南港區，都是這些族群樂於掃貨的地段，買來後多是整理後再出租，等待未來增值。
台灣房屋總經理彭培業表示，目前台北縣第1圈，如板橋、新店等新屋也快要突破每坪50萬元，首購族若想買總價千萬元以下、3~4房格局的新屋，只能往3線區域移動，像是林口、三峽、基隆等。

他們為什麼一定要買房子--2010 / 05 /01 住展雜誌 第344期

他們為什麼一定要買房子 住展雜誌 第344期

2010 / 05/ 01 編輯部

台北縣市居民，現在只要一提到房價，就是無奈與抱怨，高房價的民怨陰影，似乎在短期內已揮之不去。很多人都很好奇，房價已經這麼高，現在究竟是誰在買房子？難道他們不知道現在房價很貴嗎？為何不等到降價時再買？為什麼要選在這個時候買房子？

本文就採訪了幾位，現在正進場買房子的消費者！

大台北地區房價飆高，讓多數人都大感無奈，還沒住進來的，大嘆住不進來了！已經住在裡面的，也是心事重重，換屋可能得要換到台北以外了，面對攀高的房價，好像大家都不怎麼開心。

大家都不開心，政府應該就要關心了。於是乎，打壓房價的政策，每天登上新聞重要版面，成為社會大眾的焦點新聞。大家更關心的是，究竟這些政策會不會讓房價真的下跌？

政策成效為何，需要時間檢驗，但是仍有許多人，選在高房價時代購屋，他們對買房子有什麼不同的想法，一起來聽聽。

大安法拍創天價 長期持有不怕買貴

王先生(40~45歲)
二○一○年三月初，以每坪九十一‧五萬高價標下大安區法拍屋，轟動一時。

一件平凡的事，在無意中卻成為媒體焦點，這也讓我頗無奈，媒體一直來挖，為何要用超出行情的價格標下這間法拍屋，其實我的動機很單純，只是願意相信的人並不多。

我真的只是想要換屋！

每天清晨六點，就要叫醒在熟睡中的兩個寶貝，看他們雙眼迷濛地在六點半出門，讓我真的好捨不得，真想讓他們多睡一點；另一方面，由於跟母親同住，舊房子只有不到四十坪的三房，居住空間真的有點不夠，於是我開始換房子的規劃。

我本身從事房地產業約五年多，深知地點的重要性，加上兩個小孩目前就讀復興小學，順理成章地從附近區域找屋。大安區華廈每坪大約是八十五萬左右，但不是說你有錢就買得到，我找了大約半年，都沒有很合適的房子出現，所以才會想說從法拍屋著手。

這間法拍屋出現的時候，的確讓我眼睛一亮，SOGO敦南館後面的地點十分合適，剩下就只是價格問題。我知道這間房子很稀有，一定會有很多人來搶標，於是我抱著一定要買到的決心，以每坪九十萬以上的價格得標買下。

很多人都認為這個價格不可思議，高出區域行情大約一成，甚至有人認為以後可能會跌價；我自己從事房地產業，這個價格是高是低我心裡有數。其實價高價低我不是很在意，因為我是要買來自住的，我打算至少住十年，十年後如果還是一坪九十萬，沒有漲價，那也無所謂，換個角度想，等於這十年我不用付房租，就可以住在這裡；如果跌價，也沒有關係，我認為現在能達到我要求的使用價值最重要。

我賣掉市府捷運站勤功國宅的舊房子，地點正對著未來的統一阪急百貨及捷運站與信義計畫區，因為他的地點好，即便房子破舊，住了十二年，房價還是飆漲了四倍多，單價七十萬，買方看屋後三小時就決定要買，我明白告訴他這個價格也是天價，買方也是不以為意，他認為地點好最重要，「地點」的威力可見一斑；我用這筆獲利拿來買大安區這間法拍屋，一樣是以地點為優先考慮。

房價以後會漲還是跌，這不是我現在該去煩惱的問題，至少我先完成換屋規劃，讓家人有更舒適的居住空間。你問我現在買房子時間對不對？每個人觀點不同，「地點優先、長期持有、不怕買貴、量力而為」，這十六字箴言，送給想要買房子的朋友。

存錢存錢 該買的時候要有錢可買

許小姐(25~30歲)

二○○九年十月以五百五十萬買下林口「竹城埼玉」，準備當五月新娘了！

結婚要準備的事情真的很多，準備過程中最令我開心的是，終於買下一間屬於自己的新房子。

老公是林口在地人，所以我們的新房也是計劃買在林口，離婆家近一些。林口是新開發區域，其實目前都還很空曠，生活機能也不算太好；但是我們看好林口的未來，三、五年後應該會挺發達的。

這裡離桃園機場不算遠，出國、回國都方便；最重要的是房價現在不貴，去年十月買的時候，一坪大約是十一萬，總價五百多萬，我都還沒住進去，聽說現在已經漲到一坪十三、十四萬了，心裡挺開心的，即便現在不會賣。

我的娘家在台北市大直，問我想不想住在台北市？當然是千百個願意，但是大直的房子實在是很貴買不起，買不起究竟是房價漲太多，還是我的薪水漲太少？

台北市房價很高，但我認為貴一定有貴的理由，要多數人都認同才會變貴，怪只怪自己的薪水漲得不夠快吧！

買房子除了實現一個家的夢想之外，最開心的，是在必須買房子的時候，有錢可以買房子。我和我老公從一畢業就開始規劃存錢買房子，雖然每個月可以存的錢有限；但是點滴累積起來，存了六、七年之後，也已經是上百萬，足夠作為我們買房子的頭期款。

而且現在每個月的貸款，大約就是我們總收入的三分之一，房貸壓力不算大，都在我們可負擔的範圍。結婚一定要有個屬於自己的窩，才會有安全感，以前都是租房子，一點歸屬感也沒有，房東管東管西，三不五時還會來看看，感覺很不自由，所以當時我就告訴自己一定要存錢買房子。

台北房價太貴，我買在林口也很開心啊！並不一定都要住在台北市，但是一定要買房子。將來如果我有能力存更多錢，我還是會再拿來買房子，感覺上，買房子比較會賺錢，即便賠錢也不會賠太多，這是媽媽給我的觀念，我想是錯不了的。

用名牌換門牌 才能晉身有殼族

陳先生(35~40歲)

擺脫七年無殼鍋牛，把房租換算成跌價，就不用怕房價下跌

其實兩、三年前我就一直在看房子，那時五、六百萬的永和公寓，我都覺得很貴，家人也認為不便宜，但我如果當時有買下，現在至少漲三成了。

本來我也是下不了決定，看房價這樣漲，真的是買不下手，後來是我跟我的老闆談過後，改變了我的想法。

老闆跟我說，能買就趕快買，日後如果繳不起就賣掉，房價是漲是跌很難預料，不可掌握的事就不要想太多，反正是自己要住的。居住的問題安定之後，等於解決一件大事，不用再分心在家事上，這樣才可以在事業上往前衝。

我接受老闆的建議，是啊，不可掌握的事何必想太多，想太多也是無益，更何況我現在還沒有小孩，趁牽絆不多的時候趕緊買個房子，也是強迫自己儲蓄。

這七年來我繳的房租算一算，竟然也有上百萬，換句話說，如果我七年前買一間一千萬的房子，租房子等於是讓房價在七年後跌一成；但是台北市這七年中，報紙說房價實際上是上漲了六成，一來一回相差七成，一千萬的房子，七成就是七百萬，要辛苦賺幾年才有這七百萬啊！我為什麼不買房子？

我的個性算是風險考量型的，當然我也會想，如果房價下跌，會是怎樣的狀況？我認為，台北市房價下跌空間頂多是兩成，我打算住十年，十年跌兩成，再扣掉原本若是租屋會損失的一成，結果是一成。也就是說，實際上房價只有跌一成，十年跌一成，平均一年跌百分之一，我想我還負擔得起，最壞不過是這樣。

我現在這個房子買在士林區承德路，雖然是舊房子，捷運站也要走個十到十五分鐘，但是生活機能很好，離陽明山又很近，放假時想要上山休閒很方便，這是我想要的生活。

以前唸書時，我也算是個「玩咖」，都沒想過要存錢；但是上班後我逐漸改變想法，不買房子，錢是留不住的。不存錢就是要花錢，無論是出國去玩、買手機、買電腦、買名牌包、吃吃喝喝，這些錢其實都是可以省下來的，不玩不買，少吃少喝，日子還是可以過的，將省下來的錢拿去買房子，成為我的朋友中，有買房子的那三成，往M型右端走的感覺，才是我真正的大快樂。

◎ 採訪後記

最後這位陳先生告訴我，他認為房價貴不是太大的問題，他的朋友買不起房子的，都是因為沒有自備款，雙薪家庭負擔現在的低利房貸，並不是太大的問題。

他語重心長的說，沒有自備款其實跟個人的個性有關，有些人生性比較樂天，重視及時行樂，所以根本不存錢，賺多少花多少；但是依他觀察，他們對高房價的抱怨也是最大聲、最為不滿。

陳先生說，即便現在房價馬上降兩成，他們還是買不起的，所以他認為不全然是房價高低的問題，房價只佔了二分之一的問題。市中心房價貴，我可以選擇買便宜一點、遠一點的、小一點的，其實都是可以買的。

他認為政府現在的措施都是在抑制房價上漲，這只是解決部分問題，應該要想辦法鼓勵儲蓄，儲蓄不足才是真正的問題所在，有足夠的存款、買來自用，根本不用太煩惱現在的房價問題。

似乎真的跟個性有關。踏實的個性，讓他們一開始就選擇放棄物質享受，一步步接近他們的夢想。這是人生的選擇，用名牌換門牌，他們要的是另一種眼光。

朱立倫：房市炒作應道德勸說

 朱立倫：房市炒作應道德勸說
【中央社記者謝佳珍台北20日電】

行政院副院長朱立倫今天接受非凡電視台專訪表示，房地產有炒作問題，建管及相關主管單位有責任對少數炒作者道德勸說。

朱立倫談到23日將召開國土活化會議表示，過去的缺點是公有土地只會賣，造成國有土地喪失或標售造成土地價格飆漲。

他說，政府決定不出售台北市重要精華區土地，原則上，所有權繼續保有在國家手中，至於是由國家開發或以設定地上權方式，會根據不同地段作整體規劃，絕不會標售造成炒作，讓國家資產不見。

朱立倫指出，政府經過半年時間，登錄、整理國有土地，總計國有土地市值約新台幣21兆元，這些屬全國人民，不會平白消失，不管未來誰執政都會傳承這些資產。

談到國有土地活化，他舉台北市建國啤酒廠為例說，建國啤酒廠已閒置10年，沒有活化，但政府決定不標售啤酒廠土地，而由台灣菸酒公司整體規劃，保有原有文化園區，興建菸酒公司營運總部，有的部分還可以租售或作為住宅等其他使用。

主持人詢問目前房地產是否有炒作問題？朱立倫說，「當然有」，市面上有超過8兆元游資，成為投機工具，且有少部分精華區被人用假消息或炒作方式，從原先1坪100萬元喊到200萬元、300萬元。

朱立倫表示，炒作內容絕非事實，建管或相關主管單位有責任對少數炒作者道德勸說。

他說，房地產市場本質應回到供需面，大部分老百姓希望買得起房子，政府有責任提高供給量，且加快公共建設。未來5年，北台灣將完成10條捷運網絡，計121.3公里，加上現有捷運92.9公里，未來交通更便捷，才能進行站區開發，帶動發展。

朱立倫認為，大家不能接受不合理的炒作，目前有少部分地區有炒作嫌疑及明顯泡沫化危險；對少部分精華區的泡沫化，政府會透過各種方式讓其走向合理。

談到未來新北市規劃，朱立倫說，新北市的發展要從大台北整體發展來看，新北市優勢很多，還有5/6土地沒有開發，開發彈性很大。

照顧無殼族 中市擬建出租國宅-盧金足╱台中報導-20100401

中國時報 C1/中部都會．運動
2010/04/01照顧無殼族 中市擬建出租國宅【盧金足╱台中報導】　　


台中房地產發燒，來自台北的富豪團昨天浩浩蕩蕩到七期看豪宅。六十名投資者個個身價上億，台中市長胡志強親自當房市推銷員。推銷七期外，胡志強也為無殼蝸牛首度提出買屋不買地方案，研擬土地國有，政府或建商蓋屋，租屋期限最長九十九年，解決買不起屋問題。　


　台中縣市合併、ＥＣＦＡ等多項利多下，大台中房地產行情看漲，上周歌劇《杜蘭朵》在台中演出，兩場節目吸引約四萬名觀眾欣賞，大量頂尖北客到台中參與藝術饗宴，意外帶來看屋熱潮。　　


台北富豪團訪七期胡志強化身推銷員　
　昨天來自台北的投資考察團到七期尋找標的物，胡志強強調台中市不會開徵豪宅稅，不是為選舉喊卡，而是沒必要，所以也不會去打壓房價，應該由市場決定。　　


他說，台中市建築投資公會調查，台中市新房子售價，最便宜的一坪八萬八千元，但豪宅有的一坪賣四、五十萬，就像有人要吃牛排，有人吃餛飩麵，是自由市場決定。　


　胡志強首度提出，研擬「買屋不買地」新購屋方案，購屋者只買地上權，政府或建商蓋屋，提供民眾住者有其屋，已在英國、新加坡實施，市民即使沒有財力，也能以租屋圓夢，租期甚至長達九十九年，這是可以思考的方向。　　

公有地蓋屋賣地上權租期可長達99年　　
他強調，台中市考慮推出「市辦國宅」策略，不會傷害房地產市場，實際來解決更多人居住問題，讓弱勢族群都能擁有居住場所。　

　被富豪團列為第一站參觀豪宅個案「東方之冠」，建商李明潭透露，因為贊助杜蘭朵活動，看屋北客激增，成交表現亮眼成績，現在台北市豪宅每坪都已超過百萬天價，七期行情約為四十萬，看好大量資金湧入台中獵屋。