《社論》
大陸強力對付高房價
【社論】
中國國務院為整頓房地產市場，於上月10日宣布「關於促進房地產市場平穩健康發展的11條措施（簡稱國11條）」，正式揭開抗高房價的政策。隨後在12日晚間突然宣布調高存款準備率0.5個百分點，也被解釋為抑制房價的配套措施，一直到以維護高房價的杭州市委書記突遭撤換。在在說明中共當局對當前房價泡沫化的高度關切。
「國11條」從房屋市場之供需及房屋融資多方面著手希望達到抑制過高房價的問題。供需上從對土地囤積的限制下手，一直到價格標示，以及平價住宅的大量提供，目標在三年內解決1,540萬戶低收入住房困難家庭的住屋問題。融資上則對居民首次貸款購買普通自住房的支持，以及嚴格對二套購屋房貸的管理，抑制投機性購房需求。其中，已利用貸款購屋，又申請購買第二套房之貸款者之付款比率不得低於40％。
緊接著國務院住建部宣布今年6項主要任務。其中，今年開工建設的保障性住房將比去年增加三分之一；另外，限價房、公共租賃房和安置住房規模將比去年增加一倍，以解決中等偏下收入家庭的住屋困難問題。並對「國11條」之增加城市住房規畫及房貸融資信用管理作更細緻的規畫與落實。
在中國政府大手筆救市措施下，信貸增長有相當比率流向房地產，這是造成房屋泡沫的最主要原因，中國社科院研究員曹建梅的估計，2009年1至11月房地產業人民幣4.8兆元的資金來源中，約有3兆元來自銀行貸款。去年大陸前20大房地產商之銷售金額高達5,231億元，比2008年翻了一倍。上海房地產均價已突破每平方公尺人民幣1.5萬元；北京四環內的商品房將在今年突破每平方公尺人民幣4萬元的紀錄。
在中國經營任何產業，政府政策是一個關鍵的影響因素，因此，在國務院各部委聯手公布「國11條」及隨之而來的各項措施已造成今年初以來房市的抑制效果。同時杭州市委書記的突遭撤換，更是政府宣示抗高房價政策的強烈訊號，預期房市泡沫將不再繼續擴大，但這麼重的出手，會不會又對房地產業造成過重的衝擊與傷害？會不會又外溢成為金融體系的風險？都是後續值得觀察的重點。
綜觀「國11條」的思路，主要係在打擊投機性住房需求。在土地國有的中國大陸，自然可以從土地的立項與批准中，著手去調整國有土地釋放作為住房的數量與時間，同時也可以如住建部的措施把住房土地區分為商品房、保障性、限價房，如此才可對不同類型之住房的供需帶來調整。不過，房市背後的資金問題才是泡沫與否的充要條件。因此，在加強房貸融資管理的同時，必須引導達成「軟著陸」，才不會造成「硬著陸」的傷害。
近年來，各國政府經常以貨幣政策作為對抗不景氣的手段，其結果往往為因應不景氣和失業問題，而調降利率、放鬆銀根，導致房市在豐沛資金供應下出現泡沫現象。為了解決泡沫又出重手抑制，往往又導致「硬著陸」的後果。金融海嘯即源於要抑制美國房地產泡沫而拉高利率，卻使藉助次貸擴充對房地產吹起的融資泡沫被戳破，進而引發全體金融體系陷入崩潰的危機。中國政府對抗高房價也要慎防對剛剛擺脫衰退陰影的復甦經濟造成另一波的衝擊。
【2010-02-20/世界日報/A05版/綜合】
2010年4月2日 星期五
2010年4月1日 星期四
豪宅學香港？ 籠屋呢？-謝國鐘-自由時報20100331
豪宅學香港？ 籠屋呢？
◎ 謝國鐘
三年前我跟著國內一家大建設公司的老闆到香港考察豪宅及購物中心，建在港島山坡上可望見海景的百來坪豪宅，要價快二億港幣，裡頭的裝潢充滿了歐洲皇室及現代前衛的混雜而奢華的風格，又要再花費上千萬港幣，令我們這群台灣人咋舌！
這位建設公司老闆說，除了維多利亞港的無敵海景之外，台灣豪宅空間格局的氣派程度絕對可以超越香港，但是台灣豪宅的價格卻只有香港的五分之一！言下之意，台灣的豪宅市場未來大有可為。
果然，這三年來台灣的豪宅市場不斷追高，產品規劃也愈來愈加奢華，面積從八十坪、一百坪、一五○坪到一八○坪，單坪售價從一百萬、一二○萬、一五○萬到現在已經有建商喊出每坪兩百萬了。即便如此，還是有房屋仲介公司製作了一張世界各大城市的豪宅單價比較表，台北市的房價在表上敬陪末座，只有香港、新加坡的三分之二，不及倫敦與東京的一半。
這張表故意忽略台灣的ＧＤＰ值只有香港及新加坡的一半，日本的三分之一，更忽略了倫敦及香港都是世界級富豪競相跨國置產的城市。而台北並不是。
去年ＣＮＮ報導了香港貧富差距懸殊的現象，讓人震驚的是，香港至今仍有十萬多人住在「籠屋」裡，那些籠屋真的就像養雞場的鐵籠子，兩三層的單人鐵床被密密的鐵格網包圍起來，所有個人家當都塞在床上，十九坪大的房間可以住上十七個人，共用兩間簡陋的廁所及一間浴室。即便是這種宛如戰犯集中營的惡劣條件，下舖的每個床位月租居然還要四千多塊台幣！
對照港島上動輒數億港幣的豪宅，真是讓人對香港人所追求的「中環價值」感到毛骨悚然！
ＣＮＮ說香港是世界發達城市中貧富差距最懸殊的城市，擁有最大面積的貧民窟。近來香港風起雲湧的社會運動，很大一部分就是要反對港府一味向地產主義傾斜的價值觀，犧牲了對社會弱勢族群的關懷及公義！
台灣的地產主義已經逐漸地向香港的中環價值看齊，但犧牲的，卻是政府該有的對一般百姓及弱勢族群的關懷及公義。呼籲行政院：好好地檢討城市國有地的土地政策吧！
（作者為建築師）
◎ 謝國鐘
三年前我跟著國內一家大建設公司的老闆到香港考察豪宅及購物中心，建在港島山坡上可望見海景的百來坪豪宅，要價快二億港幣，裡頭的裝潢充滿了歐洲皇室及現代前衛的混雜而奢華的風格，又要再花費上千萬港幣，令我們這群台灣人咋舌！
這位建設公司老闆說，除了維多利亞港的無敵海景之外，台灣豪宅空間格局的氣派程度絕對可以超越香港，但是台灣豪宅的價格卻只有香港的五分之一！言下之意，台灣的豪宅市場未來大有可為。
果然，這三年來台灣的豪宅市場不斷追高，產品規劃也愈來愈加奢華，面積從八十坪、一百坪、一五○坪到一八○坪，單坪售價從一百萬、一二○萬、一五○萬到現在已經有建商喊出每坪兩百萬了。即便如此，還是有房屋仲介公司製作了一張世界各大城市的豪宅單價比較表，台北市的房價在表上敬陪末座，只有香港、新加坡的三分之二，不及倫敦與東京的一半。
這張表故意忽略台灣的ＧＤＰ值只有香港及新加坡的一半，日本的三分之一，更忽略了倫敦及香港都是世界級富豪競相跨國置產的城市。而台北並不是。
去年ＣＮＮ報導了香港貧富差距懸殊的現象，讓人震驚的是，香港至今仍有十萬多人住在「籠屋」裡，那些籠屋真的就像養雞場的鐵籠子，兩三層的單人鐵床被密密的鐵格網包圍起來，所有個人家當都塞在床上，十九坪大的房間可以住上十七個人，共用兩間簡陋的廁所及一間浴室。即便是這種宛如戰犯集中營的惡劣條件，下舖的每個床位月租居然還要四千多塊台幣！
對照港島上動輒數億港幣的豪宅，真是讓人對香港人所追求的「中環價值」感到毛骨悚然！
ＣＮＮ說香港是世界發達城市中貧富差距最懸殊的城市，擁有最大面積的貧民窟。近來香港風起雲湧的社會運動，很大一部分就是要反對港府一味向地產主義傾斜的價值觀，犧牲了對社會弱勢族群的關懷及公義！
台灣的地產主義已經逐漸地向香港的中環價值看齊，但犧牲的，卻是政府該有的對一般百姓及弱勢族群的關懷及公義。呼籲行政院：好好地檢討城市國有地的土地政策吧！
（作者為建築師）
房市狂飆 中國以日本為鑑-江雅綺-旺報 20100402
房市狂飆 中國以日本為鑑
2010-04-02 旺報 【江雅綺】
歷史上，中國和日本有複雜的命運交錯，雖然各項民意調查顯示，近年來中國民眾對日本反感逐漸下降，不過去年中共建國60周年，兩部大片《南京！南京！》以及《風聲》，選擇重現抗日戰爭時期的血淚歷史，說明雙方之間糾結的民族歷史情結，雖舊仍新。
微妙的是，隨著中國經濟實力擴張，今年日本穩坐20多年的世界第二，很可能被中國取而代之。尤其中國經濟崛起連帶造成房地產價格飆漲，此情此景，日本似曾相識。
東京房地產大泡沫
由日本房地產研究所提供的數據，當年日本的住房地價，在1990－1991年左右達到高峰，隨後一路下跌。而首都東京土地價格在1955－1987年，保持年均增長16%的速度。
到1990年，日本房地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當於當時全球股市總市值的2倍。要解釋東京當年的資產泡沫之巨大，一言以蔽之，在1990年，僅東京一地的地價總值，就相當於當時整個美國地價總值。
若以和一般人息息相關的房價和租金來比較，追蹤東京的租售比指標，可以由日本房產研究所的資料看出，東京的住房租售比先於其他城市2－3年上漲，並於1987－1988年最先達到年租售比1:60倍的高峰。隨後不久，住房租售比直線下跌，由於租金水準下降的不多，即是房價崩潰的呈現。
按物業公司的統計，北京目前已達1:43倍的年租售比，直追東京1987年的水準。而世界22個主要大城市的年租售比均值為22.33倍，如果北京完全重蹈東京的足跡，那麼房價飆漲還有1、2年左右，隨後很可能開始下跌，直至恢復到世界大城平均水準。
泡沫破滅重創經濟
當年日本政府未及時為房市降溫，待價格失控，隨後採用貨幣緊縮政策。1988－1990年，提高利率3.5個百分點。結果導致大量房地產貸款違約，最終使泡沫崩潰，股價和房地產價格同時暴跌，重創了日本經濟。泡沫破裂後，許多日本居民成為千萬「負」翁，消費緊縮，總和結果即是日本經濟的持續低迷，直至今日無法完全恢復。
雖然中美常被相提並論，但真正與中國近在咫尺的，卻是日本。許多人擔憂，過高的資產價格，可能讓中國崛起夢碎，步上日本後塵。
不過，今日中國比日本確實不同，其一是不動產資源主要仍掌握在國家手中，其二是只要官方放棄依賴房產推動GDP成長，房市調控政策力道可以立時加大。如能以日本為鑑，中國當可避免重蹈覆轍。（作者為專欄作家）
2010-04-02 旺報 【江雅綺】
歷史上，中國和日本有複雜的命運交錯，雖然各項民意調查顯示，近年來中國民眾對日本反感逐漸下降，不過去年中共建國60周年，兩部大片《南京！南京！》以及《風聲》，選擇重現抗日戰爭時期的血淚歷史，說明雙方之間糾結的民族歷史情結，雖舊仍新。
微妙的是，隨著中國經濟實力擴張，今年日本穩坐20多年的世界第二，很可能被中國取而代之。尤其中國經濟崛起連帶造成房地產價格飆漲，此情此景，日本似曾相識。
東京房地產大泡沫
由日本房地產研究所提供的數據，當年日本的住房地價，在1990－1991年左右達到高峰，隨後一路下跌。而首都東京土地價格在1955－1987年，保持年均增長16%的速度。
到1990年，日本房地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當於當時全球股市總市值的2倍。要解釋東京當年的資產泡沫之巨大，一言以蔽之，在1990年，僅東京一地的地價總值，就相當於當時整個美國地價總值。
若以和一般人息息相關的房價和租金來比較，追蹤東京的租售比指標，可以由日本房產研究所的資料看出，東京的住房租售比先於其他城市2－3年上漲，並於1987－1988年最先達到年租售比1:60倍的高峰。隨後不久，住房租售比直線下跌，由於租金水準下降的不多，即是房價崩潰的呈現。
按物業公司的統計，北京目前已達1:43倍的年租售比，直追東京1987年的水準。而世界22個主要大城市的年租售比均值為22.33倍，如果北京完全重蹈東京的足跡，那麼房價飆漲還有1、2年左右，隨後很可能開始下跌，直至恢復到世界大城平均水準。
泡沫破滅重創經濟
當年日本政府未及時為房市降溫，待價格失控，隨後採用貨幣緊縮政策。1988－1990年，提高利率3.5個百分點。結果導致大量房地產貸款違約，最終使泡沫崩潰，股價和房地產價格同時暴跌，重創了日本經濟。泡沫破裂後，許多日本居民成為千萬「負」翁，消費緊縮，總和結果即是日本經濟的持續低迷，直至今日無法完全恢復。
雖然中美常被相提並論，但真正與中國近在咫尺的，卻是日本。許多人擔憂，過高的資產價格，可能讓中國崛起夢碎，步上日本後塵。
不過，今日中國比日本確實不同，其一是不動產資源主要仍掌握在國家手中，其二是只要官方放棄依賴房產推動GDP成長，房市調控政策力道可以立時加大。如能以日本為鑑，中國當可避免重蹈覆轍。（作者為專欄作家）
德國讓人民買得起房子-劉明德-中國時報 20100402
德國讓人民買得起房子
2010-04-02 中國時報 【劉明德】
有自己的房子不應算奢侈，而是生活的基本需求。然而，台灣房價之高已成為「十大民怨」之首。為了抑制房價，政府研擬過很多方案，主要分為兩個面向，一個是提高稅負，例如：課徵豪宅稅、提高房屋稅、地價稅的稅率；另一個是增加供給，例如：在林口Ａ７站區、淡海新市鎮等公有地推出平價住宅。這些方法難有效果。前者是因房屋稅、地價稅的稅基低，所以，提高稅率對投機客所能產生的嚇阻作用有限。後者將稍後說明。
世界各國之中穩定房價做得最好的，德國可以算是其一。根據統計，金融海嘯爆發之前，德國物價水準平均每年漲幅二％，而名義房價每年只上漲一％，也就是說扣掉通貨膨脹，德國房價實際以每年一％的速度在縮水。為什麼德國可以做到「房價十年不漲」？因為德國政府視住宅政策與教育、醫療一樣，都是社會福利的一環，因為德國政府把買得起房、租得起房視為人民的基本需求，因為德國政府不把房地產視為推動經濟成長的主要產業或稅收的主要來源，因為德國基本法第二十條第一項明訂「聯邦德國是一個民主和社會福利的聯邦國家」，而且，他們做到了。
我國官方的房地產政策有三大盲點。第一，視房地產為一般商品，以為增加供給，就能降低價格。然而，房地產不是一般商品，不斷增加供給的結果，並無法降低房價，只會增加空屋率，此外，還會造成土地資源的浪費、不當使用、造成未來在土地的使用、徵用成本更加高昂。
以台灣各縣市都存在高空屋率的情形來看，房屋的供給已經供過於求，再加上少子化因素影響，房價不應上漲，而應下跌。然而，實際上，房價，特別是台北的房價還是不斷追高，可見，這當中，並不是供需法則，而是人為因素，也就是政府的政策起著推波助瀾的作用，例如之前的國有土地標售，和投機客主導。
第二，視房地產為經濟成長的火車頭。財政部長李述德強調，「營造業是經濟火車頭，財政部不會打壓。」既然是火車頭，當然要越有力越好，結果房價當然越來越高，一般薪水階級望屋興嘆。把房地產做為經濟的火車頭有非常大的風險，一旦房市泡沫破滅，經濟就直走下坡，日本的泡沫經濟、○七年美國的次貸危機、○八年的全球金融海嘯都與房地產市場過熱脫離不了關係。
第三，以為有土地就是要蓋房子，不蓋就是沒有地盡其利、無法增加ＧＤＰ。一個城市不可能全部都是房子，而沒有空地、綠地、廣場、河流、公共空間。有人說，還要增加房屋供給，這種方案對於地狹人稠的台灣而言，更是扭曲了「地盡其利」的意義。到過德國首都柏林的人都知道，在柏林的市中心就有一個大動物公園（Groser Tiergarten），這個公園多大呢？二一○公頃，而我們的大安森林公園只有廿六公頃。如果台北市都是房子，相信這樣的規畫，不只沒有美感可言，台北市民也會因為置身於水泥叢林，會製造更多的精神病患、憂鬱患者。
台灣的房價之高不是供需出了問題，而是政府不當政策以及投機客、投資客哄抬的結果。如果，央行的貨幣供給不要氾濫、利率不要那麼低、游資不要那麼多、熱錢能夠管制；如果房地產交易要承擔重稅、投機房地產要課以刑事責任，我不相信，台北的房價打不下來。
（作者為政治大學地政系畢業、德國柏林自由大學政治學博士）
2010-04-02 中國時報 【劉明德】
有自己的房子不應算奢侈，而是生活的基本需求。然而，台灣房價之高已成為「十大民怨」之首。為了抑制房價，政府研擬過很多方案，主要分為兩個面向，一個是提高稅負，例如：課徵豪宅稅、提高房屋稅、地價稅的稅率；另一個是增加供給，例如：在林口Ａ７站區、淡海新市鎮等公有地推出平價住宅。這些方法難有效果。前者是因房屋稅、地價稅的稅基低，所以，提高稅率對投機客所能產生的嚇阻作用有限。後者將稍後說明。
世界各國之中穩定房價做得最好的，德國可以算是其一。根據統計，金融海嘯爆發之前，德國物價水準平均每年漲幅二％，而名義房價每年只上漲一％，也就是說扣掉通貨膨脹，德國房價實際以每年一％的速度在縮水。為什麼德國可以做到「房價十年不漲」？因為德國政府視住宅政策與教育、醫療一樣，都是社會福利的一環，因為德國政府把買得起房、租得起房視為人民的基本需求，因為德國政府不把房地產視為推動經濟成長的主要產業或稅收的主要來源，因為德國基本法第二十條第一項明訂「聯邦德國是一個民主和社會福利的聯邦國家」，而且，他們做到了。
我國官方的房地產政策有三大盲點。第一，視房地產為一般商品，以為增加供給，就能降低價格。然而，房地產不是一般商品，不斷增加供給的結果，並無法降低房價，只會增加空屋率，此外，還會造成土地資源的浪費、不當使用、造成未來在土地的使用、徵用成本更加高昂。
以台灣各縣市都存在高空屋率的情形來看，房屋的供給已經供過於求，再加上少子化因素影響，房價不應上漲，而應下跌。然而，實際上，房價，特別是台北的房價還是不斷追高，可見，這當中，並不是供需法則，而是人為因素，也就是政府的政策起著推波助瀾的作用，例如之前的國有土地標售，和投機客主導。
第二，視房地產為經濟成長的火車頭。財政部長李述德強調，「營造業是經濟火車頭，財政部不會打壓。」既然是火車頭，當然要越有力越好，結果房價當然越來越高，一般薪水階級望屋興嘆。把房地產做為經濟的火車頭有非常大的風險，一旦房市泡沫破滅，經濟就直走下坡，日本的泡沫經濟、○七年美國的次貸危機、○八年的全球金融海嘯都與房地產市場過熱脫離不了關係。
第三，以為有土地就是要蓋房子，不蓋就是沒有地盡其利、無法增加ＧＤＰ。一個城市不可能全部都是房子，而沒有空地、綠地、廣場、河流、公共空間。有人說，還要增加房屋供給，這種方案對於地狹人稠的台灣而言，更是扭曲了「地盡其利」的意義。到過德國首都柏林的人都知道，在柏林的市中心就有一個大動物公園（Groser Tiergarten），這個公園多大呢？二一○公頃，而我們的大安森林公園只有廿六公頃。如果台北市都是房子，相信這樣的規畫，不只沒有美感可言，台北市民也會因為置身於水泥叢林，會製造更多的精神病患、憂鬱患者。
台灣的房價之高不是供需出了問題，而是政府不當政策以及投機客、投資客哄抬的結果。如果，央行的貨幣供給不要氾濫、利率不要那麼低、游資不要那麼多、熱錢能夠管制；如果房地產交易要承擔重稅、投機房地產要課以刑事責任，我不相信，台北的房價打不下來。
（作者為政治大學地政系畢業、德國柏林自由大學政治學博士）
售樓過程下的壟斷形成：香港樓巿的經濟分析- 蕭裕均-香港獨立媒體20100331
http://www.inmediahk.net/node/1006586
售樓過程下的壟斷形成：香港樓巿的經濟分析檢視 修訂版本
週三, 2010-03-31 19:46 — kaxton
蕭裕均
近來，香港樓巿的情況實在令人不得不去探討售樓過程如何影響不同階層的住屋影響。本文嘗試利用微觀經濟學的分析工具，從中提出相關的分析模型，來理解一大問題：為何窮人不能在巿區買樓？
在探討這問題後，讀者將會發現一個驚人的事實：從微觀經濟分析出發，卻會帶來一個連微觀經濟學都不能解決的難題──階級壟斷，並必須依賴政治經濟學的階級和權力分析方能得出相關的政策方案。
順序配置模型（Sequential Allocation Model）
首先，我們把城巿空間分割成ｎ片有限土地。然後，我們根據消費者的購買力來順序分配土地予消費者。一個樓巿存在有限房屋存量的分配過程就如一個空的戲院如何順序分配座位般。第一個買家（具最高購買力，亦即最有錢者）會有ｎ個選擇；第二個買家（具第二高購買力）會有ｎ－１個選擇；如此類推，最後一位買家（具最少購買力，亦即最窮者）會面對無選擇的情況。即是，假若買樓是一個根據買家購買力而順序分配的過程，那麼最窮的買家將要在其他較有錢買家揀餘揀剩的情況下選擇，並因此變成「無選擇」的局面。
消費者剩餘（Consumer Surplus）
上述的順序配置模型，再加上微觀經濟學中的「消費者剩餘」和「生產者剩餘（Producer Surplus）」的概念，較窮消費者所面對無選擇的情況便更為明顯。
消費者剩餘是指買家的支付意願減去買家的實際支付量。消費者剩餘亦衡量了買家自己感覺到所獲得的額外利益。比如一場電影票價為２０元，可消費者對它的價值是５０元，那麼消費者剩餘是３０元。
生產者剩餘則指賣家出售一件物品或服務的價格減去賣家的成本。如電影公司提供一部電影的成本是５元，可票價是２０元。那生產者剩餘則是１５元。生產者剩餘所衡量的是生產者所得的額外利益。
生產者剩餘和消費者剩餘的總和便是「總剩餘（Total Surplus）」，通常會用來衡量一社會的經濟福利。而上述例子中，總剩餘為４５元。
其實，消費者剩餘是扣連城巿研究的區域分析（locational analysis）及福利經濟學(Welfare economics)的重要橋樑。其中，重點是要找出如何估計社會中的總消費者剩餘，和理解這剩餘如何分配到個人或某群體中。
最簡單去估計消費者剩餘的方法便是去量度需求曲線以下（under demand curve）及競爭平衡情況的價格線以上（above the competitive equilibrium price line）的面積。假設我們有一群獨特口味的消費者，他們對房屋的口味是一樣的。那麼，他們的邊際效用（marginal utility）將會是固定的，這亦會導致需求曲線從中心點往外移的情況：即消費者剩餘會隨著買家的收入增加而增加。
然而，這亦會導致另一情況：消費者剩餘會和消費者的購買力不成正比；即：最有錢的人在競投城巿中最理想的一片土地時，他只需要付比第二有錢人的出價高少許便能得到這片土地。因為收入在資本主義社會中的分佈是極度不均的，以及城巿中最理想的土地往往是極有限的，故根據上述的過程，消費者剩餘將會隨買家的購買力增加而增加，而且以不成正比的情況下增加。故此，打比方說，最有錢的人只要出價800萬便能夠得到他認為值1000萬的樓；但較窮的人則要出價490萬方能買到他認為值500萬的樓（前者消費者剩餘是200萬；後者是10萬）。
地產商的階級壟斷行為
在順序配置的競投過程下，最窮的人，因為最遲進入樓巿，通常都要面對一大群房屋供應商的類壟斷(quasi-monopoly)局面。這情況下，窮人的消費者剩餘會被發展商蠶食，倒過來變成房屋供應商的生產者剩餘（通常以租金和賣樓利潤形式出現），並進入發展商口袋裡。
這種壟斷局面的出現其實十分奇怪。本來樓巿高度競爭會令發展商的生產者剩餘減少；但正因發展商的生產者剩餘減少，發展商間為求得到較多的利潤，故不約而同地抬高房屋售價。這樣做，對較窮的買家言，他們會因價格被抬高而導致其消費者剩餘減少或沒有消費者剩餘的情況；更甚者，在房屋售價不斷被抬高的情況下，較窮買家最終會導致「毫無選擇」，被迫退出樓巿，變成買不起樓的情況。
此外，由於抬高樓價不是單一發展商的行為，而是一眾發展商作為一個「壟斷階級」的階級行為。故此，對較窮的買家（正確點說，是「收入較低的階級」）言，他們要面對的是一個階級為求利潤最大化而出現的巿場壟斷行為。
出乎意料的結論
從上述分析，我們會得出一個簡單結論：有錢人將在買樓過程中有較窮人多出很多的經濟選擇，並能輕易逃出發展商的壟斷局面；反之，窮人的經濟選擇則永遠是十分有限（可能甚至無）的。更重要的是，這意味：有錢人可以藉這賣買房屋過程來控制城巿空間，但窮人則會被困在這過程當中。
此文試從微觀經濟學的基本分析工具──消費者剩餘──出發，從中得出發展商在買樓過程中如何出現壟斷的階級行為。誠然，這結論是出乎意料和驚人的。因為傳統經濟分析均認為競爭會為消費者帶來益處。但以上的分析卻指出，樓巿買賣過程中的競爭卻只會有益於「較有錢的消費者」，而對「較窮的消費者」有害。此外，由於出現壟斷，傳統經濟學亦再難以獨立處理這問題，並唯有進入政治經濟學的領域，對政治和權力作出分析，方能得出改善壟斷局面的政策方案──而這最可能的又會是政府作為一集體力量來干預樓巿賣買過程的方案。
參考：
維基百科：http://zh.wikipedia.org/wiki/經濟剩餘
David Harvey (2009[1973]), Social Justice and the City, revised edition, The University of Georgia press, Georgia, p. 168-171.
售樓過程下的壟斷形成：香港樓巿的經濟分析檢視 修訂版本
週三, 2010-03-31 19:46 — kaxton
蕭裕均
近來，香港樓巿的情況實在令人不得不去探討售樓過程如何影響不同階層的住屋影響。本文嘗試利用微觀經濟學的分析工具，從中提出相關的分析模型，來理解一大問題：為何窮人不能在巿區買樓？
在探討這問題後，讀者將會發現一個驚人的事實：從微觀經濟分析出發，卻會帶來一個連微觀經濟學都不能解決的難題──階級壟斷，並必須依賴政治經濟學的階級和權力分析方能得出相關的政策方案。
順序配置模型（Sequential Allocation Model）
首先，我們把城巿空間分割成ｎ片有限土地。然後，我們根據消費者的購買力來順序分配土地予消費者。一個樓巿存在有限房屋存量的分配過程就如一個空的戲院如何順序分配座位般。第一個買家（具最高購買力，亦即最有錢者）會有ｎ個選擇；第二個買家（具第二高購買力）會有ｎ－１個選擇；如此類推，最後一位買家（具最少購買力，亦即最窮者）會面對無選擇的情況。即是，假若買樓是一個根據買家購買力而順序分配的過程，那麼最窮的買家將要在其他較有錢買家揀餘揀剩的情況下選擇，並因此變成「無選擇」的局面。
消費者剩餘（Consumer Surplus）
上述的順序配置模型，再加上微觀經濟學中的「消費者剩餘」和「生產者剩餘（Producer Surplus）」的概念，較窮消費者所面對無選擇的情況便更為明顯。
消費者剩餘是指買家的支付意願減去買家的實際支付量。消費者剩餘亦衡量了買家自己感覺到所獲得的額外利益。比如一場電影票價為２０元，可消費者對它的價值是５０元，那麼消費者剩餘是３０元。
生產者剩餘則指賣家出售一件物品或服務的價格減去賣家的成本。如電影公司提供一部電影的成本是５元，可票價是２０元。那生產者剩餘則是１５元。生產者剩餘所衡量的是生產者所得的額外利益。
生產者剩餘和消費者剩餘的總和便是「總剩餘（Total Surplus）」，通常會用來衡量一社會的經濟福利。而上述例子中，總剩餘為４５元。
其實，消費者剩餘是扣連城巿研究的區域分析（locational analysis）及福利經濟學(Welfare economics)的重要橋樑。其中，重點是要找出如何估計社會中的總消費者剩餘，和理解這剩餘如何分配到個人或某群體中。
最簡單去估計消費者剩餘的方法便是去量度需求曲線以下（under demand curve）及競爭平衡情況的價格線以上（above the competitive equilibrium price line）的面積。假設我們有一群獨特口味的消費者，他們對房屋的口味是一樣的。那麼，他們的邊際效用（marginal utility）將會是固定的，這亦會導致需求曲線從中心點往外移的情況：即消費者剩餘會隨著買家的收入增加而增加。
然而，這亦會導致另一情況：消費者剩餘會和消費者的購買力不成正比；即：最有錢的人在競投城巿中最理想的一片土地時，他只需要付比第二有錢人的出價高少許便能得到這片土地。因為收入在資本主義社會中的分佈是極度不均的，以及城巿中最理想的土地往往是極有限的，故根據上述的過程，消費者剩餘將會隨買家的購買力增加而增加，而且以不成正比的情況下增加。故此，打比方說，最有錢的人只要出價800萬便能夠得到他認為值1000萬的樓；但較窮的人則要出價490萬方能買到他認為值500萬的樓（前者消費者剩餘是200萬；後者是10萬）。
地產商的階級壟斷行為
在順序配置的競投過程下，最窮的人，因為最遲進入樓巿，通常都要面對一大群房屋供應商的類壟斷(quasi-monopoly)局面。這情況下，窮人的消費者剩餘會被發展商蠶食，倒過來變成房屋供應商的生產者剩餘（通常以租金和賣樓利潤形式出現），並進入發展商口袋裡。
這種壟斷局面的出現其實十分奇怪。本來樓巿高度競爭會令發展商的生產者剩餘減少；但正因發展商的生產者剩餘減少，發展商間為求得到較多的利潤，故不約而同地抬高房屋售價。這樣做，對較窮的買家言，他們會因價格被抬高而導致其消費者剩餘減少或沒有消費者剩餘的情況；更甚者，在房屋售價不斷被抬高的情況下，較窮買家最終會導致「毫無選擇」，被迫退出樓巿，變成買不起樓的情況。
此外，由於抬高樓價不是單一發展商的行為，而是一眾發展商作為一個「壟斷階級」的階級行為。故此，對較窮的買家（正確點說，是「收入較低的階級」）言，他們要面對的是一個階級為求利潤最大化而出現的巿場壟斷行為。
出乎意料的結論
從上述分析，我們會得出一個簡單結論：有錢人將在買樓過程中有較窮人多出很多的經濟選擇，並能輕易逃出發展商的壟斷局面；反之，窮人的經濟選擇則永遠是十分有限（可能甚至無）的。更重要的是，這意味：有錢人可以藉這賣買房屋過程來控制城巿空間，但窮人則會被困在這過程當中。
此文試從微觀經濟學的基本分析工具──消費者剩餘──出發，從中得出發展商在買樓過程中如何出現壟斷的階級行為。誠然，這結論是出乎意料和驚人的。因為傳統經濟分析均認為競爭會為消費者帶來益處。但以上的分析卻指出，樓巿買賣過程中的競爭卻只會有益於「較有錢的消費者」，而對「較窮的消費者」有害。此外，由於出現壟斷，傳統經濟學亦再難以獨立處理這問題，並唯有進入政治經濟學的領域，對政治和權力作出分析，方能得出改善壟斷局面的政策方案──而這最可能的又會是政府作為一集體力量來干預樓巿賣買過程的方案。
參考：
維基百科：http://zh.wikipedia.org/wiki/經濟剩餘
David Harvey (2009[1973]), Social Justice and the City, revised edition, The University of Georgia press, Georgia, p. 168-171.
2010年3月30日 星期二
走出供需法則的住宅政策－名人觀點－中國時報20100331
名人觀點－
走出供需法則的住宅政策
2010-03-31 中國時報 【夏鑄九】
黃樹仁教授〈迷途的無殼蝸牛〉一文，廣泛論及都市規畫、交通規畫、經濟學、社會學各領域，並以經濟學供需法則為核心，主張解放關渡平原保留地作為新市鎮、搭配捷運來增加住宅供給，以市場機制解決當前嚴峻住宅問題，卻迴避對住宅政策全盤檢討、更缺乏國土規畫通盤思考，必須予以回應。
首先，一個未對住宅商品化有所質疑者，很容易簡單套用經濟學原理的供需法則解釋房地產此一「商品」為何漲價？吳揆日前發言也認為都會區土地供給有限、需求增加，自然帶動價格上漲，因此擬推出郊區平價住宅為疏解民怨之道。然即使是經濟學原理，都未曾把土地視為一般商品、未曾認為土地可以透過大量生產來調節供需。經濟學中的土地供給是有限而沒有彈性的，其供給曲線甚至是一條固定的垂直線。
再者，今日房價問題，豈是土地供給量不足、購屋自住者需求增加造成？十年來北縣市透過標售變賣的國有土地數量逾十三萬坪，可建築面積至少五十萬坪，加以台灣人口成長率、所得水準雙雙下跌，為何仍不足以抑制房價？正因這些變賣的國土，淪為建商財團豪宅賭局籌碼，僅僅助長了投機性資金炒作，而欲購屋自住者則從來未曾取得這場供需遊戲的門票。其結果是，市井小民被投機性資金宰割、買不起房子，空屋率卻不斷飆高並進而成為投機者向銀行低利貸款的擔保品，風險轉移給全民。而國家因應此困境時，甚至深恐房價下跌，不斷推出向投機性資金靠攏政策，面對此一由國家機器介入破壞、只准作多不准作空的市場，論者還能繼續套用經濟學初學者眼中最簡單的供需原理？
其次，〈迷〉文對都市規畫與交通規畫見解，即以新市鎮搭配捷運解決都市住宅問題，除過於簡化、亦未見六○年代以來都市社會運動對其影響。其一，應記取珍.雅各在《美國大城市的生與死》中對以都市擴張解決都市住宅問題所造成能源浪費、基礎設施浪費、土地浪費的警告；其二，透過郊區新市鎮搭配捷運之套餐即使發達了新市鎮，在都市擴張基調下，反而是強化〈迷〉文作者所批判「大台北都市中心」及作為「次居住核」繞著大台北都會區叢生此一迴路，下場將如首爾，其城鄉差距嚴重到全國一半人口集中在失控的首爾大都會區，房市泡沫與中產貧窮化問題自不在話下；其三，都市中無住屋者被迫離鄉背井搬離城市、落腳郊區、增加通勤金錢與時間成本，在在都是美國六○年代都市計畫失敗的慘痛教訓。更遑論以農地、自然保留地解決都市住宅議題，所顯示對國土規畫的無視。
不論住宅商品化議題，農地、農村、農民的三農議題，不同階級「接近城市的權力」，均是〈迷〉文作者身在社會學界所不能忽略的社會正義議題，而不能化約為慈善式的所謂道德訴求。期望能跳出簡單供需法與對道德敏感之迷，共同為實現住宅作為基本人權努力。
（作者為台灣大學建築與城鄉研究所教授兼所長）
社論－都市更新：新都市顯學？-社論-工商時報20100220
社論－都市更新：新都市顯學？
2010-02-20
工商時報
【本報訊】
政府為了促進都市土地有計畫地再開發利用，復甦都市機能、改善居住環境，提出都市更新政策，在都市計劃範圍內鼓勵實施重建、整建或維護措施，並予以適當的獎勵，立意可說非常良善。但實施迄今近12年，不僅成效不佳，反而把都市（特別是台北市）老舊、低樓層房屋炒熱，屋主惜售、抬高售價，而一些投資客、投機客更爭相追逐，助長房地產價格的高漲，使都市更新變成現代的新都市顯學。這種現象並不合理，亟待相關主管單位正視，避免成為另一種民怨。
都市更新自民國87年開始實施，截至目前為止，以台北市而言共申請332案，只通過76案；台北縣共申請330案，只通過96案，而每一都更案平均所需時間約7.7年。何以都市更新困難重重，主要因素在於下列幾點：
第一，整合困難：都市更新為達其政策目的，設有最低面積1,000平方公尺（300坪）的限制。但由於都市地少人稠，每人土地持份有限，在此情況下，要整合數十戶共同願意都更，並一致同意分配方式，頗不容易。
第二，地主與實施者，想法不同、認知不一：一般地主期望都更後能分配到比較大的坪數、比較好的位置，而實施者則想獲得比較高的利潤，雙方立場差異甚大，協調極為不易，再碰到釘子戶則是難上加難了。
第三，都更獎勵不符地主需求：依都市更新條例、實行細則及地方自治條例規定，容積獎勵的上限為法定容積率的1.5倍或法定容積率乘0.3倍再加原容積率。惟因透過權利變換地主的分攤額，再加上目前公設比加大，地主分回的實際可用坪數少於現住坪數，導致參與都更意願不高，特別是土地持分少的地主通常興趣缺缺。
第四，都市更新法規不利於地主：都市更新案係由土地所有人提供土地，建築開發商（實施者）提供資金與技術，依更新前所有權人土地權利價值與建築開發商提供的資金、技術比例，共同分配更新後土地及建物。而如何評定更新前土地及投入資金與技術的價值，以作為更新後雙方分配的依據，就取決於評估基準日，與委託專業估價師查估價格。依都市更新條例第29條第一項及台北市所頒都市更新權利變換實施辦法第八條之規定，估價師概由實施者委託；既由實施者委託，當然可能由實施者左右其查估的結果。再者，將評估基準日由實施者指定，實施者可將權利變化計劃與都市更新事業計劃一併報核，將地主土地評估基準日的! 時! 程提早。加上審核程序冗長，在房地產價格變動快速的情況下，評估基準日地主之土地價格與實施者提出之資金、技術價值，時間落差可能超過一年以上，對土地提供之地主極為不利。因為法規的不周全，往往造成糾紛而影響都更之進程。
都市更新之政策原為政府之美意，但實施迄今卻問題重重，不但參與都更的地主認為被剝削，更成為被有心人炒作的題材，且成為助漲都市房產價格的幫兇。為解決此問題，首要做法應是修正都市更新條例及其施行細則，暨地方所頒都市更新權利變換實施辦法等相關自治法規，增加必要的地主容積獎勵；其次則為導正地主與實施者之間有關權益分配的不公平規定。但釜底抽薪之計，乃是提高現行法定容積率，讓可建面積提高以減低房地產持有成本，進而抑制目前過高的房地產價格。
2010-02-20
工商時報
【本報訊】
政府為了促進都市土地有計畫地再開發利用，復甦都市機能、改善居住環境，提出都市更新政策，在都市計劃範圍內鼓勵實施重建、整建或維護措施，並予以適當的獎勵，立意可說非常良善。但實施迄今近12年，不僅成效不佳，反而把都市（特別是台北市）老舊、低樓層房屋炒熱，屋主惜售、抬高售價，而一些投資客、投機客更爭相追逐，助長房地產價格的高漲，使都市更新變成現代的新都市顯學。這種現象並不合理，亟待相關主管單位正視，避免成為另一種民怨。
都市更新自民國87年開始實施，截至目前為止，以台北市而言共申請332案，只通過76案；台北縣共申請330案，只通過96案，而每一都更案平均所需時間約7.7年。何以都市更新困難重重，主要因素在於下列幾點：
第一，整合困難：都市更新為達其政策目的，設有最低面積1,000平方公尺（300坪）的限制。但由於都市地少人稠，每人土地持份有限，在此情況下，要整合數十戶共同願意都更，並一致同意分配方式，頗不容易。
第二，地主與實施者，想法不同、認知不一：一般地主期望都更後能分配到比較大的坪數、比較好的位置，而實施者則想獲得比較高的利潤，雙方立場差異甚大，協調極為不易，再碰到釘子戶則是難上加難了。
第三，都更獎勵不符地主需求：依都市更新條例、實行細則及地方自治條例規定，容積獎勵的上限為法定容積率的1.5倍或法定容積率乘0.3倍再加原容積率。惟因透過權利變換地主的分攤額，再加上目前公設比加大，地主分回的實際可用坪數少於現住坪數，導致參與都更意願不高，特別是土地持分少的地主通常興趣缺缺。
第四，都市更新法規不利於地主：都市更新案係由土地所有人提供土地，建築開發商（實施者）提供資金與技術，依更新前所有權人土地權利價值與建築開發商提供的資金、技術比例，共同分配更新後土地及建物。而如何評定更新前土地及投入資金與技術的價值，以作為更新後雙方分配的依據，就取決於評估基準日，與委託專業估價師查估價格。依都市更新條例第29條第一項及台北市所頒都市更新權利變換實施辦法第八條之規定，估價師概由實施者委託；既由實施者委託，當然可能由實施者左右其查估的結果。再者，將評估基準日由實施者指定，實施者可將權利變化計劃與都市更新事業計劃一併報核，將地主土地評估基準日的! 時! 程提早。加上審核程序冗長，在房地產價格變動快速的情況下，評估基準日地主之土地價格與實施者提出之資金、技術價值，時間落差可能超過一年以上，對土地提供之地主極為不利。因為法規的不周全，往往造成糾紛而影響都更之進程。
都市更新之政策原為政府之美意，但實施迄今卻問題重重，不但參與都更的地主認為被剝削，更成為被有心人炒作的題材，且成為助漲都市房產價格的幫兇。為解決此問題，首要做法應是修正都市更新條例及其施行細則，暨地方所頒都市更新權利變換實施辦法等相關自治法規，增加必要的地主容積獎勵；其次則為導正地主與實施者之間有關權益分配的不公平規定。但釜底抽薪之計，乃是提高現行法定容積率，讓可建面積提高以減低房地產持有成本，進而抑制目前過高的房地產價格。
北縣抑房價 擬以容積換減價-林金池╱北縣報導-中國時報20100304
北縣抑房價 擬以容積換減價
¡P 2010-03-04
¡P 中國時報
¡P 【林金池╱北縣報導】
房價 高得嚇人 ▲台北縣因升格房價已高漲，政府擔心民怨四起，北縣府將研擬抑制房價措施，圖為新板特區建案林立，房價均不貲。（本報資料照片/林金池攝）
房價節節高漲，這多民眾大喊買不起，為改善高房價情形，北縣將採取一系列抑制房價作為，精華地區將採提高容積，換取建商提供低於市價三成以上的房屋；非精華地區則增加供給量，採取以量制價的方式，藉此有效降低北縣高漲房價，相關配套預計最快年底實施。
台北縣政府城鄉局代局長陳耀東指出，縣長周錫瑋去年底曾提出抑制房價方案，希望能以「以量制價」，將北縣房價控制在一定範圍內。
城鄉局經過內部研議後，決定採取「因地制宜、因人而異」等兩種方案齊頭並進。
因地制宜 非精華區可加速開發
陳耀東說，所謂「因地制宜」，主要考量北縣共有廿九行政區，板橋與瑞芳的房價不可能一樣，因此在非精華區部分，如樹林、三鶯等區域，將加速開發，釋出更多土地給建商蓋平價住宅。
因人而異 顧及中低收入戶需求
精華區房價部分，擬採取增加容積率獎勵，要求建商提供一定比例，低於市價三成的房子，比方說，新板特區市價每坪五十萬，建商就必須出售每坪卅五萬以內的房屋，又如新莊副都心市價每坪卅六萬，建商就必須提供每坪卅萬以內的房子。
他強調，房價是種相對的概念，並不是絕對的數字，中低收入戶想買的房屋，與中產階級想買的物件完全不同，有人喜歡每坪十萬的平民住宅，但有許多中產階級，為了環境與學區，可能希望負擔每坪卅萬左右的房子，因此，抑制房價措施採取「因人而異」的方案。 他說，目前城鄉局研議的抑制房價方案，將採取這兩種方向進行，平價住宅可能會以距離市中心較遠的捷運周邊區域為主，精華地區除獎勵容積，也會有加速都市更新等配套措施。
陳耀東強調，現階段抑制房價措施只是草案研究階段，除了跨局處研議配套措施，也會將草案報請縣長同意，若一切順利，最快也要年底才可能上路。
¡P 2010-03-04
¡P 中國時報
¡P 【林金池╱北縣報導】
房價 高得嚇人 ▲台北縣因升格房價已高漲，政府擔心民怨四起，北縣府將研擬抑制房價措施，圖為新板特區建案林立，房價均不貲。（本報資料照片/林金池攝）
房價節節高漲，這多民眾大喊買不起，為改善高房價情形，北縣將採取一系列抑制房價作為，精華地區將採提高容積，換取建商提供低於市價三成以上的房屋；非精華地區則增加供給量，採取以量制價的方式，藉此有效降低北縣高漲房價，相關配套預計最快年底實施。
台北縣政府城鄉局代局長陳耀東指出，縣長周錫瑋去年底曾提出抑制房價方案，希望能以「以量制價」，將北縣房價控制在一定範圍內。
城鄉局經過內部研議後，決定採取「因地制宜、因人而異」等兩種方案齊頭並進。
因地制宜 非精華區可加速開發
陳耀東說，所謂「因地制宜」，主要考量北縣共有廿九行政區，板橋與瑞芳的房價不可能一樣，因此在非精華區部分，如樹林、三鶯等區域，將加速開發，釋出更多土地給建商蓋平價住宅。
因人而異 顧及中低收入戶需求
精華區房價部分，擬採取增加容積率獎勵，要求建商提供一定比例，低於市價三成的房子，比方說，新板特區市價每坪五十萬，建商就必須出售每坪卅五萬以內的房屋，又如新莊副都心市價每坪卅六萬，建商就必須提供每坪卅萬以內的房子。
他強調，房價是種相對的概念，並不是絕對的數字，中低收入戶想買的房屋，與中產階級想買的物件完全不同，有人喜歡每坪十萬的平民住宅，但有許多中產階級，為了環境與學區，可能希望負擔每坪卅萬左右的房子，因此，抑制房價措施採取「因人而異」的方案。 他說，目前城鄉局研議的抑制房價方案，將採取這兩種方向進行，平價住宅可能會以距離市中心較遠的捷運周邊區域為主，精華地區除獎勵容積，也會有加速都市更新等配套措施。
陳耀東強調，現階段抑制房價措施只是草案研究階段，除了跨局處研議配套措施，也會將草案報請縣長同意，若一切順利，最快也要年底才可能上路。
平價國宅，改賣為租吧！-社論-中國時報20100309
平價國宅，改賣為租吧！
社論－平價國宅，改賣為租吧！
2010-03-09
中國時報
【本報訊】
行政院決定在機場捷運Ａ７站，興建四千戶的平價國宅，賣給需要的民眾，以解決房價高漲、民眾在都會區的居住問題。但我們認為，都會區的居住問題是一個長期問題，從長期的眼光看，政府的國宅政策該換腦袋，改賣為租，這樣不但能解決當前的居住問題，更能讓政府掌握更多籌碼，解決「未來的居住問題」。
過去數十年的國宅政策，基本上的模式就是由政府找地、負責興建國宅，然後以遠低於市價的價格，賣給有需要的民眾。當然，對申購者有一定的資格限制，如登記購買者超過供給，就以抽籤決定。
這種國宅政策，有一種奇怪的現象；在房價較低的縣市，國宅與一般市售房子價差不大，但品質不佳，時常乏人問津，去化困難。但對都會精華區而言，國宅與其它房屋價差大、需求者又多，卻是一屋難求，抽中籤者如中樂透，不論自己住幾年後轉手，皆是獲利可期。不過，政府每賣一次國宅，籌碼就變少，掌握的精華區土地與國宅就變少。因此尋找興建國宅的土地只能越來越往郊區，但到郊區，國宅卻毫無競爭力，最後，國宅終於走入歷史。
因此，對這次行政院讓國宅重出江湖，希望以平價國宅舒緩台北都會區房價高漲問題，我們認為應該記取過去的教訓，不要陷入找地、賣屋、再找地、再賣屋的輪迴中，最後越蓋越遠、難以為繼。因此，國宅不該再出售，而應以出租方式，解決民眾住的問題。
我們試以鄰近國家的住宅政策為例，作為借鏡。新加坡從來就未出現所謂高房價引發的居住問題，主要是其在建國初就成立建屋局，有九成的新加坡住宅都是由其興建，其出售給一般民眾的所謂組屋，有一套嚴格的規範；除此之外，也有七％的低收入家庭，是向政府租屋。
如果說，新加坡的社會體制與台灣完全不同，難以類比，那麼我們看看最資本主義的香港吧。一般人的印象是香港的房價世所少見，平民百姓恐怕連立錐之地都無。但香港的住宅政策中，公營房屋是其大宗，估計有一半人口是住在所謂的公營房屋中，其中三成住在政府出租的公屋中，另外二成才是住在政府出售的房屋。而香港仍保留公屋出租，主要就是為了讓沒能力租住私人房屋的低收入家庭，至少有安身立命之處。
相較之下，台灣的確是走一條完全不同的路，所謂的「公屋」在市場上是微不足道，過去數十年興建不少國宅，但賣了就變私屋，政府毫無管轄權。至於公屋出租部分，除了極度封閉的特殊單位或機關有公屋出租給相關人員外，在市場上，出租的公屋幾乎是零。也因此，碰上房價高漲，低收入家庭與經濟弱勢者難有立錐之地時，政府手上幾乎完全沒有籌碼解決這個社會問題。
因此，我們對Ａ７的平價國宅計畫，仍要走過去「賣屋方式」深感不以為然，因為，政府好不容易找到地、蓋好房子，賣了就解決這四千戶的居住問題，但接著又要再找地、蓋屋，然後越蓋越遠。但如果政府以出租方式，同樣解決四千戶的居住問題，但這些住戶未來在收入增加、或到其它地區購屋後，即可搬離出租國宅，空出的房子又可提供給其它需要者，籌碼永遠在政府手上。政府如果繼續蓋這種出租國宅，政府手上的籌碼可不斷增加，其解決低收入家庭與經濟弱勢者居住問題的能力也會不斷累積。
或許，有人會質疑：在國人有土斯有財的觀念下，民眾期望的是擁有自己的房屋資產，未來並能增值，因此，出租國宅不會受民眾歡迎。這話，是有道理，但，重點是：政府要解決的是，民眾「居住」的問題，而不是解決民眾持有資產並有增值期望的問題。如果有民眾寧願捨租公屋而自己努力攢錢買屋，政府當然尊重；而對經濟弱勢者提供低廉的公屋出租，至少是讓其有基本的居住權，且減輕其經濟負荷。如果，來租屋者想的是「購屋增值」，對不起，政府不負責提供民眾增值的資產。
新國宅政策，改賣為租吧！
社論－平價國宅，改賣為租吧！
2010-03-09
中國時報
【本報訊】
行政院決定在機場捷運Ａ７站，興建四千戶的平價國宅，賣給需要的民眾，以解決房價高漲、民眾在都會區的居住問題。但我們認為，都會區的居住問題是一個長期問題，從長期的眼光看，政府的國宅政策該換腦袋，改賣為租，這樣不但能解決當前的居住問題，更能讓政府掌握更多籌碼，解決「未來的居住問題」。
過去數十年的國宅政策，基本上的模式就是由政府找地、負責興建國宅，然後以遠低於市價的價格，賣給有需要的民眾。當然，對申購者有一定的資格限制，如登記購買者超過供給，就以抽籤決定。
這種國宅政策，有一種奇怪的現象；在房價較低的縣市，國宅與一般市售房子價差不大，但品質不佳，時常乏人問津，去化困難。但對都會精華區而言，國宅與其它房屋價差大、需求者又多，卻是一屋難求，抽中籤者如中樂透，不論自己住幾年後轉手，皆是獲利可期。不過，政府每賣一次國宅，籌碼就變少，掌握的精華區土地與國宅就變少。因此尋找興建國宅的土地只能越來越往郊區，但到郊區，國宅卻毫無競爭力，最後，國宅終於走入歷史。
因此，對這次行政院讓國宅重出江湖，希望以平價國宅舒緩台北都會區房價高漲問題，我們認為應該記取過去的教訓，不要陷入找地、賣屋、再找地、再賣屋的輪迴中，最後越蓋越遠、難以為繼。因此，國宅不該再出售，而應以出租方式，解決民眾住的問題。
我們試以鄰近國家的住宅政策為例，作為借鏡。新加坡從來就未出現所謂高房價引發的居住問題，主要是其在建國初就成立建屋局，有九成的新加坡住宅都是由其興建，其出售給一般民眾的所謂組屋，有一套嚴格的規範；除此之外，也有七％的低收入家庭，是向政府租屋。
如果說，新加坡的社會體制與台灣完全不同，難以類比，那麼我們看看最資本主義的香港吧。一般人的印象是香港的房價世所少見，平民百姓恐怕連立錐之地都無。但香港的住宅政策中，公營房屋是其大宗，估計有一半人口是住在所謂的公營房屋中，其中三成住在政府出租的公屋中，另外二成才是住在政府出售的房屋。而香港仍保留公屋出租，主要就是為了讓沒能力租住私人房屋的低收入家庭，至少有安身立命之處。
相較之下，台灣的確是走一條完全不同的路，所謂的「公屋」在市場上是微不足道，過去數十年興建不少國宅，但賣了就變私屋，政府毫無管轄權。至於公屋出租部分，除了極度封閉的特殊單位或機關有公屋出租給相關人員外，在市場上，出租的公屋幾乎是零。也因此，碰上房價高漲，低收入家庭與經濟弱勢者難有立錐之地時，政府手上幾乎完全沒有籌碼解決這個社會問題。
因此，我們對Ａ７的平價國宅計畫，仍要走過去「賣屋方式」深感不以為然，因為，政府好不容易找到地、蓋好房子，賣了就解決這四千戶的居住問題，但接著又要再找地、蓋屋，然後越蓋越遠。但如果政府以出租方式，同樣解決四千戶的居住問題，但這些住戶未來在收入增加、或到其它地區購屋後，即可搬離出租國宅，空出的房子又可提供給其它需要者，籌碼永遠在政府手上。政府如果繼續蓋這種出租國宅，政府手上的籌碼可不斷增加，其解決低收入家庭與經濟弱勢者居住問題的能力也會不斷累積。
或許，有人會質疑：在國人有土斯有財的觀念下，民眾期望的是擁有自己的房屋資產，未來並能增值，因此，出租國宅不會受民眾歡迎。這話，是有道理，但，重點是：政府要解決的是，民眾「居住」的問題，而不是解決民眾持有資產並有增值期望的問題。如果有民眾寧願捨租公屋而自己努力攢錢買屋，政府當然尊重；而對經濟弱勢者提供低廉的公屋出租，至少是讓其有基本的居住權，且減輕其經濟負荷。如果，來租屋者想的是「購屋增值」，對不起，政府不負責提供民眾增值的資產。
新國宅政策，改賣為租吧！
趙藤雄開砲：有錢買好房子 是罪惡嗎？-記者游智文-聯合晚報20100312
趙藤雄開砲：有錢買好房子 是罪惡嗎？
【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】
2010.03.12 03:52 pm
遠雄集團董事長趙藤雄。報系資料照政府財經部會全面出手抑制房價，遠雄集團董事長趙藤雄忍不住開砲，他說，所有的部會都把焦點放在這裡，政府難道沒有其他正事可做嗎? 房價打下來，失業率就能降低嗎?GDP 能提高嗎? 民眾就有購屋能力嗎?政府已經過頭了!
他表示，這幾天沒有聽到業界的聲音，一來現在的氣氛，就算業者講了，政府不見得聽得進去，二來業者也怕冒出頭來被打壓，但他覺得政府運用這麼多的資源在這件事上，實在是讓人無言可問天。
趙藤雄表示，如果國內房市真有泡沫危機，政府這樣做還有道理；但是事實上國內購屋痛苦指數是全亞洲各城市最低的，和中國大陸比起來更多差多了，政府只因為有人開價喊到一坪二、三百萬元，就去做民怨調查，得出一個房價是民怨第一名的結果，然後就全面打壓。但最源頭根本不是一個事實的數據，政府不去了解實際成交價，卻什麼都不幹，只做壓房價，這讓人怎麼能接受?
他說，事實是除了台北市、台中市少數幾個豪宅個案，其他房價並沒想像那麼高，而且這些房子又多是台商在買，主要是遺贈稅降到10%，海外所得今年起將課稅，引發資金回流的短期市場效應，這些產品占不到市場千分之一，這些人更是少數，政府卻動用這麼多人力來關注他們，實在無法讓人理解。
從實務面來說，政府要把房價打下來，但現在房屋自有率很高，多數人最主要的財產就是房子，政府把房價打下來，有人是贏家嗎? 民眾財富一旦縮水，就會失去消費信心，接著失業率就會提高，然後進入新一波惡性循環。
趙藤雄說，財經部會能做的，該做的事很多，像是怎麼增加就業機會、怎麼提高民眾薪資所得，怎麼讓台灣回到四小龍之首，重新贏回尊嚴，都是老百姓關心的事，但這些都看不出有什麼作為，卻大仗勢打房價，只想讓有錢人覺得買一間好房子是一種罪惡，對不起社會，這樣國家要怎麼向上提升?
【2010/03/12 聯合晚報】
【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】
2010.03.12 03:52 pm
遠雄集團董事長趙藤雄。報系資料照政府財經部會全面出手抑制房價，遠雄集團董事長趙藤雄忍不住開砲，他說，所有的部會都把焦點放在這裡，政府難道沒有其他正事可做嗎? 房價打下來，失業率就能降低嗎?GDP 能提高嗎? 民眾就有購屋能力嗎?政府已經過頭了!
他表示，這幾天沒有聽到業界的聲音，一來現在的氣氛，就算業者講了，政府不見得聽得進去，二來業者也怕冒出頭來被打壓，但他覺得政府運用這麼多的資源在這件事上，實在是讓人無言可問天。
趙藤雄表示，如果國內房市真有泡沫危機，政府這樣做還有道理；但是事實上國內購屋痛苦指數是全亞洲各城市最低的，和中國大陸比起來更多差多了，政府只因為有人開價喊到一坪二、三百萬元，就去做民怨調查，得出一個房價是民怨第一名的結果，然後就全面打壓。但最源頭根本不是一個事實的數據，政府不去了解實際成交價，卻什麼都不幹，只做壓房價，這讓人怎麼能接受?
他說，事實是除了台北市、台中市少數幾個豪宅個案，其他房價並沒想像那麼高，而且這些房子又多是台商在買，主要是遺贈稅降到10%，海外所得今年起將課稅，引發資金回流的短期市場效應，這些產品占不到市場千分之一，這些人更是少數，政府卻動用這麼多人力來關注他們，實在無法讓人理解。
從實務面來說，政府要把房價打下來，但現在房屋自有率很高，多數人最主要的財產就是房子，政府把房價打下來，有人是贏家嗎? 民眾財富一旦縮水，就會失去消費信心，接著失業率就會提高，然後進入新一波惡性循環。
趙藤雄說，財經部會能做的，該做的事很多，像是怎麼增加就業機會、怎麼提高民眾薪資所得，怎麼讓台灣回到四小龍之首，重新贏回尊嚴，都是老百姓關心的事，但這些都看不出有什麼作為，卻大仗勢打房價，只想讓有錢人覺得買一間好房子是一種罪惡，對不起社會，這樣國家要怎麼向上提升?
【2010/03/12 聯合晚報】
設定地上權國宅 將可買地-記者錢震宇-聯合報20100314
設定地上權國宅 將可買地
【聯合報╱記者錢震宇╱台北報導】
2010.03.14 04:49 am
台北市政府市政會議日前通過修正現行「台北市國民住宅土地設定地上權實施要點」，增列售地處分的價格、條件及申請程序，同意設定地上權國宅的住戶，可購買房屋所有權，但必須有80%以上住戶同意。全案將送議會審議通過後，報內政部實施。
據了解，國宅住戶可購買土地只限於當年「設定地上權國宅」，包括影劇五村、萬寧及萬安國宅。
副市長林建元表示，考量當年興建國宅是要達到「住者有其屋」政策目的，並回歸國民住宅條例「政府興建專章房地一併處分精神」，加上議會決議，基於保障住戶權利，決定出售土地。
林建元說，出售方式採公告房屋出售當年國民住宅條例施行細則規定之計價方式辦理，另加計物價指數至土地出售當期，以維持公平。
市府都市發展局表示，民國50年興建的設定地上權國宅有其時空背景，當年因為民眾買不起房屋，政策支持下興建國宅，「只售建物不售地」，因政府已不再興建國宅，所以開放這些住戶可以購地。
【聯合報╱記者錢震宇╱台北報導】
2010.03.14 04:49 am
台北市政府市政會議日前通過修正現行「台北市國民住宅土地設定地上權實施要點」，增列售地處分的價格、條件及申請程序，同意設定地上權國宅的住戶，可購買房屋所有權，但必須有80%以上住戶同意。全案將送議會審議通過後，報內政部實施。
據了解，國宅住戶可購買土地只限於當年「設定地上權國宅」，包括影劇五村、萬寧及萬安國宅。
副市長林建元表示，考量當年興建國宅是要達到「住者有其屋」政策目的，並回歸國民住宅條例「政府興建專章房地一併處分精神」，加上議會決議，基於保障住戶權利，決定出售土地。
林建元說，出售方式採公告房屋出售當年國民住宅條例施行細則規定之計價方式辦理，另加計物價指數至土地出售當期，以維持公平。
市府都市發展局表示，民國50年興建的設定地上權國宅有其時空背景，當年因為民眾買不起房屋，政策支持下興建國宅，「只售建物不售地」，因政府已不再興建國宅，所以開放這些住戶可以購地。
學者：打造世界城 不能蓋豪宅牟利-曹秀雲／台北報導-中國時報20100320
學者：打造世界城 不能蓋豪宅牟利
2010-03-20 中國時報 【曹秀雲╱台北報導】
205兵工廠 大翻身▲高雄205兵工廠鄰近捷運站潛力十足，建商已取得兩筆土
地將建住宅。（謝明祚攝）
衛武營衛武營▲衛武營廣達67公頃，已變更為休閒都會公園、國家劇場、特
定休閒商業區，圖為都會公園內闢有廣達5公頃的生態池。（鄭緯武攝）
馬英九總統指示國防部釋出西岸軍營公有地，引起市場注目。專業者都
市改革理事長暨淡江大學教授黃瑞茂表示，新釋出營區公有地應該保留，建設
為公共休閒等空間，讓城市變得更可居，以打造台北成為「世界城市」，而不
是拍賣土地，讓建商蓋豪宅牟利。
黃瑞茂說，政府常講要讓台北成為全球化都市，具有競爭力，但從台北
空間設備嚴重不足問題觀察，「政府做得實在太少了！」
台大城鄉所博士生、前任都市改革組織祕書長張維修說，北市仁愛路空
軍總部等軍方營區公有地釋出，這是解決北市房價問題不合理的最後空間籌
碼，未來引導民間投入開發時，必須附帶條件，要求須釋出一定比例，作為綠
地與廣場，且提供小坪數社會住宅，供一般民眾承租或購屋。
張維修表示，他同意經建會副主委黃萬翔的政策意見：國有地是國家土
地儲備，要用來平衡房價，因此解決當前高房價問題，除了要檢討貨幣政策及
銀行房貸成數或利率外，還有土地實價交易稅，增值稅等問題要一併處理。
除此之外，張維修建議，政府應參照美國紐澤西州及大陸作法，將公有
地釋出開發時，須附帶條件，要求得標者須釋出一定比例，如四分一是綠地廣
場，二分之一是提供小坪數社會住宅。
張維修說，大陸對公有地釋出開發時，要求採取三：七比例，三成可作
為豪宅，但七成提供小坪數（每戶廿九坪）平價住宅，供一般民眾承租與購
屋，讓城市裡有富人，也有窮人，大家混雜共同生活在一起。所謂社會住宅，
張維修說，是指哪些負擔不起或遭到歧視的老人、同性戀者等，均有機會承租
房屋。
黃瑞茂強調，若國防部能釋出更多新的土地，除了強調不能賣，不該為
建商牟利服務外，他建議將新增土地規畫，作為公園、展覽空間、演藝廳、學
校兒童表演空間等公共設施，「利用空間來支撐社區生活、休憩需要」同時，
他提醒，政府應注意老齡化趨勢，該有更多照顧老齡化需求設備，更不能避談
「貧宅」問題，政府必須要推出更多改善作法。
黃瑞茂表示，「每個人都有接近城市的權利！」炒得火熱豪宅問題，反
應出台北發展是從一個投機城市，變成一個充滿豪宅的魔鬼城市，是在為建商
服務，開消費者玩笑。若政府沒有利用新增土地把台北做更積極化改變，讓城
市有調整機制，變得像個可居住的城市，否則就沒有公平正義可言。
2010-03-20 中國時報 【曹秀雲╱台北報導】
205兵工廠 大翻身▲高雄205兵工廠鄰近捷運站潛力十足，建商已取得兩筆土
地將建住宅。（謝明祚攝）
衛武營衛武營▲衛武營廣達67公頃，已變更為休閒都會公園、國家劇場、特
定休閒商業區，圖為都會公園內闢有廣達5公頃的生態池。（鄭緯武攝）
馬英九總統指示國防部釋出西岸軍營公有地，引起市場注目。專業者都
市改革理事長暨淡江大學教授黃瑞茂表示，新釋出營區公有地應該保留，建設
為公共休閒等空間，讓城市變得更可居，以打造台北成為「世界城市」，而不
是拍賣土地，讓建商蓋豪宅牟利。
黃瑞茂說，政府常講要讓台北成為全球化都市，具有競爭力，但從台北
空間設備嚴重不足問題觀察，「政府做得實在太少了！」
台大城鄉所博士生、前任都市改革組織祕書長張維修說，北市仁愛路空
軍總部等軍方營區公有地釋出，這是解決北市房價問題不合理的最後空間籌
碼，未來引導民間投入開發時，必須附帶條件，要求須釋出一定比例，作為綠
地與廣場，且提供小坪數社會住宅，供一般民眾承租或購屋。
張維修表示，他同意經建會副主委黃萬翔的政策意見：國有地是國家土
地儲備，要用來平衡房價，因此解決當前高房價問題，除了要檢討貨幣政策及
銀行房貸成數或利率外，還有土地實價交易稅，增值稅等問題要一併處理。
除此之外，張維修建議，政府應參照美國紐澤西州及大陸作法，將公有
地釋出開發時，須附帶條件，要求得標者須釋出一定比例，如四分一是綠地廣
場，二分之一是提供小坪數社會住宅。
張維修說，大陸對公有地釋出開發時，要求採取三：七比例，三成可作
為豪宅，但七成提供小坪數（每戶廿九坪）平價住宅，供一般民眾承租與購
屋，讓城市裡有富人，也有窮人，大家混雜共同生活在一起。所謂社會住宅，
張維修說，是指哪些負擔不起或遭到歧視的老人、同性戀者等，均有機會承租
房屋。
黃瑞茂強調，若國防部能釋出更多新的土地，除了強調不能賣，不該為
建商牟利服務外，他建議將新增土地規畫，作為公園、展覽空間、演藝廳、學
校兒童表演空間等公共設施，「利用空間來支撐社區生活、休憩需要」同時，
他提醒，政府應注意老齡化趨勢，該有更多照顧老齡化需求設備，更不能避談
「貧宅」問題，政府必須要推出更多改善作法。
黃瑞茂表示，「每個人都有接近城市的權利！」炒得火熱豪宅問題，反
應出台北發展是從一個投機城市，變成一個充滿豪宅的魔鬼城市，是在為建商
服務，開消費者玩笑。若政府沒有利用新增土地把台北做更積極化改變，讓城
市有調整機制，變得像個可居住的城市，否則就沒有公平正義可言。
提供平價住宅不難-尤清-中時20100323
提供平價出租國宅 不難！2010-03-23 中國時報╱民意論壇【尤清╱前台北縣長】 台灣都會房價、租金攀高，如何解決年輕人居不易的難題？ 為解決都市居住問題，德國採取舊市區更新及新市區開發雙管齊下，特別「舊市區更新」，有顯著績效，不但維護都市歷史風貌，更提供更多現代化居住空間。在都市更新獎勵建築容積率下，設定一項負擔，即要求建築業者要提供一、二成樓地面積建築，作為平價出租不賣之社會住宅（即國民住宅）。 現在台灣都會區人口密集而建地不多，政府應推動都市更新，以因應住的需求。筆者主張在都市更新自治條例及其建築容積獎勵辦法中，以容積獎勵等方式，增建停車空間以解決停車困難，並讓建商樂於提供大量平價出租國宅。
無殼蝸牛新聞稿-無殼蝸牛聯盟-20100326
各位媒體朋友，大家好：
無殼蝸牛聯盟將於３月２６日（本週五）早上９：５０∼１０：４０
將於台北市中正區仁愛路二段53、55號（臨沂街口）舉行
《平抑房價 扶助弱勢》∼蝸牛聯盟復出江湖街頭記者會
（現場安排行動劇表演，具新聞畫面，請委派攝影記者採訪）
附檔 為《平抑房價 扶助弱勢--2010無殼蝸牛自救宣言》新聞稿，
麻煩您撥冗閱讀，
或煩請代為轉交跑此新聞的相關同仁。
謝謝！
無殼蝸牛聯盟新聞聯絡人 林育如 敬啟
2010,3,25
──────────────────────────────
採訪通知
無殼蝸牛聯盟．抗議高房價 記者會
（現場安排行動劇表演，具新聞畫面，請委派攝影記者採訪）
《平抑房價 扶助弱勢》∼蝸牛聯盟復出江湖街頭記者會
09：50 記者會緣由及介紹與會代表 5分鐘
09：55 抗議高房價行動劇表演 ５分鐘
10：00 聯盟團體代表發言╱現場問答時間 40分鐘
日期：２０１０年３月２６日（本週五）早上９：５０∼１０：４０
地點：台北市中正區仁愛路二段53、55號（臨沂街口）（該地點原為交通部
116.6坪國有土地， 99年1月28日標出，每坪679.07萬，總價7.8億。住宅用地
標售史上第一高價。）
出席代表：
無住屋者團結組織發起人李幸長、都市改革組織黃瑞茂、崔媽媽基金會呂佳翰
社會團體（依筆畫序列）：工人立法行動委員會代表、主婦聯盟胡雅美董事長、
台灣勞工陣線孫友聯秘書長、殘障聯盟代表、社區營造學會楊志彬秘書長
學術界：華昌宜、鄭村棋、夏鑄九、花敬群
臺北都會房價不合理的飆漲已為小市民的夢魘。財團╱建商的炒作，政府的縱
容及慢半拍的作為，使得問題日益嚴重。20年前發起萬人夜宿忠孝東路的無殼
蝸牛組織毅然決定再現江湖，並結合各崇尚公平正義的市民團體、學術界，籌
組監督聯盟對政府施壓，促使政府拿出魄力解決高房價問題。
無殼蝸牛聯盟
原始發起團體：無住屋者團結組織、專業者都市改革組織、崔媽媽基金會
團體發起單位：（依筆畫序）工人立法行動委員會代表、主婦聯盟、台灣勞工
陣線、殘障聯盟、社區營造學會…持續增加中
個人發起人 ：花敬群、李幸長、侯孝賢、張金鶚、夏鑄九、華昌宜、鄭村棋…持續增加中
無殼蝸牛聯盟將於３月２６日（本週五）早上９：５０∼１０：４０
將於台北市中正區仁愛路二段53、55號（臨沂街口）舉行
《平抑房價 扶助弱勢》∼蝸牛聯盟復出江湖街頭記者會
（現場安排行動劇表演，具新聞畫面，請委派攝影記者採訪）
附檔 為《平抑房價 扶助弱勢--2010無殼蝸牛自救宣言》新聞稿，
麻煩您撥冗閱讀，
或煩請代為轉交跑此新聞的相關同仁。
謝謝！
無殼蝸牛聯盟新聞聯絡人 林育如 敬啟
2010,3,25
──────────────────────────────
採訪通知
無殼蝸牛聯盟．抗議高房價 記者會
（現場安排行動劇表演，具新聞畫面，請委派攝影記者採訪）
《平抑房價 扶助弱勢》∼蝸牛聯盟復出江湖街頭記者會
09：50 記者會緣由及介紹與會代表 5分鐘
09：55 抗議高房價行動劇表演 ５分鐘
10：00 聯盟團體代表發言╱現場問答時間 40分鐘
日期：２０１０年３月２６日（本週五）早上９：５０∼１０：４０
地點：台北市中正區仁愛路二段53、55號（臨沂街口）（該地點原為交通部
116.6坪國有土地， 99年1月28日標出，每坪679.07萬，總價7.8億。住宅用地
標售史上第一高價。）
出席代表：
無住屋者團結組織發起人李幸長、都市改革組織黃瑞茂、崔媽媽基金會呂佳翰
社會團體（依筆畫序列）：工人立法行動委員會代表、主婦聯盟胡雅美董事長、
台灣勞工陣線孫友聯秘書長、殘障聯盟代表、社區營造學會楊志彬秘書長
學術界：華昌宜、鄭村棋、夏鑄九、花敬群
臺北都會房價不合理的飆漲已為小市民的夢魘。財團╱建商的炒作，政府的縱
容及慢半拍的作為，使得問題日益嚴重。20年前發起萬人夜宿忠孝東路的無殼
蝸牛組織毅然決定再現江湖，並結合各崇尚公平正義的市民團體、學術界，籌
組監督聯盟對政府施壓，促使政府拿出魄力解決高房價問題。
無殼蝸牛聯盟
原始發起團體：無住屋者團結組織、專業者都市改革組織、崔媽媽基金會
團體發起單位：（依筆畫序）工人立法行動委員會代表、主婦聯盟、台灣勞工
陣線、殘障聯盟、社區營造學會…持續增加中
個人發起人 ：花敬群、李幸長、侯孝賢、張金鶚、夏鑄九、華昌宜、鄭村棋…持續增加中
青年成家方案沒份 單身與同志抗議-記者盧綺華、吳素柔-中央社20100325
青年成家方案沒份 單身與同志抗議
（記者盧綺華、吳素柔台北25日電）
2010/3/25 下午 04:27:00
公民團體25日在內政部外高舉海報，抗議政府推動「青年安心成家方案」獨厚
已婚夫妻，排除單身、同志及中老年人，籲政府不要漠視公民權益。中央社記
者裴禛攝99年3月25日
（中央社記者盧綺華、吳素柔台北25日電）婦女新知基金會等團體成員今天前
往內政部前抗議，高喊「有婚沒婚，都是青年。有伴沒伴，都想成家」，批評
「青年安心成家方案」忽視單身、同志及中老年人的成家權益。
「青年安心成家方案」是內政部配合人口政策推出的住宅補貼措施，主要適用
對象是年齡介於20到40歲、提出申請日前兩年內結婚者；另外，育有未滿20歲
子女的家庭也可申請。
婦女新知基金會副秘書長簡至潔表示，政府把異性戀婚姻定義成理想的家庭核
心組織，忽略單身、同性戀者等也有成家需求。政府把他們排拒在方案外，顯
示政府只希望已婚夫妻多生育，單身及同志家庭卻被忽視。
簡至潔說，單身者、同性戀者也有成家需求，希望政府提出「人人安心」的成
家方案，不是只把優惠房貸提供給結了婚的異性戀男女。
婦女新知基金會3月16日以網路問卷方式調查，5天共回收623份有效問卷，其中
有591名受訪者「沒有婚姻」，而「沒有婚姻」者中，超過9成為20至40歲的青
年，更有超過1/3和伴侶同居，且近8成租屋，只有1成有房產。
男同志代表李明照表示，同志也是台灣公民，有穩定工作、按時繳稅，跟一般
人一樣；同志也有親密關係的需求，更有組織家庭的渴望，台灣的法律制度卻
仍處處對同志族群充滿歧視與漠視。
單身女性代表陳玫儀表示，她和媽媽住在一起，就因為自己還沒進入婚姻，就
被政府技巧性的排除在這項方案外，非常不公平。
（記者盧綺華、吳素柔台北25日電）
2010/3/25 下午 04:27:00
公民團體25日在內政部外高舉海報，抗議政府推動「青年安心成家方案」獨厚
已婚夫妻，排除單身、同志及中老年人，籲政府不要漠視公民權益。中央社記
者裴禛攝99年3月25日
（中央社記者盧綺華、吳素柔台北25日電）婦女新知基金會等團體成員今天前
往內政部前抗議，高喊「有婚沒婚，都是青年。有伴沒伴，都想成家」，批評
「青年安心成家方案」忽視單身、同志及中老年人的成家權益。
「青年安心成家方案」是內政部配合人口政策推出的住宅補貼措施，主要適用
對象是年齡介於20到40歲、提出申請日前兩年內結婚者；另外，育有未滿20歲
子女的家庭也可申請。
婦女新知基金會副秘書長簡至潔表示，政府把異性戀婚姻定義成理想的家庭核
心組織，忽略單身、同性戀者等也有成家需求。政府把他們排拒在方案外，顯
示政府只希望已婚夫妻多生育，單身及同志家庭卻被忽視。
簡至潔說，單身者、同性戀者也有成家需求，希望政府提出「人人安心」的成
家方案，不是只把優惠房貸提供給結了婚的異性戀男女。
婦女新知基金會3月16日以網路問卷方式調查，5天共回收623份有效問卷，其中
有591名受訪者「沒有婚姻」，而「沒有婚姻」者中，超過9成為20至40歲的青
年，更有超過1/3和伴侶同居，且近8成租屋，只有1成有房產。
男同志代表李明照表示，同志也是台灣公民，有穩定工作、按時繳稅，跟一般
人一樣；同志也有親密關係的需求，更有組織家庭的渴望，台灣的法律制度卻
仍處處對同志族群充滿歧視與漠視。
單身女性代表陳玫儀表示，她和媽媽住在一起，就因為自己還沒進入婚姻，就
被政府技巧性的排除在這項方案外，非常不公平。
財政部長護主：房稅分級制 「卡」得好-仇佩芬╱台北報導-中國時報20100330
財政部長護主：房稅分級制 「卡」得好
2010-03-30 中國時報 【仇佩芬╱台北報導】
財政部研擬房屋稅率分級方案，上周遭行政院長吳敦義喊卡，引起外界
質疑政府無力控制持續飆高的都會房價。財政部長李述德昨天特地到行政院舉
行記者會，連稱此決定「卡得好」，還說外界對吳敦義的批評不公平，「我們
看了都很心痛」。
房屋稅分級制方案突然逆轉，媒體質疑財政部受到吳敦義的壓力臨時叫
停。李述德昨天特別澄清，「案子還沒有到我桌上」，尚未形成政策，沒有喊
卡的問題。他強調，相關政策都還在研究，外界說法對吳敦義不公平，財政部
的業務，由財政部長負全責。
但他隨即又說，在賦改會提出研究之後，財政部向吳敦義報告此方案，
吳敦義指示，此事牽涉百姓負擔，必須慎重，「不是喊卡」，「大家講得好像
院長都做錯了，其實不是這樣」。
李述德一再強調，吳敦義認為，「好的政策需要好的時機」，房屋稅調
整方案「內容好，但時機不好」，目前經濟才剛復甦，此時不是好的加稅時
機。
又如吳敦義下令暫停台北市國有精華地標售，李述德也認為，這是解決
問題，「卡得好、卡得正確」。李述德有些激動地說，「院長喊卡，該喊的一
定要喊，該卡的一定要卡」；媒體批評吳敦義事事喊卡，「我們看了都很心
痛」。
李述德解釋，房屋稅稅基由地方政府認定，稅率則是全國一致；稅基與
稅率不宜同時調整，是吳敦義考量到不宜讓民眾感到一再加稅之痛。吳敦義同
時也認為，南北情況不同，稅率一體適用，無法有地區性分別，應再斟酌。
然而何時才是調整房屋稅率的「好時機」，被媒體逼急的李述德直言：
「我怎麼可能說得出來？」他表示，方案還會繼續研議，等經濟指標回升，房
屋買賣熱絡，或許可以重新考慮。
房屋稅迭遭爭議，吳敦義也特別發佈新聞稿澄清，房屋課稅價值評定為
地方政府權責，對地方擬課豪宅稅從未喊卡；但鑑於目前經濟景氣尚未完全復
甦，因此指示應該同理心照顧庶民生活，對自用住宅不應加稅。
2010-03-30 中國時報 【仇佩芬╱台北報導】
財政部研擬房屋稅率分級方案，上周遭行政院長吳敦義喊卡，引起外界
質疑政府無力控制持續飆高的都會房價。財政部長李述德昨天特地到行政院舉
行記者會，連稱此決定「卡得好」，還說外界對吳敦義的批評不公平，「我們
看了都很心痛」。
房屋稅分級制方案突然逆轉，媒體質疑財政部受到吳敦義的壓力臨時叫
停。李述德昨天特別澄清，「案子還沒有到我桌上」，尚未形成政策，沒有喊
卡的問題。他強調，相關政策都還在研究，外界說法對吳敦義不公平，財政部
的業務，由財政部長負全責。
但他隨即又說，在賦改會提出研究之後，財政部向吳敦義報告此方案，
吳敦義指示，此事牽涉百姓負擔，必須慎重，「不是喊卡」，「大家講得好像
院長都做錯了，其實不是這樣」。
李述德一再強調，吳敦義認為，「好的政策需要好的時機」，房屋稅調
整方案「內容好，但時機不好」，目前經濟才剛復甦，此時不是好的加稅時
機。
又如吳敦義下令暫停台北市國有精華地標售，李述德也認為，這是解決
問題，「卡得好、卡得正確」。李述德有些激動地說，「院長喊卡，該喊的一
定要喊，該卡的一定要卡」；媒體批評吳敦義事事喊卡，「我們看了都很心
痛」。
李述德解釋，房屋稅稅基由地方政府認定，稅率則是全國一致；稅基與
稅率不宜同時調整，是吳敦義考量到不宜讓民眾感到一再加稅之痛。吳敦義同
時也認為，南北情況不同，稅率一體適用，無法有地區性分別，應再斟酌。
然而何時才是調整房屋稅率的「好時機」，被媒體逼急的李述德直言：
「我怎麼可能說得出來？」他表示，方案還會繼續研議，等經濟指標回升，房
屋買賣熱絡，或許可以重新考慮。
房屋稅迭遭爭議，吳敦義也特別發佈新聞稿澄清，房屋課稅價值評定為
地方政府權責，對地方擬課豪宅稅從未喊卡；但鑑於目前經濟景氣尚未完全復
甦，因此指示應該同理心照顧庶民生活，對自用住宅不應加稅。
無殼族變房奴329難過青年節-張維修-聯合20100327
無殼族變房奴329難過青年節
【聯合報╱張維修／博士候選人（台中市）】 2010.03.27 03:08 am
「哇！有嬰兒房！」這個房仲的廣告真是切中要害，在這瘋狂炒房的時代，想要在城市裡多兩坪大小的房間勢必花上百多萬，我們的社會是不是生病了？怎麼讓人民連簡單安居的幸福，變得如此高不可攀。
相較於廿年前的無殼蝸牛在忠孝東路抗爭的社會經濟狀況，當下的房屋價格數以倍增，人民薪資所得卻未見多少改善。民怨不僅沒有解決，反而益加升高，政府的改革方案流於表面，也難怪蝸牛運動揭竿再起。
政府以為優惠貸款，引導人民到市場上找到自己的家，背負數十年房貸可以解決問題；以為郊區平價住宅方案，可以讓青年安心成家，但是，一般不打算投資房地產，也不想要在房地產獲利的一般大眾，為什麼要為此屈就偏遠、公共設施不足的郊區呢？為什麼要把交通便捷，設施完善的市中心讓給富人階級？更何況，許多豪宅的前身還是國有土地，屬於全民共享的資產。
住宅不該是商品，把經濟學中的叢林法則放在「民生必需品」的供給需求上，等於助長投機資本利用住宅的區位，達成空間貧富隔離的效果。缺乏居住人權的弱勢者，包括單身、新婚家庭、青年、老人、單親家庭、同志、原住民等群體，都應該是住宅人權平等必須要保障的對象。
沒有住宅平等的權利，人人都是房奴，這也是無殼蝸牛運動廿年來一貫的主張。諸如課徵實價交易所得稅、打擊養地套利的投機行為，世界先進國家皆然，從來都不是技術問題無法操作，而是要拷問當前的執政者是否在乎社會公平與正義。
眼見三二九又要到了，每年到了這一周，建商們無不摩拳擦掌，準備大展身手，推出數千億的預售案，配合著大篇幅的廣告和報導，營造一股「今天不買，明天就漲價」的氣勢。
住宅是每個人都該享有的安居樂業之所在，怎麼變成了預期換取暴利的投資商品，甚至是證券化的股票。所以說，三二九是什麼？不只是百年前青年揭竿起義紀念日，在沒有住宅人權只有房地產商品的台灣，這一天應該訂為全體房奴的受難日。
【聯合報╱張維修／博士候選人（台中市）】 2010.03.27 03:08 am
「哇！有嬰兒房！」這個房仲的廣告真是切中要害，在這瘋狂炒房的時代，想要在城市裡多兩坪大小的房間勢必花上百多萬，我們的社會是不是生病了？怎麼讓人民連簡單安居的幸福，變得如此高不可攀。
相較於廿年前的無殼蝸牛在忠孝東路抗爭的社會經濟狀況，當下的房屋價格數以倍增，人民薪資所得卻未見多少改善。民怨不僅沒有解決，反而益加升高，政府的改革方案流於表面，也難怪蝸牛運動揭竿再起。
政府以為優惠貸款，引導人民到市場上找到自己的家，背負數十年房貸可以解決問題；以為郊區平價住宅方案，可以讓青年安心成家，但是，一般不打算投資房地產，也不想要在房地產獲利的一般大眾，為什麼要為此屈就偏遠、公共設施不足的郊區呢？為什麼要把交通便捷，設施完善的市中心讓給富人階級？更何況，許多豪宅的前身還是國有土地，屬於全民共享的資產。
住宅不該是商品，把經濟學中的叢林法則放在「民生必需品」的供給需求上，等於助長投機資本利用住宅的區位，達成空間貧富隔離的效果。缺乏居住人權的弱勢者，包括單身、新婚家庭、青年、老人、單親家庭、同志、原住民等群體，都應該是住宅人權平等必須要保障的對象。
沒有住宅平等的權利，人人都是房奴，這也是無殼蝸牛運動廿年來一貫的主張。諸如課徵實價交易所得稅、打擊養地套利的投機行為，世界先進國家皆然，從來都不是技術問題無法操作，而是要拷問當前的執政者是否在乎社會公平與正義。
眼見三二九又要到了，每年到了這一周，建商們無不摩拳擦掌，準備大展身手，推出數千億的預售案，配合著大篇幅的廣告和報導，營造一股「今天不買，明天就漲價」的氣勢。
住宅是每個人都該享有的安居樂業之所在，怎麼變成了預期換取暴利的投資商品，甚至是證券化的股票。所以說，三二九是什麼？不只是百年前青年揭竿起義紀念日，在沒有住宅人權只有房地產商品的台灣，這一天應該訂為全體房奴的受難日。
2010年3月29日 星期一
Madrid Social Housing-案例-
Morphosis
Madrid Social Housing
Madrid, Spain
In a suburban Madrid neighborhood of conventional, anonymous housing blocks, Morphosis devised a typology of porosity to suit the social ideals of this project type.
Photo: Roland Halbe
As an alternative to towering blocks of faceless units, this project explores a radically different social model that integrates landscape and village topologies.
By grafting properties commonly found in detached villas onto this low-income housing project the architects achieved a multi-family living complex with amenities such as loggias, green spaces, and domestically scaled massing that are not normally found in public housing in Spain.
The basic parti is an extruded “J”: a low-rise “village” building, flanked by a tall, slender bar to the North and a lower multi-level bar building to the South.
Photo: Roland Halbe
Photo: Roland Halbe
Photo: Roland Halbe
A layer of landscape overlaid upon a facade composed of a series of open spaces and idiosyncratic punctures combine to break down the institutional nature of the public housing project.
Photo: Roland Halbe
Open spaces occur on three different scales: small, domestic patios inside the individual residential units, mid-sized public courtyards that punctuate the low residential structure, and the large, communal, landscaped space, the paseo.
Photo: Nic Lehoux
Photo: Nic Lehoux
Photo: Nic Lehoux
Photo: Nic Lehoux
The landscaped lattice folds up vertically; like a carpet, plant growth covers the flat village and climbs up the taller buildings creating an idyllic refuge from the urban surroundings.
The paseo, shaded by trees and a vegetation-covered trellis, takes the place of a conventional interior lobby.
Photo: Roland Halbe
Photo: Roland Halbe
Photo: Roland Halbe
The design brings open green space to a dense urban milieu. The idiosyncratic topology creates a community-oriented social fabric and challenges the prevalent urban social order.
Drawing courtesy Morphosis
Plan
Site area: 1.05 hectares
Project size: 22,200 gross square meters
141 two-, three- and four-bedroom units
Completed: 2007
Client: Empresa Municipal de la Vivienda, City of Madrid
Architects: Morphosis
Project Manager: Paul Gonzales
Project Architect: Pavel Getov
Project Team:
Simon Demeuese
Chris Warren
Project Assistants:
Ed Hatcher
Eui Yeob Jeong
Joachim Reiter
Kurt West
Associate Architect: B+ DU Estudio de Arquitectura
Principal: Leon Benacerraf, Begoña Diaz-Urgorri
Project Manager: Alicia Berenguer
Project Team:
Borja Herrero
Begoña Iglesias
Rocio Olano
Agustin Sanchez
Esther Vidal
Project Assistants:
Delfin Alvarez
Jaime Astor
Sergio Calvo
Javier Castillo
Elena Diaz
Monica Hernandez
Structural Engineer: Carlos Pintor, Roberto Vargas
Surveyor: Gerardo Berrocal, Borja Herrero
Landscape Architect: Ana Luengo
Facilities: Rafael Urculo
General Contractor: UICESA
Photographed by Roland Halbe and Nic Lehoux
李幸長要學白冰冰-張景森-自由時報20100330
李幸長要學白冰冰
◎ 張景森
二十年前李幸長發起無殼蝸牛運動，號召數萬人上街頭，雖然造就一個平民英雄李幸長，但並沒有產生甚麼政策影響。二十年後，李幸長又要號召無殼蝸牛上街頭了。
二十年前本人也參加了這個運動。檢討起來，當時最大的成功是以幽默歡樂的嘉年華形式，突破國民黨打壓及媒體醜化，成功號召不分政治立場的群眾上街。但是最大失敗在於，當群眾躺在忠孝東路之後，運動領導者，包括我自己在內，並沒有準備、也沒有勇氣跟執政當局攤牌，讓群眾一直躺在忠孝東路上，直到政府有具體的回應為止。最後，當群眾散去，這種沒有力量的嘉年華式的運動，撐不了多久自己就瓦解了。此次，他提出來的運動策略，我認為是錯誤的。
他提出要市長候選人簽政策支票，選後再去監督執行，這類動作二十幾年來不知有多少團體做過多少次，證明不太有效。選前因有選舉壓力，政客什麼鬼東西都會簽，選後沒有壓力，誰還會記得你的支票？號召投廢票更是一種無聊的政治動作，能號召群眾去投廢票，乾脆就號召他們集合去示威，壓力恐怕大一點。
其實李幸長只要學白冰冰就好！大家都知道白冰冰是支持馬英九的，但在反對廢除死刑上，她毫不客氣將政治壓力集中在執政的國民黨身上，揚言要在五都選舉和總統大選中讓國民黨落選。白冰冰只靠記者會，幾天之內就讓國民黨舉旗投降。國民黨自從幾次選舉失利之後，現在已經是驚弓之鳥，禁不起選票流失，以國民黨目前的虛弱，只要合乎民意的重要議題，執政黨將毫無選擇，必須做出具體的回應，五都選舉前或許就會有成果；五都選得越難看，總統大選壓力就會越大，國民黨擁有空前的行政和立法資源，能通過的政策及法律一定都會通過。
李幸長有自己的政治信仰，看看他和身邊的人，骨子裡討厭民進黨更甚於國民黨，如果要採取對國民黨進攻的策略，可能不甘心，擔心便宜了民進黨。社會運動施壓執政黨是天經地義的事，執政黨有責任回應民意提出政策執行。若瞻前顧後，機會失去，運動目標將難達成。若自稱社會運動，卻讓政治立場超越運動目標，所謂「運動」就會變成一場騙局。我對李幸長的了解，二十年前的李幸長並不是這樣的人，我對他還有點期待。
（作者曾任「無住屋者團結組織」幹部）
高房價背後的危機-夏鑄九-蘋果日報20100330
高房價背後的危機（夏鑄九）
2010年03月29日蘋果日報
高房價成為民怨之首，根本問題在於過去10餘年來，藍綠政權只有住宅商品化下的弱肉強食豪宅政策，沒有讓庶民安身立命的住宅政策；只有以「活化」、「有效利用」、「刺激經濟」、「都市更新」之名來變賣國土，而沒有國土規劃。在土銀無法承受惡性炒作的承貸風險，以及信義聯勤、一品苑等變賣國土一再炒高房價的惡例下，驚動吳揆，陸續推出郊區平價國宅與暫緩標售精華國有地等政策，試圖解決民怨，終於使得國土和住宅問題亂象浮上檯面。
幾年以來政府用來視為「政績」的活絡房市、地價上漲、高層建築，如今變成「民怨之首」、「票房毒藥」，還喚醒了無殼蝸牛聯盟上街抗議。
住宅等級劃分階級
因為不管是「穩定房市6大方案」抑或是「14項健全房市措施」，只見政府以修法費時、課徵不易等藉口來逃避面對房地產炒作的交易所得稅和實價課稅問題；利用郊區平價住宅來轉移市區高房價的焦點，變相協助房地產資本開闢疆土，把住宅的等級區位劃分理所當然地視為社會階級隔離工具；甚至吳院長接見建商代表時承諾都市更新繼續實施，暗助建商得以利用《都市更新法》27條的規定，作為國有土地暫停標售期間取得土地的公開秘密管道，最後連建商大膽刊登廣告嘲諷國有土地停售政策。
吳院長說，「不是每個人都能在台北擁有喜歡的房子。」
這恰巧反映了官員們脫離社會現實的台北觀點，而忽略不見在集體炒作的氣氛下，員林、台東等地區也出現一坪30萬的房地產，這發生在公共設施和就業、就學環境未提升，薪資所得大幅降低的社會猶不可思議。換句話說，高房價問題是普遍性的問題，房地產資本在各縣市掠奪的災情不一，只是台北縣市尤其激烈。從這個角度來看，台灣社會的藍綠對立和南北差距不過是政治動員下的魔術，真正撕裂台灣社會的是貧富兩極分化的險境。
改革貧富差距為要
住宅是民生必需品，不能以一般商品視之，如果政府讓需要住宅的人民只能到市場上任建商和投資客宰割，為了一個家，一個遮風避雨之處，必須背負20年房貸，把國家社會栽培他的青春時光都葬送在房地產業的利益之上，那麼還談什麼產業科技發展，文化藝術提升，生活品質提高呢？
歷史學家畢仰高（Lucien Bianco）的重要研究指出，國民黨當年在大陸的失敗，不是不知道農民百年來的壓迫和不滿，而是錯把農村問題當作現代化的問題；國民黨也不是沒改革，而是改革只做表面工夫、預算不足、官員和地主勾結以及少數改革試點不足以影響廣大農村和農民。
更關鍵的是，農村改革政策背後真正的目的還是要控制農村鞏固權力，以至於最後失去民心，使得革命成為歷史必然之路。
顯然，今天高房價引發的民怨高度還不足以使得我們進入革命的前夜，那麼對歷史頗有研究的吳院長，是否應該提早更深刻地面對台灣當前兩極分化的住宅課題，提出具有進步價值和改革意義的解決方案，否則，一波又一波集結中的社會力量，將對即將到來的五都選舉和總統大選帶來重大挑戰。
作者為台灣大學建築城鄉研究所所長
改善台北市房價過高 經建會：政府儲備台北市郊土地 適時推出平價住宅-中廣-新聞20100317
政府儲備台北市郊土地 適時推出平價住宅  | ||
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 台北市房價持續飆高，民眾購屋負擔沉重。圖為台北市仁愛路著名的豪宅帝寶。(資料照片) 行政院經濟建設委員會今天(17日)邀集建商召開「穩定房市政策」會議。在會議上經建會提出政府儲備台北市市郊土地的構想，藉由改善鄰近的生活機能，適時推出合宜的平價住宅，以提高房屋的供給量，解決民眾買不起房子的恐慌。 如何改善台北市房價居高不下的問題，經建會特地邀集建商討論對策，經過多次討論，經建會官員與建商達成共識，未來將由政府出面透過政策手段，儲備台北市郊區的土地，適時推出平價住宅，提高房屋供給量，並藉由改善生活機能的作法，提升民眾入住的意願，解決民眾買不起房子的問題。 |
打贏高房價下的階級戰爭-黃琴雅、鄭育容-財訊324期20100317
打贏高房價下的階級戰爭
房價貴不貴？富人「喊進」，中產變「新貧」階級
台北都會房價向上提升，台北中產階級向下沉淪？年薪百萬元的中產階級買不起房子，與海外比價的有錢人卻覺得台北房價便宜，讓台灣社會階級正在重新劃分。高鐵通車前北市房價是高市的二倍，如今差距變成五倍。大量人口在台北就業，卻在台北買不起房子。「房屋」這個原本提供人民遮風避雨的棲身之所，現在卻成了社會經濟地位的象徵。房價飆漲讓許多中產階級感到「有產」遙不可及。一場加劇的階級戰爭已因房價高漲點燃火苗，其實，只要轉個念頭，就可能戰勝高房價，就像捷運多一站，房價就少了一半，買房不變屋奴，讓你不會淪為「新貧」階級！
台北市大安區羅斯福路四段、靠近台灣大學附近的「基泰台大」住宅建案，喊出每坪二百萬元的天價。其實二○○九年九月建商原本要以一百萬元開價，卻因為還未公開就出現四倍的超額認購，看好漲勢的建商馬上停賣，經過半年的「沉澱」，開價漲了一倍。
住在距「基泰台大」不遠處、靠近溫州街台大教職員宿舍的台大經濟系教授林向愷，聽到鄰居身價非凡，只能望屋興嘆。即將退休的他，是一般社會大眾認定的「中產階級」，他正面臨搬離台大教職員宿舍後，已買不起台大附近房子的窘境。
台大教授林向愷養老屋大貶值
林向愷不是沒有為退休做準備，一九九三年淡水捷運未通車前，他以每坪二十二萬元買下淡水漁人碼頭附近一間面海的房子，打算作為退休的居所，四十坪共八八○萬元。這十七年來，大安區房價漲了兩倍，台大附近的中古屋行情也從當時的每坪三十多萬元，漲到現在的五、六十萬元，而他在淡水那戶遠離捷運的房子卻反倒跌了三成，每坪只剩十五萬元，若賣掉只能拿回六百萬元，僅買得起「基泰台大」的一間三坪廁所。
「我想要跟現在一樣的生活品質，除了去搶劫外，沒有別的辦法！」一位台大教授將淪為房產「新貧階級」，只因當年的買屋抉擇，現在要被逐出大安區、甚至台北市，「那種因為買不起，被一波波往外推的感覺很惡劣！」林向愷無奈至極，「政府眼中只有頂端與最底層，沒有為中產階級提出合理的房價政策。」
如果大學教授的哀怨還不夠凸顯台北房價的高不可攀，央行總裁彭淮南這幾年也在想換大一點的房子，好讓國外工作的兒孫回來團聚。他在台北市優質住宅區的麗水街住了二十七年，做了十二年總裁、月薪十八萬元、存款六百多萬元，曾向友人抱怨住家附近的房子連他都買不起了！央行在去年十月下旬就率政府部門之先回應高房價問題，提出希望銀行不要貸款給投資客等「彭三條」的軟性政策喊話，最近又對銀行進行一連串房貸信用管制，看來彭總裁對高房價確實頗有感觸。
看著台北市豪宅、標售土地不斷創新、帶動房價，像林向愷買在郊區的有屋階級，或是彭淮南想換屋的中產階級比比皆是，他們不斷在「繼續待在年久失修、空間不大的市區老房子」，或「乾脆改變生活作息，搬到郊區買新屋」之間困惑著，然而，這群「比上不足，比下有餘」的有產階級，相對剝奪感已油然而生。
單身熟女置產、樂活難兩全
一位有著穩定中等收入、年薪百萬元的台北單身熟女，一直過著租屋的生活，她喜歡吃美食、樂於上中高檔餐廳嘗鮮，更愛每隔二、三年就換個租屋環境，為自己尋找生活新鮮感。這兩年，她終於開始看屋，卻愈看愈焦慮，市區已經買不起，捷運沿線的郊區也已漲價許多，買屋對她而言形同要開始過苦日子！同樣是單身熟女的前青輔會主委鄭麗君，就常跟友人抱怨房價高、買不起房子。
而年薪數百萬元的台北縣公立醫院復健科醫生陳威達，已看屋看了五年，眼睜睜看著房價節節高漲，卻遲遲無法下決心買。他看過的台北南港中古屋已炒到每坪三十萬元以上，預售屋也喊出每坪百萬元的誇張價；至於他有興趣的新莊地區房價，則在短短半年內漲了三成，他現在不僅已買不下手，更對房價如此沒完沒了地往上飆覺得不可思議，他想在大台北從「無殼蝸牛」階級脫身，已經難上加難。
曾幾何時，結婚購屋、買房養老，這些過去被視為理所當然的人生路途，為 如今走來卻是荊棘遍布？
上班族心中遮風避雨的「家」，卻是有錢人眼中的「投資商品」、資產配置的工具。第一代台商在海外打拚多年有成後，回鄉置產是人情之常，台北精華區、台中七期的豪宅群，正是他們彰顯成就之處，加上在低利率時代，爛頭寸過多的銀行，不願意收受五千萬元以上的存款，有錢人與台商從海外匯回來的錢無處可去，房地產就成了他們「存錢」的重要工具，他們買房不太需要貸款，像市場名媛何麗玲買台北帝寶，就沒有貸一毛錢。如今被當成民怨的對象，他們有話要說。（全文未完 更多內容請看342期財訊雙週刊）
台北都會房價向上提升，台北中產階級向下沉淪？年薪百萬元的中產階級買不起房子，與海外比價的有錢人卻覺得台北房價便宜，讓台灣社會階級正在重新劃分。高鐵通車前北市房價是高市的二倍，如今差距變成五倍。大量人口在台北就業，卻在台北買不起房子。「房屋」這個原本提供人民遮風避雨的棲身之所，現在卻成了社會經濟地位的象徵。房價飆漲讓許多中產階級感到「有產」遙不可及。一場加劇的階級戰爭已因房價高漲點燃火苗，其實，只要轉個念頭，就可能戰勝高房價，就像捷運多一站，房價就少了一半，買房不變屋奴，讓你不會淪為「新貧」階級！
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台北市大安區羅斯福路四段、靠近台灣大學附近的「基泰台大」住宅建案，喊出每坪二百萬元的天價。其實二○○九年九月建商原本要以一百萬元開價，卻因為還未公開就出現四倍的超額認購，看好漲勢的建商馬上停賣，經過半年的「沉澱」，開價漲了一倍。
住在距「基泰台大」不遠處、靠近溫州街台大教職員宿舍的台大經濟系教授林向愷，聽到鄰居身價非凡，只能望屋興嘆。即將退休的他，是一般社會大眾認定的「中產階級」，他正面臨搬離台大教職員宿舍後，已買不起台大附近房子的窘境。
階級1：中產「有殼」階級的憂慮！
台大教授林向愷養老屋大貶值
央行總裁彭淮南換屋夢難圓
林向愷不是沒有為退休做準備，一九九三年淡水捷運未通車前，他以每坪二十二萬元買下淡水漁人碼頭附近一間面海的房子，打算作為退休的居所，四十坪共八八○萬元。這十七年來，大安區房價漲了兩倍，台大附近的中古屋行情也從當時的每坪三十多萬元，漲到現在的五、六十萬元，而他在淡水那戶遠離捷運的房子卻反倒跌了三成，每坪只剩十五萬元，若賣掉只能拿回六百萬元，僅買得起「基泰台大」的一間三坪廁所。「我想要跟現在一樣的生活品質，除了去搶劫外，沒有別的辦法！」一位台大教授將淪為房產「新貧階級」，只因當年的買屋抉擇，現在要被逐出大安區、甚至台北市，「那種因為買不起，被一波波往外推的感覺很惡劣！」林向愷無奈至極，「政府眼中只有頂端與最底層，沒有為中產階級提出合理的房價政策。」
如果大學教授的哀怨還不夠凸顯台北房價的高不可攀，央行總裁彭淮南這幾年也在想換大一點的房子，好讓國外工作的兒孫回來團聚。他在台北市優質住宅區的麗水街住了二十七年，做了十二年總裁、月薪十八萬元、存款六百多萬元，曾向友人抱怨住家附近的房子連他都買不起了！央行在去年十月下旬就率政府部門之先回應高房價問題，提出希望銀行不要貸款給投資客等「彭三條」的軟性政策喊話，最近又對銀行進行一連串房貸信用管制，看來彭總裁對高房價確實頗有感觸。
看著台北市豪宅、標售土地不斷創新、帶動房價，像林向愷買在郊區的有屋階級，或是彭淮南想換屋的中產階級比比皆是，他們不斷在「繼續待在年久失修、空間不大的市區老房子」，或「乾脆改變生活作息，搬到郊區買新屋」之間困惑著，然而，這群「比上不足，比下有餘」的有產階級，相對剝奪感已油然而生。
階級2：中產「無殼」階級的恐懼！
單身熟女置產、樂活難兩全
年輕夫妻房奴、孩奴雙肩重擔
一位有著穩定中等收入、年薪百萬元的台北單身熟女，一直過著租屋的生活，她喜歡吃美食、樂於上中高檔餐廳嘗鮮，更愛每隔二、三年就換個租屋環境，為自己尋找生活新鮮感。這兩年，她終於開始看屋，卻愈看愈焦慮，市區已經買不起，捷運沿線的郊區也已漲價許多，買屋對她而言形同要開始過苦日子！同樣是單身熟女的前青輔會主委鄭麗君，就常跟友人抱怨房價高、買不起房子。而年薪數百萬元的台北縣公立醫院復健科醫生陳威達，已看屋看了五年，眼睜睜看著房價節節高漲，卻遲遲無法下決心買。他看過的台北南港中古屋已炒到每坪三十萬元以上，預售屋也喊出每坪百萬元的誇張價；至於他有興趣的新莊地區房價，則在短短半年內漲了三成，他現在不僅已買不下手，更對房價如此沒完沒了地往上飆覺得不可思議，他想在大台北從「無殼蝸牛」階級脫身，已經難上加難。
曾幾何時，結婚購屋、買房養老，這些過去被視為理所當然的人生路途，為 如今走來卻是荊棘遍布？
上班族心中遮風避雨的「家」，卻是有錢人眼中的「投資商品」、資產配置的工具。第一代台商在海外打拚多年有成後，回鄉置產是人情之常，台北精華區、台中七期的豪宅群，正是他們彰顯成就之處，加上在低利率時代，爛頭寸過多的銀行，不願意收受五千萬元以上的存款，有錢人與台商從海外匯回來的錢無處可去，房地產就成了他們「存錢」的重要工具，他們買房不太需要貸款，像市場名媛何麗玲買台北帝寶，就沒有貸一毛錢。如今被當成民怨的對象，他們有話要說。（全文未完 更多內容請看342期財訊雙週刊）
迷途的無殼蝸牛-黃樹仁-中時20100329
迷途的無殼蝸牛｜言論新聞｜中時電子報
迷途的無殼蝸牛
迷途的無殼蝸牛
 無殼蝸牛們最大的問題在於，視線始終侷限於台北，被台北都會中心的生活經驗蒙蔽了視野。 |
台北都會區房地產價格高漲，再度引起無殼蝸牛的憤怒。但也再度顯示無殼蝸牛運動的缺乏方向感。以道德訴求代替經濟分析，無法對症下藥。爽了自己，卻無補於實際。
為何房價高漲？因為游資過多，利率偏低，資金湧入房地產市場。而土地與稅務法令使財團圈地養地有暴利可圖，自然使財團樂於炒作房地產。
無殼蝸牛運動的主要訴求，在於透過法令限制財團圈地養地。這些都是企圖以行政手段干預市場運作。雖然會產生效果，基本上卻是逆勢而行，成果有限。無殼蝸牛們最大的問題在於，視線始終侷限於台北，被台北都會中心的生活經驗蒙蔽了視野。
同樣的法令，同樣寬鬆的資金市場，台中、高雄的房價始終遠低於台北。財團們似乎只熱心於炒作台北的土地，對台中、高雄卻相對興趣缺缺。為什麼？當然不是因為他們不想賺台中人與高雄人的錢，而是因為他們知道台中與高雄的錢不好賺。事實上，過去二十年曾有幾個政商集團在台中與高雄炒作土地，結果不但沒賺到錢，反而搞垮了自己。
為什麼台中與高雄的土地不容易炒作？因為土地供應相對寬鬆，甚至供過於求，要炒作也無從炒作。非常簡單的經濟學供需原理。
無殼蝸牛運動的最根本問題，就在於拒絕面對這最基本的供需原理，只重道德訴求與政治訴求。道德訴求可以使人自我感覺良好，卻不會解決問題。
論者或謂，台北都會土地供給不足，無法改變。這是胡說。台北市目前的住宅用地總共不過四千多公頃，而關渡平原卻仍有幾百公頃的土地被凍結，沒有充作住宅用地。距離台北市中心五十公里範圍內，台北縣與桃園縣的都市邊緣，幾千公頃農地上已經滿布違規工廠、賣場、假農舍，飽受工業廢水與生活用水的汙染，無法供作安全的農業生產，卻沒有被規畫為都市住宅用地。如果將這些已被嚴重汙染的城郊農地規畫為住宅用地，台北都會區的住宅用地供給大增，趨近台中與高雄的水準，則台北都會區的平均地價自然不會遠高於台中高雄。政府應該做的，正是將這些農地轉變為住宅用地，大幅增加台北桃園大都會區的建地供給，自然可以抑制房價。
論者或謂，台北人不喜歡離開市區。因此淡水與林口新市鎮開發多年，吸引不到居民與建商，反而浪費政府開發資金。這種說法忽略了淡水與林口新市鎮土地，對台北都會區居民而言，是無效的土地供給。因為沒有捷運。
台中與高雄土地之所以比台北便宜，不僅是供應充足，且是交通便捷。便捷到騎機車就已充分，以致於高雄捷運經營困難。但台北都會區已大到不是機車與公車可應付，須仰賴捷運通學通勤。而政府短視到拒絕新市鎮與捷運齊頭並進，導致新市鎮發展失敗。政府總認為，必須等新市鎮居民住滿，有充分客源，才值得建捷運。殊不知，在台北都會區，沒有捷運，新市鎮就不會成功。不同時建捷運，新市鎮的投資確實是浪費。但只要有捷運，新市鎮就會成功。
要抑制台北的土地炒作，根本之計，在於擴大有效的住宅用地供給。政府應該將台北、桃園兩縣都市邊緣已經高比例違規作工廠、賣場、住宅使用的幾千公頃假農地變更為新市鎮住宅用地。並且在開發新市鎮之同時，建造捷運。新市鎮的捷運線可能會虧損幾年，但低廉的住宅與方便的交通自然會吸引建商與居民。居民飽和，捷運就會賺回來。
為壓抑炒作，住宅用地不分新舊，都應該限期建築使用，以免地主與財團養地套利。無殼蝸牛這主張是正確的。但更重要的其實是，大幅增加有效的住宅用地供給。新市鎮與捷運齊頭並進，讓龐大的供給淹死企圖炒作的財團，一如台中與高雄的故事。（作者為台北大學社會學系副教授兼系主任）
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