張金鶚：選舉操弄打亂都更--2010/06/21--中時

張金鶚：選舉操弄打亂都更

• 2010-06-21
• 中國時報
• 【朱真楷／台北報導】

　台北市長郝龍斌大打「都市更新牌」，祭出史無前例的兩倍都更容積獎勵。對此，為民進黨北市選戰規劃住宅政策的政大房地產中心主任張金鶚直言，問題根本不在容積率，郝市府卻簡化問題核心，不僅打亂都更進度，連建商也罵翻天，「這是口號還是玩真的？我很擔心只是選舉操弄。」

　曾在蘇貞昌台北縣長任內主持中和發展計畫的張金鶚，研究台灣房地產動向長達廿年，如今被延攬擔任蘇貞昌房屋政策舵手。但為避免政治色彩模糊專業意見，張金鶚受訪強調，「個人欣賞蘇貞昌，但不希望因此被貼上政治標籤。」

　張金鶚直言，解決高房價不能光靠一種手段就想達成，但都市更新似乎已完全替代了北市的都市計畫，尤其在缺乏配套措施下貿然提高容積率，恐怕只會讓豪宅化現象更嚴重。

　張金鶚表示，都更成功率不高的原因在於地主與建商利益擺不平，因此市府應當幫助雙方取得協商信任，而非把獎勵容積視為解藥。他說，許多已談妥的都更案，就因為市府提高獎勵容積率，讓地主立刻推翻過去漫長的協商，只為爭取更高的房屋坪數，「請問都更最核心的公共利益跑去哪？我真的是蠻失望的。」

　面對問題，蘇陣營將端出哪些牛肉？張金鶚說，都市發展不能只有都市更新，目前北市「晚上不點燈」的空屋約達四萬個單位，顯示投資比例相當高。因此，既然房價居高不下的原因並非「供不應求」，如何刺激空屋利用率自然就是重點政策。

　不僅如此，市府必須改變想法，以「租比賣好」概念推出平價住宅，否則許多國宅屋主的心態只想買低賣高，政府等於在幫助投機炒作，完全違背政策初衷；因此，落實「國宅出租」，也成為解決高房價的手段之一。

假投資 真投機 房貸利率低 炒房客增--2010/06/06--蘋果日報

假投資 真投機 房貸利率低 炒房客增

10年來 利率降幅7成4 房價卻漲1倍

【江碩涵╱台北報導】銀行利率低，讓大台北房價直漲、交易量大增。各種利多，刺激投資人進場投資不動產、各地房價被墊高，北市中古屋均價10年來漲幅高達1.09倍、北縣則漲0.88倍。學者分析，房價高漲看似帶動經濟景氣，政府大放利多消息，民間上行下效，「假投資之名，行投機之實的人大幅增加。」

根據永慶房屋統計，北市中古屋平均房價從2000年每坪21.7萬元上漲至2010年每坪45.5萬元，漲幅高達1.09倍；北縣房價從2000年每坪11.5萬元上漲到2010年每坪21.6萬元，漲幅達0.88倍，大台北房屋交易量則增加21.79~41%。然而5大公股銀行購屋貸款利率卻從2000前的6.522%一路下降到2010年的1.635%，下降幅度達74.93%，銀行放款利率愈降愈低。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析， 05年《經濟學人》即預言美國房地產市場即將泡沫，直到06年美國房地產市場交易價量到巔峰，隨即08年金融海嘯、美國二次房貸風暴，全球游資擠向亞洲新興國家與中國。

投資成短線炒作

台灣經濟深受美國影響，銀行放款利率愈來愈低，多餘游資都流向不動產市場，房地產成為被炒作商品。莊孟翰表示，兩岸關係和解也成為房地產炒作的元素之一，政府不斷釋放簽定ECFA等利多消息，鼓勵房地產投資，都帶動相關業者炒房產，加上去年遺產稅、贈與稅降低至10%，「大幅降低不動產投資成本。」
莊孟翰分析，以經濟學角度來看，投資報酬率低於5%的產品不適宜投資，但根據統計，去年北市房屋租金投資報酬率僅2.38%，「投資已不再重視長期收益，變成短線炒作。」知名部落客綠綠大分析，中央銀行寬鬆的貨幣政策加上政府支撐房地產景氣，是使大台北房價居高不下的主因。
短期內大台北房價難跌，但受到歐洲債信問題、南北韓情勢緊張衝擊全球股市，台灣股市持續震盪，連帶影響近期房市交易降溫。

恐面臨資金問題

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，去年來房市熱，投資人交易頻繁，甚至不少自住客開始進場承接投資客物件；但最近市場氣氛詭譎，交易量逐月下降，全球經濟局勢將影響台灣房價走勢，「未來若升息，投資客將面臨資金調度問題。」

歷年放款利率、房價、交易量變化

※註：5大公股銀行包含台灣銀行、合作金庫、土地銀行、華南銀行及第一銀行，放款利率以當年12月為準。2010年資料統計至4月底
※資料來源：中央銀行、內政部地政司、永慶房屋

被都更綁架？ 殷海光故居恐失色--2010/05/26--中央社

被都更綁架？ 殷海光故居恐失色

【中央社╱台北26日電】 2010.05.26 08:45 pm

台北市溫州街殷海光故居旁約2500坪的台灣大學土地，可能因某都更實施者依都更條例規定，要求台大配合改建12層住宅大樓，恐使深具人文歷史意涵的殷海光故居景觀大變。 對此，台北市政府都市發展局長丁育群表示，所有都更案件都要送「都市更新審議委員會」與「都市設計審議委員會」，若未能妥善規劃都市更新基本精神與古蹟維護，「案子一定不會過」。 丁育群強調，都更條例規定公有地必要時需配合都市更新，但更新過程會兼顧人文層面。 無殼蝸牛聯盟政策研究員張維修今天出席「都市更新的美麗與哀愁」記者會透露，位於大安區溫州街18巷、22巷、和平東路 1段 148巷和泰順街之間一塊約2500坪的土地，是日據時代的學人招待所，也是台灣早年民主運動家殷海光的故居。 張維修表示，某都更實施者在溫州街22巷旁購買一間舊公寓（土地持分極小），然後依都市更新條例第27條「都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理」的規定，要求台大「配合辦理」參與都更改建住宅大樓。 下午原本與會的台大建築與城鄉所所長夏鑄九半途回學校參與緊急會議，研商如何因應這起「依法配合辦理」事件。 張維修認為，這是明顯利用法規「綁架」公有地，在公有地旁取得民間房屋和土地持分，再援用都更條例規定，自劃一塊都更區域，只要「沾」到公有地，便援用第27條規定要求公家機關「配合辦理」，不必參與公開標售，公家機關即使再不願意也得「割愛」。 張維修告訴中央社記者，殷海光故居已被台北市政府劃為市定古績，周邊僅有幾戶台大教員宿舍，四周全是日據時代的磚牆，極具歷史、人文意境，適合作為市民活動空間，也是台北市人文特色據點。 他強調，台北市不缺都市更新單元，也不缺房地產炒作，但是極缺一塊寧靜的角落空間，在有大樹、古蹟、故事與歷史的環境下思考、慢活與自由呼吸。

房屋買賣違約暴增--2010/05/25--工商時報

• 房屋買賣違約暴增

• 2010-05-25
• 工商時報
• 【記者馬婉珍／台北報導】

　中古屋交易市場，一向以「滲漏水瑕疵」居購屋糾紛之冠，但近2個月房市混亂，竟是由「買賣違約」糾紛竄居首位，目前「買賣違約」糾紛高占所有糾紛的3成，大舉超越漏水糾紛的2成比例，房仲業法務主管透露，這是歷年來首見的怪象。

　因房價飆高，屋主耽心賣得太便宜，甘願冒著「加倍返還訂金」的風險，也堅持要解約；而買方自認買在高點而反悔的解約案例，也時有所聞，近2個月更受央行打房影響，銀行貸款限縮，簽約後才發現貸款下不來，不少買方被迫解約。

　根據21世紀不動產及東森房屋的統計，今年以來房市亂象隨處可見，屋主看好房地產後市，紛拉抬開價，當買方咬牙買下後，屋主卻因房價持續飆漲，而覺得自宅售價太便宜，所以寧願加倍返還訂金，也堅持要解約。

　21世紀不動產調查，法務室接收的申訴案件中，向來以「滲漏水糾紛」占所有糾紛的2成比例最高，但今年以來，「反悔買賣」的違約糾紛占大宗，已達3成之多，超越「滲漏水瑕疵」糾紛。

　東森房屋也統計，「反悔買賣」違約糾紛的發生區域，以台北縣市最多，且光是第2季以來的「屋主反悔不賣」的件數就比第1季激增5成，贏過了「滲漏水瑕疵」糾紛竄首位。

　假設北市張先生向屋主林太太購買30坪中古屋，已支付訂金5萬元，林太太若反悔不賣，按照合約必須「加倍返還」訂金，也就是返還10萬元給張先生而已，但若重新在市場上釋出，以永慶房屋今年各月份北市房價走勢來看，1月份北市房價每坪42.8萬元，4月份時飛漲2.7萬元、達每坪45.5萬元，以林太太的30坪房子計算，小小犧牲10萬元重新出售，林太太就可多賺81萬元。

　在房價狂飆的狀態下，「賣方」占上風，因此屋主多姿態高，但買方也不是省油的燈，屋主大肆抬價，買方更擔心買貴了，不少購屋人便在支付訂金後，發現買進價格高出周邊行情，心疼荷包而反悔不買，導致付出訂金被屋主全額沒收。

　再加上央行打房的的影響，銀行貸款限縮，管制的買方如投資型購屋人、限縮型產品如小套房、熱炒都更的老公寓等，申貸時皆會受到利率或成數上的限制，因此，近2個月來，仍常見買方貸款不如預期成數、訂金被沒收，陷入違約窘境。

林明成憂心：房價脫離行情 恐泡沫化--2010/05/24--經濟日報

【經濟日報╱記者洪凱音、藍鈞達／台北報導】

國內房價飆漲，民眾平均收入卻沒有明顯成長，引發各大行庫高層擔憂，華南金控暨華南銀行董事長林明成22日表示，台灣房價已「脫離行情」，後續恐引發「泡沫化」的隱憂。

華南金控昨天舉行員工羽毛球、桌球大賽，林明成親自到現場加油。不過，對於房價飆漲，林明成顯得憂心，他指出，房子多是當地民眾所購買，合理的房價理應與當地民眾的收入成正比，也就是說收入反應房價，而非由「投資客」甚至建商所操縱。

台灣銀行董座張秀蓮也認為，銀行應該多支持「自住型」房貸戶，但對投資客仍需嚴格控管，現在台銀旗下不動產已經全數停標，就是不希望成為房價飆升的幫兇。

林明成認為，若從「收入」的觀點來看，目前房價確實有點高，已經脫離市場行情，就銀行經營的角度來看，應該要扮演好守門人角色，避免泡沫化對銀行放款的衝擊。

據房仲業統計，大台北區近兩年來的房價平均漲幅達兩成，其中又以中山區的33%最高，其次為信義區的29%。行庫高層認為，台北縣市房價仍高，銀行身為融資者的角色，應當協助民眾購屋，因此只收「合理」的授信案，也是其中一環。

有鑑於泡沬化可能發生，華銀已對房地產泡沫疑慮採取具體措施，強化借款人償債能力，過去銀行只重視貸款人收入、職業，現在連貸款人任職公司的產業前景、職業是否穩定以及資金用途等評估，都將列入評分模型中，以便銀行區隔風險，密切追蹤不動產供需情形，以了解市場性與抗跌性，隨時調整授信政策。

建商土地存量 都更比重遽升--2010/05/24--工商時報

建商土地存量 都更比重遽升

2010-05-24

工商時報

【記者蔡惠芳／台北報導】

　大台北都會區一地難尋，加上大型金控、保險業紛紛加入「搶地」戰局，土地買賣市場已進入賣方寡占局面，推波上市櫃建商紛紛湧入都市更新，迄今上市櫃建商至少一半以上的土地存量來源，都仰賴都市更新。

　初步統計，包括國揚、太設、全坤建、中工、冠德、基泰、興富發、日勝生、華固、台開、鄉林、長虹、三圓、信義房屋、潤泰新及大漢等上市櫃建商，手中土地幾乎有一半要申請都更。

　其中，全坤建更是都更「大戶」，至少握有台北市、台北縣12件都更案在手，都更案占土地存量來源比重更逾9成。

　值得觀察的趨勢是，未來都更潮流已從台北市精華地段，一路向外蔓延，尤其台北縣板橋、中和、新店等一線地段，也躍居炙手可熱的都更戰場。

　吳敦義日前在立法院表示，政府會依各區域不同的情況，採取「溫和有效」的房市措施，在台北都會區，會提高土地供給率、並暫停標售台北市精華地段國有地，緩和房價；在中南部，則會從提高民眾購屋能力著手。不過，全坤興副總經理廖學新表示，土地買賣市場已幾乎難以切入，都更勢必是未來建商取得土地原料的主流。

　華固建設總經理洪嘉昇表示，大台北都會區一地難尋，在保險業加入「搶地」戰局後，土地價格更是水漲船高，因此上市櫃建商不能只是砸錢買地，而必須提高都市更新案源比重，藉由當前建築業普遍現金滿滿在手、自有資金充裕的時機，加速都更整合速度。朝台北縣進行都更整合，是未來趨勢。

　三圓建設總經理王光祥表示，都更和ECFA一樣，都是非走不可的路。不過，台灣的都市更新法令，儘快跟國際接軌，也有利於吸引香港商、中國大陸和國際資金，引進投入台灣的都市更新。

首購新屋 退居三峽林口 北市只有大坪數豪宅 沒有低價屋 --2010/05/24蘋果

首購新屋 退居三峽林口

北市只有大坪數豪宅 沒有低價屋

2010年05月24日蘋果日報

【楊茲珺╱台北報導】台北市今年預售市場，由80坪以上的換屋或豪宅產品撐場，統計至5月5日止，台北市80坪以上的新案戶數已達1415戶，比2006年全年還多。業者分析，目前連大台北第2圈也開始吹大坪數風，中產階級想在千萬元以下預算內購買30~40坪新屋，目前只有三峽、林口、基隆等地才有。

M型房市

住展房屋網統計，2007年為台北市大坪數住宅推案戶數高峰，達2582戶；2008年因金融海嘯，豪宅建案踩緊急煞車，僅剩1470戶；2009年因景氣回溫而增加至2075戶，今年又推案火力全開，才5月供給即達1415戶。

建商迎合富人推案

玄奘大學財務金融系副教授花敬群觀察，若以家戶所得3成作為支貸標準計算，目前台北市約有40%高價住宅，卻僅不到2成的家戶負擔得起，顯示供給過剩。此外，中低價位住宅供給嚴重短缺，台北市所得排序較低的30%家戶，僅負擔得起台北市6.8%的住宅，所得屬中位數以下的家戶，也只能負擔市場上12.3%的住宅。
建商一窩蜂推豪宅，「順應市場」是最大因素。信義代銷協理呂信銓說，目前台北市預售屋每坪均價60萬元來算，3~4房的30~40坪產品，加上車位，總價勢必破2000萬元，超出一般雙薪家庭負擔。因此台北市建商乾脆放大產品坪數、拉高總價，坪數60坪起跳、80坪以上更為大宗，迎合金字塔頂端客戶。
呂信銓表示，北市建案基地不大、戶數不多，只要鎖定這群口袋深的族群即可。以目前中正區80坪、每坪120萬元的「南海苑」為例，僅26戶，開賣2個月已售7.5成，景美的「岳泰峰範」規劃62~139坪，每坪70~90萬元，銷售也逼近5成。

無殼蝸牛一致看空

北市房市也出現有屋階級與無殼蝸牛之間對立的氣氛。信義房屋光復信義店長黃振興指出，最近1~2個月，無不動產的人一致看空，但稍有身家的人卻持續買進，大安、信義、中山，及持續有利多的松山區與南港區，都是這些族群樂於掃貨的地段，買來後多是整理後再出租，等待未來增值。
台灣房屋總經理彭培業表示，目前台北縣第1圈，如板橋、新店等新屋也快要突破每坪50萬元，首購族若想買總價千萬元以下、3~4房格局的新屋，只能往3線區域移動，像是林口、三峽、基隆等。