社論－都市更新：新都市顯學？-社論-工商時報20100220

社論－都市更新：新都市顯學？
2010-02-20
工商時報
【本報訊】


　政府為了促進都市土地有計畫地再開發利用，復甦都市機能、改善居住環境，提出都市更新政策，在都市計劃範圍內鼓勵實施重建、整建或維護措施，並予以適當的獎勵，立意可說非常良善。但實施迄今近12年，不僅成效不佳，反而把都市（特別是台北市）老舊、低樓層房屋炒熱，屋主惜售、抬高售價，而一些投資客、投機客更爭相追逐，助長房地產價格的高漲，使都市更新變成現代的新都市顯學。這種現象並不合理，亟待相關主管單位正視，避免成為另一種民怨。

　都市更新自民國87年開始實施，截至目前為止，以台北市而言共申請332案，只通過76案；台北縣共申請330案，只通過96案，而每一都更案平均所需時間約7.7年。何以都市更新困難重重，主要因素在於下列幾點： 　

第一，整合困難：都市更新為達其政策目的，設有最低面積1,000平方公尺（300坪）的限制。但由於都市地少人稠，每人土地持份有限，在此情況下，要整合數十戶共同願意都更，並一致同意分配方式，頗不容易。 　

第二，地主與實施者，想法不同、認知不一：一般地主期望都更後能分配到比較大的坪數、比較好的位置，而實施者則想獲得比較高的利潤，雙方立場差異甚大，協調極為不易，再碰到釘子戶則是難上加難了。 　

第三，都更獎勵不符地主需求：依都市更新條例、實行細則及地方自治條例規定，容積獎勵的上限為法定容積率的1.5倍或法定容積率乘0.3倍再加原容積率。惟因透過權利變換地主的分攤額，再加上目前公設比加大，地主分回的實際可用坪數少於現住坪數，導致參與都更意願不高，特別是土地持分少的地主通常興趣缺缺。 　

第四，都市更新法規不利於地主：都市更新案係由土地所有人提供土地，建築開發商（實施者）提供資金與技術，依更新前所有權人土地權利價值與建築開發商提供的資金、技術比例，共同分配更新後土地及建物。而如何評定更新前土地及投入資金與技術的價值，以作為更新後雙方分配的依據，就取決於評估基準日，與委託專業估價師查估價格。依都市更新條例第29條第一項及台北市所頒都市更新權利變換實施辦法第八條之規定，估價師概由實施者委託；既由實施者委託，當然可能由實施者左右其查估的結果。再者，將評估基準日由實施者指定，實施者可將權利變化計劃與都市更新事業計劃一併報核，將地主土地評估基準日的! 時! 程提早。加上審核程序冗長，在房地產價格變動快速的情況下，評估基準日地主之土地價格與實施者提出之資金、技術價值，時間落差可能超過一年以上，對土地提供之地主極為不利。因為法規的不周全，往往造成糾紛而影響都更之進程。

　都市更新之政策原為政府之美意，但實施迄今卻問題重重，不但參與都更的地主認為被剝削，更成為被有心人炒作的題材，且成為助漲都市房產價格的幫兇。為解決此問題，首要做法應是修正都市更新條例及其施行細則，暨地方所頒都市更新權利變換實施辦法等相關自治法規，增加必要的地主容積獎勵；其次則為導正地主與實施者之間有關權益分配的不公平規定。但釜底抽薪之計，乃是提高現行法定容積率，讓可建面積提高以減低房地產持有成本，進而抑制目前過高的房地產價格。