房市狂飆 中國以日本為鑑
2010-04-02 旺報 【江雅綺】
歷史上，中國和日本有複雜的命運交錯，雖然各項民意調查顯示，近年來中國民眾對日本反感逐漸下降，不過去年中共建國60周年，兩部大片《南京！南京！》以及《風聲》，選擇重現抗日戰爭時期的血淚歷史，說明雙方之間糾結的民族歷史情結，雖舊仍新。
微妙的是，隨著中國經濟實力擴張，今年日本穩坐20多年的世界第二，很可能被中國取而代之。尤其中國經濟崛起連帶造成房地產價格飆漲，此情此景，日本似曾相識。
東京房地產大泡沫
由日本房地產研究所提供的數據，當年日本的住房地價，在1990－1991年左右達到高峰，隨後一路下跌。而首都東京土地價格在1955－1987年，保持年均增長16%的速度。
到1990年，日本房地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當於當時全球股市總市值的2倍。要解釋東京當年的資產泡沫之巨大，一言以蔽之，在1990年，僅東京一地的地價總值，就相當於當時整個美國地價總值。
若以和一般人息息相關的房價和租金來比較，追蹤東京的租售比指標，可以由日本房產研究所的資料看出，東京的住房租售比先於其他城市2－3年上漲，並於1987－1988年最先達到年租售比1:60倍的高峰。隨後不久，住房租售比直線下跌，由於租金水準下降的不多，即是房價崩潰的呈現。
按物業公司的統計，北京目前已達1:43倍的年租售比，直追東京1987年的水準。而世界22個主要大城市的年租售比均值為22.33倍，如果北京完全重蹈東京的足跡，那麼房價飆漲還有1、2年左右，隨後很可能開始下跌，直至恢復到世界大城平均水準。
泡沫破滅重創經濟
當年日本政府未及時為房市降溫，待價格失控，隨後採用貨幣緊縮政策。1988－1990年，提高利率3.5個百分點。結果導致大量房地產貸款違約，最終使泡沫崩潰，股價和房地產價格同時暴跌，重創了日本經濟。泡沫破裂後，許多日本居民成為千萬「負」翁，消費緊縮，總和結果即是日本經濟的持續低迷，直至今日無法完全恢復。
雖然中美常被相提並論，但真正與中國近在咫尺的，卻是日本。許多人擔憂，過高的資產價格，可能讓中國崛起夢碎，步上日本後塵。
不過，今日中國比日本確實不同，其一是不動產資源主要仍掌握在國家手中，其二是只要官方放棄依賴房產推動GDP成長，房市調控政策力道可以立時加大。如能以日本為鑑，中國當可避免重蹈覆轍。（作者為專欄作家）
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